등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구 완벽 정리

등기부등본은 부동산등기법에 따라 표제부·갑구·을구 세 영역으로 나뉩니다. 표제부는 그 부동산이 무엇인지(소재지·면적·용도), 갑구는 누구의 것인지(소유권), 을구는 어떤 빚이 걸려 있는지(근저당·전세권)를 보여 줍니다. 세 영역을 따로 보지 않고 한 번에 맞춰 읽어야 권리 관계가 제대로 보입니다.

등기부등본을 어디서 어떻게 받느냐에 따라 수수료가 다릅니다. 가장 빠르고 저렴한 방법은 대법원 인터넷등기소에서 받는 것이며, 비용 차이를 미리 알아 두면 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다. 발급용과 열람용은 효력이 다르므로 용도를 구분해 선택해야 합니다.

발급한 등본을 어디서부터 어떻게 봐야 할지 막막할 수 있습니다. 아래 다섯 단계 순서대로 읽으면 권리 관계를 빠짐없이 짚을 수 있습니다. 특히 마지막 단계의 안전 한도 계산이 깡통전세를 거르는 핵심 잣대입니다.

등본을 읽다 아래 다섯 가지가 보이면 거래를 멈추고 전문가의 검토를 받아야 합니다. 하나만 있어도 위험할 수 있고, 여러 개가 겹치면 사기 가능성이 매우 높아집니다. 어느 영역에서 무엇을 보고 어떻게 행동할지 미리 알아 두면 현장에서 흔들리지 않습니다.

실제 계약 현장에서 등기부등본을 어떻게 활용하는지 두 사람의 사례로 살펴봅니다. 한 사람은 매수, 한 사람은 전세이며, 두 경우 모두 잔금 직전 재발급이 결정적이었습니다. 사례를 통해 어느 시점에 무엇을 확인해야 하는지 구체적으로 정리할 수 있습니다.