선순위 보증금 확인 — 등기부·대항력·우선변제권 절차

대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급(인터넷 1,000원)해 을구의 근저당권·전세권 설정일과 채권 금액, 갑구의 압류·가압류를 확인합니다. 이 권리들의 설정일이 내 대항력·확정일자보다 빠르면 선순위입니다.

대항력은 입주와 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 생겨 집이 팔려도 거주권을 지키는 권리이고, 우선변제권은 여기에 확정일자를 더해야 생겨 경매 시 후순위 담보권자보다 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 우선변제권은 대항력에 확정일자를 더한 상위 개념입니다.

읍·면사무소, 동주민센터, 법원, 공증인에게 임대차계약서를 가지고 신청하며 수수료는 600원입니다. 임대인 동의 없이 임차인 단독으로 받을 수 있으니, 입주·전입신고와 같은 날 처리하는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법 시행령상 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만원 이하일 때 4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8,500만원 이하일 때 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하일 때 2,500만원까지 최우선변제됩니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하기 때문에, 같은 날 설정된 근저당이 임차인보다 앞섭니다. 근저당이 이미 있는 집이라면 전입신고와 확정일자를 하루라도 앞당겨 처리하는 것이 안전합니다.

갑구에 압류·가압류가 등기된 뒤 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다. 가처분·가등기가 있는 경우에도 권리자가 승소하거나 본등기를 하면 보호받지 못할 수 있으므로, 이런 등기가 있는 매물은 계약을 보류하는 것이 안전합니다.

없습니다. 우선변제권은 입주·전입신고라는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 행사할 수 있습니다. 확정일자만 있고 점유·전입이 없으면 우선변제권이 인정되지 않습니다.

최우선변제 대상은 아니지만 확정일자에 기한 우선변제권으로 보호받습니다. 우선변제권은 한도 없이 보증금 전액을 대상으로 하되 확정일자보다 먼저 설정된 담보권에는 밀리므로, 선순위 채권이 적은 매물을 고르고 보증보험 가입을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

계약 체결 때 한 번, 잔금 납부 직전에 또 한 번 확인해야 합니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 설정될 수 있어, 두 번 확인해야 내 순위가 바뀌지 않았는지 점검할 수 있습니다.

임대인이 선순위 채권이나 다른 임차보증금을 사실대로 알리지 않는 것은 전세사기 위험 신호입니다. 임대인 말에 의존하지 말고 등기사항증명서로 직접 교차 확인하고, 의심 정황이 있으면 계약을 보류한 뒤 전세사기 예방 자료를 점검하세요.