선순위 보증금 확인 — 등기부·대항력·우선변제권 절차

선순위 보증금 확인의 출발점은 등기사항증명서입니다. 갑구는 소유권과 압류·가압류 같은 처분 제한을, 을구는 근저당권·전세권 같은 담보권을 보여줍니다. 어느 칸에 어떤 권리가 언제 설정됐는지 읽어야 내 보증금이 몇 번째 순위인지 가늠할 수 있어, 계약을 진행할지 결정하는 가장 중요한 자료입니다 (등기부 읽기 가이드).

임차인을 지키는 두 권리는 대항력과 우선변제권입니다. 둘은 요건도 효과도 다르고 기준일도 따로 잡힙니다. 이 차이를 정확히 알아야 경매가 진행될 때 내가 거주권을 유지할 수 있는지, 보증금을 우선 회수할 수 있는지를 판단할 수 있어 임대차 계약에서 가장 핵심이 되는 개념입니다.

선순위인지 후순위인지는 날짜 하나로 갈립니다. 을구 근저당권 설정일과 내 대항력 발생일·확정일자를 나란히 놓고 어느 쪽이 빠른지 비교하면 됩니다. 같은 날이면 근저당이 앞서는 경우가 많아, 표로 정리해 두면 계약 전에 회수 순위를 직관적으로 점검할 수 있습니다.

보증금이 일정액 이하인 임차인은 소액임차인으로서 선순위 담보권자보다도 앞서 일정 금액을 돌려받습니다. 다만 기준일은 입주일이 아니라 등기부상 가장 먼저 설정된 담보권 설정일이고, 한도는 지역마다 다릅니다. 내 보증금이 한도 안에 드는지 확인하면 경매 시 최소한의 안전판을 가질 수 있어, 계약 전 반드시 점검할 항목입니다.

지금까지 살핀 개념을 실제 행동 순서로 정리하면 다섯 단계가 됩니다. 등기부 발급에서 시작해 권리 비교, 전입신고와 확정일자, 보증보험 검토까지 차례로 밟으면 됩니다. 순서를 지키는 것이 중요한데, 권리 발생일이 하루만 늦어도 순위가 바뀔 수 있기 때문입니다.