깡통전세 위험 신호 5가지 — 전세가율·근저당 자가진단

집을 팔아도 임차인의 전세보증금과 임대인의 대출을 다 갚지 못하는 주택을 말합니다. 임대인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

통상 매매가 대비 전세보증금 비율이 80%를 넘으면 위험 신호로 보고, 70% 이하면 비교적 안전한 것으로 봅니다. 정부는 90%를 넘어선 지역을 주의지역으로 통보해 집중 점검합니다.

전세보증금을 매매가로 나눈 뒤 100을 곱합니다. 매매가 5억원에 전세보증금 4억원이면 전세가율은 80%입니다. 매매가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인합니다.

근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 위험합니다. 선순위 근저당이 있으면 확정일자를 받아도 그보다 후순위라 경매 배당에서 밀릴 수 있습니다.

전세가율 90% 이하여야 하고, 공시가격 적용비율 140%를 기준으로 공시가격의 126%까지 가입할 수 있습니다. 담보인정비율은 2024년 1월 1일부터 90%로 강화되었습니다.

보증료율은 주택 유형과 부채비율에 따라 연 0.115%에서 0.154% 사이로 차등 적용됩니다. 보증금 규모에 비하면 작은 비용으로 큰 위험을 줄일 수 있습니다.

주택의 적정 시세와 HUG 보증 가입 가능 여부, 임대인의 과거 보증사고 이력, 악성임대인 등록 여부, 체납 이력을 확인할 수 있습니다.

보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚은 건수가 3건 이상이고 미회수 채권이 2억원 이상인 다주택 채무자가 악성임대인으로 등록되어 명단으로 공개됩니다.

대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 우선변제권은 이 대항요건과 함께 계약서의 확정일자를 갖추면 발생합니다.

거래 사례가 없어 분양가가 시세처럼 제시되기 쉬워 실제 가치보다 높게 매겨질 수 있습니다. 입주 후 시세가 낮아지면 전세가율이 사후에 올라가 깡통전세가 될 수 있습니다.

전세사기피해자 지원 특별법의 피해자 4요건을 충족하면 피해자로 인정받아 LH 우선매수권 활용 등 지원을 받을 수 있습니다. 특별법 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장되었습니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 이사해야 합니다.