전세사기 특별법 — 피해자 인정 요건과 구제 절차
전세사기 특별법은 보증금 5억원 이하이고 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 다수 피해가 발생했을 때, 피해자로 결정되면 우선매수권·LH 매입임대·신용회복·긴급복지 네 갈래로 주거와 생계를 지키도록 돕는 한시법입니다.
전세사기피해자 지원 특별법 · 2023-06-01 시행 · 보증금 5억원 이하(최대 7억원) · 인정 4대 요건 · 우선매수권·LH 매입임대·신용회복·긴급복지 · 일몰 2027-05-31
전세사기 특별법 핵심 답변 — 인정 요건과 네 갈래 구제
전세사기 특별법(2023-06-01 시행)의 핵심을 일곱 가지로 정리합니다.
- 피해자로 인정받으려면 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태여야 합니다.
- 보증금은 5억원 이하가 기준이며, 시·도 여건에 따라 2억원 상한 범위에서 올려 최대 7억원까지 조정할 수 있습니다.
- 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 다수 피해(2인 이상)가 발생했거나 발생할 것으로 예상돼야 합니다.
- 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.
- 피해자로 결정되면 우선매수권, LH 매입임대, 신용회복·채무조정, 긴급복지 생계지원, 법률 지원을 함께 신청할 수 있습니다.
- 신청은 거주지 시·도청 또는 전세사기피해자 지원관리시스템에서 하며, 처리 기간은 대체로 60일 안팎입니다.
- 법의 유효기간은 2025년 개정으로 2027년 5월 31일까지 연장됐고, 그 전까지 결정 신청을 마쳐야 합니다.
국가법령정보센터·국토교통부·LH·신용회복위원회
전세사기 특별법 개정 과정과 인정 통계 — 시행부터 일몰 연장까지
전세사기 특별법은 2023년 6월 시행 이후 두 차례 큰 개정을 거치며 적용 대상과 구제 수단을 넓혀 왔습니다. 보증금 한도를 올리고 한국토지주택공사가 우선매수권을 넘겨받아 피해 주택을 사들이는 길을 새로 열었으며, 2025년에는 일몰 시점을 2027년 5월 31일까지 미뤘습니다. 아래 시각 자료로 정책 변화와 누적 인정 통계를 함께 보면, 내가 어느 시점의 요건을 적용받는지 가늠하기 쉽습니다. 누적 인정 건수는 국토교통부 월별 발표를 따랐습니다.
전세사기 특별법 정책 변화
계약 시점부터 확인하세요 — 적용 대상 판단
2025년 개정은 한시법의 성격을 살려 2025년 5월 31일까지 최초 전세계약을 체결한 임차인까지만 특별법 적용을 받도록 했습니다. 2025년 6월 1일 이후 새로 맺은 계약은 지원 대상에서 빠집니다. 따라서 내 계약 체결일이 기준일 이전인지 먼저 확인하고, 해당한다면 일몰일인 2027년 5월 31일 전에 결정 신청을 마쳐야 합니다. 계약일이 애매하면 전세사기 대응 절차를 함께 살피며 임차권등기와 신고부터 서둘러 두는 편이 안전합니다(국가법령정보센터).
전세사기 피해자 인정 4대 요건 — 거주·보증금·다수 피해·반환 불이행
전세사기 특별법의 피해자 인정은 법 제3조의 네 가지 요건을 모두 충족해야 가능합니다. 한 가지라도 어긋나면 인정받지 못하므로, 신청 전에 내 상황을 요건별로 대조해 보는 일이 가장 먼저입니다. 아래 표는 국가법령정보센터의 법 조문과 국토교통부 안내를 그대로 옮겨 정리한 것으로, 어떤 서류로 각 요건을 증명하는지까지 함께 담았습니다.
전세사기 피해자로 인정받는 4대 요건은 무엇입니까?
※ 출처: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 (2026-05-12 개정)
인정 4대 요건과 증명 방법
요건 1 — 대항력과 확정일자
요건 2 — 보증금 5억원 이하
요건 3 — 다수 피해 발생
요건 4 — 반환 불이행 의도
신청 시효
내가 어디부터 확인할지 — 요건 점검 순서
네 요건은 확인 난이도가 다르니 쉬운 것부터 짚는 편이 효율적입니다. 요건 2(보증금 5억원 이하)는 계약서만 보면 바로 알 수 있고, 요건 1(전입신고·확정일자)도 정부24 전입세대 열람과 확정일자 등본으로 즉시 확인됩니다. 그다음 요건 4(반환 불이행 의도)를 뒷받침할 임대인의 파산·구속·도주 증빙을 모으고, 요건 3(다수 피해)는 같은 임대인의 다른 피해 사례를 HUG 주택도시보증공사 임대인 정보로 확인합니다. 네 요건이 맞는다고 판단되면 전세사기 유형에서 내 사례가 어디에 해당하는지 함께 대조하면 신청 서류 준비가 한결 수월합니다.
요건 난이도를 견주면 보증금 기준은 계약서만으로 확인되고 시·도 여건에 따라 2억원 범위에서 올려 최대 7억원까지 인정되므로 7억원 이하면 대상일 수 있습니다. 증빙이 쉬운 요건 1·2를 먼저 확정한 뒤 임대인 자료가 필요한 3·4를 모으는 쪽이 유리합니다.
전세사기 피해자 구제 수단 — 우선매수권·LH 매입임대·신용회복·긴급복지
피해자로 결정되면 주거를 지키는 길과 생계·신용을 회복하는 길을 동시에 신청할 수 있습니다. 핵심은 경매에서 내 집을 우선 낙찰받는 우선매수권, 그 권리를 한국토지주택공사에 넘기고 공공임대로 계속 사는 LH 매입임대, 돌려받지 못한 보증금의 신용·채무 충격을 더는 신용회복, 당장의 생활을 떠받치는 긴급복지입니다. 아래 비교 자료로 어떤 상황에서 어느 수단을 고를지 가늠한 뒤, 상황별 행동 지침을 확인하세요. 지원 내용은 LH 한국토지주택공사와 신용회복위원회 공식 안내를 따랐습니다.
| 비교 항목 | 우선매수권 | LH 매입임대 | 신용회복·긴급복지 |
|---|---|---|---|
| 핵심 내용 | 경매에서 임차인이 최고가 매수인과 같은 가격으로 우선 낙찰 | 우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 매입 후 공공임대로 우선 공급 | 신용도판단정보 등록유예·채무조정과 생계·주거·의료비 지원 |
| 주거 유지 | 내 집을 직접 매수해 소유권 취득 | 소유권은 LH로, 임차인은 공공임대로 계속 거주 | 거주는 별도 — 생계와 신용을 보완 |
| 필요 자금 | 낙찰 대금(피해자 대상 대출 연계 가능) | 임대보증금 납부, 매수 대금 부담 없음 | 추가 부담 없음, 분할상환·무이자 지원 |
| 적합한 상황 | 집을 보유할 의사와 자금 여력이 있을 때 | 목돈은 없지만 그 집에 계속 살고 싶을 때 | 보증금 회수가 어려워 신용·생계가 흔들릴 때 |
집을 직접 보유할 자금이 있으면 우선매수권, 목돈이 없으면 우선매수권을 LH에 넘겨 공공임대로 사는 매입임대가 현실적입니다. 두 길과 별개로 신용회복·긴급복지는 보증금 회수가 늦어질 때 함께 신청해 두는 편이 좋습니다.
구제 수단별 지원 내용과 신청처
우선매수권
LH 매입임대
신용회복·채무조정
긴급복지 생계지원
법률 지원
집을 보유할까, 공공임대로 살까 — 선택 기준
자금 여력과 그 집에 대한 애착을 함께 따져 결정합니다. 낙찰 대금을 감당할 수 있고 그 집을 계속 보유하고 싶다면 우선매수권을 직접 행사해 소유권을 취득하는 편이 유리합니다. 목돈이 부족하지만 이사 부담을 피하고 싶다면 우선매수권을 LH에 양도하고 공공임대로 같은 집에 머무는 길을 택합니다. 두 길 모두 보증금 손실이 남는 동안에는 보증금 반환보증 가입 여부와 신용회복 신청을 함께 점검해, 신용 등급과 생계가 무너지지 않도록 방어막을 먼저 쳐 두는 것이 좋습니다.
전세사기 피해자 결정신청 절차 — 신청·조사·심의·결정·이의신청
피해자 결정 신청은 거주지 시·도청 접수 또는 온라인 신청으로 시작해, 조사와 위원회 심의를 거쳐 결정까지 대체로 60일 안팎이 걸립니다. 결정에 이의가 있으면 송달일로부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 아래 단계별 안내는 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템의 절차 안내를 그대로 정리한 것입니다. 그 아래 다세대주택 예시를 함께 보면 각 단계에서 무엇을 준비할지 가늠하기 쉽습니다.
신청 예시 — 다세대주택 보증금 손실 후 결정신청
부결됐을 때 — 이의신청과 보강 전략
전체 신청자 가운데 약 19.9%는 요건 미충족으로 부결됐다는 점을 감안해, 처음부터 증빙을 촘촘히 갖추는 것이 중요합니다. 특히 요건 4(반환 불이행 의도)와 요건 3(다수 피해)는 임대인 측 자료가 핵심이라 입증이 까다롭습니다. 부결 통보를 받으면 송달일로부터 30일 이내에 같은 임대인의 다른 피해자 진술서, 추가 등기·채무 자료를 보강해 이의신청을 진행합니다. 혼자 판단이 어려우면 전세사기 신고 채널과 함께 대한법률구조공단(132)의 무료 법률 상담을 먼저 받아 서류 방향을 잡는 편이 안전합니다.
기간을 견주면 접수·조사 30일과 위원회 심의 30일(15일 연장 가능)을 합쳐 대체로 60일 안팎이고, 이의신청은 송달일부터 30일, 재결정은 20일로 결정 이후 기한이 더 짧습니다. 19.9%가 부결됐으므로 처음부터 증빙을 갖추고 이의 기한 30일 안에 보강하는 쪽이 유리합니다.
특별법 신청만으로 끝나지 않습니다 — 일반 대응 병행
특별법 결정 신청과 별개로, 경찰 신고와 임차권등기명령, 민사 소송 같은 일반 대응을 함께 진행해 두는 것이 좋습니다. 임차권등기를 마쳐 두면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 형사 고소 기록과 소송 진행은 임대인의 반환 불이행 의도를 입증하는 자료가 됩니다. 피해를 막는 단계부터는 전세사기 유형 종합과 깡통전세 경고 신호를 미리 확인하고, 피해가 생겼다면 즉시 대응 절차를 따라 신고와 등기부터 서두르세요.
전세사기 피해 대응 핵심 가이드 — 대응 절차·신고 채널·유형
전세사기 예방 체크리스트
계약 전 반드시 확인할 항목을 정리했습니다. 예방 체크리스트 보기 →
전세 안전 확장 주제 — 깡통전세·반환보증·시세 확인
전세사기 특별법 자주 묻는 질문 — 요건·구제·신청·시효
전세사기 피해자 인정 4대 요건은 무엇입니까?
네 가지를 모두 충족해야 합니다. ① 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것(임차권등기·전세권 설정도 인정), ② 보증금이 5억원 이하일 것(시·도 조정 시 최대 7억원), ③ 같은 임대인에게 2인 이상의 다수 피해가 발생했거나 예상될 것, ④ 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것입니다(전세사기피해자 지원 특별법 제3조). 한 가지라도 빠지면 인정이 어려우니 신청 전 변호사나 대한법률구조공단(132) 상담으로 서류를 점검하는 편이 좋습니다.
보증금이 5억원을 넘으면 무조건 인정받지 못합니까?
원칙은 5억원 이하이지만 지역에 따라 조정됩니다. 보증금 한도는 5억원이 기준이며, 시·도 여건과 피해자 사정을 고려해 2억원 상한 범위에서 올려 최대 7억원까지 인정할 수 있습니다(국토교통부). 조정 한도까지도 넘는다면 특별법 대신 일반 민사 소송과 신용회복 신청을 검토합니다. 내 지역의 조정 적용 여부는 거주지 시·도청 또는 전세사기피해자 지원관리시스템에서 확인하세요.
우선매수권은 어떤 권리이고 어떻게 행사합니까?
경매에서 임차인이 최고가 매수신고 가격과 같은 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 관할 법원에 우선매수 신고를 하면 최고가 매수인 대신 임차인이 낙찰받습니다(전세사기피해자 지원 특별법). 직접 매수할 자금이 부족하면 이 권리를 LH 한국토지주택공사에 양도하고 공공임대로 같은 집에 계속 살 수 있습니다. 자금 여력과 거주 의사를 함께 따져 직접 매수와 LH 양도 중에 선택합니다.
LH 매입임대는 어떻게 진행됩니까?
우선매수권을 LH에 넘기면 LH가 피해 주택을 매입한 뒤 같은 임차인에게 공공임대로 우선 공급합니다. 낙찰이 확정되면 LH 안내에 따라 임대차계약을 맺고 지정 기간 안에 임대보증금을 납부합니다(LH 한국토지주택공사). 매수 대금 부담 없이 거주를 이어 갈 수 있어, 목돈이 없는 피해자에게 현실적인 선택지입니다. 2025년 11월 기준 LH가 매입한 피해주택은 3,344호입니다.
신청부터 결정까지 얼마나 걸립니까?
대체로 60일 안팎입니다. 광역시·도가 신청일로부터 30일 이내에 조사하고, 전세사기피해지원위원회가 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 심의·의결합니다(국토교통부). 결과에 이의가 있으면 송달일로부터 30일 이내에 이의신청을 하고, 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 다시 결정합니다. 서류가 미비하면 보완 요청으로 기간이 늘어날 수 있으니 처음부터 빠짐없이 준비하세요.
결정 신청에 필요한 서류는 무엇입니까?
임대차계약서, 확정일자 등본, 전입세대 확인서, 등기부등본이 기본입니다. 여기에 임대인의 무자력을 보여 주는 파산결정문·구속영장·사망진단서 등 해당 서류를 추가합니다(국토교통부). 본인 확인을 위한 신분증(주민등록증·운전면허증·여권)은 반드시 지참해야 합니다. 1~3번 기본 서류는 필수이고, 나머지는 해당 사실이 있는 사람만 제출합니다.
특별법 신청은 언제까지 해야 합니까?
법 유효기간인 2027년 5월 31일까지 결정 신청을 마쳐야 합니다. 2023년 6월 1일 시행된 2년 한시법은 2025년 개정으로 일몰이 2027년 5월 31일까지 연장됐습니다(전세사기피해자 지원 특별법). 다만 2025년 5월 31일까지 최초 전세계약을 체결한 임차인이 적용 대상이며, 2025년 6월 1일 이후 신규 계약은 제외됩니다. 시간이 흐를수록 증빙 확보가 어려워지므로 요건에 해당하면 서둘러 신청하세요.
신용회복과 채무조정은 어떤 지원을 받습니까?
은행에 신용도판단정보 등록유예와 대위변제를 신청하고, 보증사에 무이자 분할상환을 신청할 수 있습니다. 보증사(HF·HUG·SGI)는 최장 20년 무이자 분할상환을 지원하고, 보증금 회수가 어려운 경우 신용회복위원회(1600-5500) 채무조정으로 이자 감면과 상환 기간 조정을 받습니다. 신용 등급이 무너지기 전에 등록유예부터 서둘러 신청하는 것이 중요합니다.
긴급복지 생계지원은 얼마나 받을 수 있습니까?
4인가구 기준 생계비 월 183만원, 주거비 월 66만원, 의료비 1회 300만원, 교육비 분기 21만원이 지원됩니다. 긴급복지지원 제도를 통해 제공되며, 복지로 또는 시·군·구청 복지과에서 신청합니다(복지로). 임시 거주가 필요하면 LH 임대주택 연계도 함께 안내받을 수 있으니, 당장의 생활이 어렵다면 결정 신청과 동시에 복지과 상담을 받으세요.
특별법 신청 전에 일반 대응을 먼저 해야 합니까?
함께 진행하는 것이 좋습니다. 경찰 신고, 임차권등기명령, 민사 소송 같은 일반 대응은 임대인의 반환 불이행 의도를 입증하는 자료가 되어 특별법 인정에 유리하게 작용합니다(전세사기피해자 지원 특별법). 임차권등기를 마쳐 두면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 구체적인 순서는 전세사기 대응 절차 가이드를 참고하세요.
전세사기 특별법 공식 자료 출처 — 국가법령정보센터·국토교통부·LH
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
공식 기관
민간 연구소·전문 협회·업계 자료 2차 출처
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국가법령정보센터·국토교통부·LH·신용회복위원회의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 피해자 인정과 구제 절차는 거주지 시·도청과 전세사기피해자 지원관리시스템에서 직접 확인하시고, 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132)의 상담을 받으시기 바랍니다. 보증금 한도와 지원 내용, 일몰 시점 등은 법령 개정에 따라 바뀔 수 있습니다.