보증금 우선변제권 — 소액임차인·확정일자·대항력

소액임차인 최우선변제, 확정일자 우선변제, 대항력 세 가지입니다. 소액임차인 최우선변제는 보증금이 지역별 한도 이하일 때 일정액을 가장 먼저 받는 권리, 확정일자 우선변제는 확정일자 이후 설정된 채권보다 먼저 받는 권리, 대항력은 소유자가 바뀌어도 임차권을 주장하는 권리입니다(주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제8조).

서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원을 가장 먼저 받습니다. 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하에서 4,800만 원, 광역시 등은 8,500만 원 이하에서 2,800만 원, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하에서 2,500만 원입니다(주택임대차보호법 시행령).

주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 이사 당일 전입신고를 해도 효력은 그 다음 날 0시부터입니다. 같은 날 설정된 은행 근저당이 있으면 임차인이 후순위가 될 수 있어, 전입신고 시점을 늦추지 않는 것이 중요합니다(주택임대차보호법 제3조).

확정일자만 받아서는 부족하고, 안전 한도 (보증금 + 선순위 채권) ÷ 시세 80% 이하까지 갖춰야 안전합니다. 확정일자는 확정일자 날짜보다 늦게 설정된 채권에 대해서만 우선합니다. 계약 전에 이미 설정된 근저당·전세권은 여전히 선순위로 남으므로, 확정일자만으로 안전이 보장되지는 않습니다. 반드시 등기부등본에서 선순위 채권을 먼저 확인해야 합니다.

서울 기준 최우선변제 일정액 최대 5,500만 원을 먼저 받고, 한도를 넘는 부분은 확정일자 순위에 따라 회수합니다. 예를 들어 서울에서 보증금이 한도를 넘으면, 최우선변제 일정액을 먼저 받고 나머지는 확정일자 우선변제권으로 후순위 채권보다 먼저 받습니다. 회수가 부족할 수 있어 HUG 반환보증을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

낙찰 대금에서 경매 비용을 뺀 뒤, 1순위로 소액임차인 최우선변제 일정액(서울 5,500만 원)을 배당합니다. 그다음 근저당·확정일자 등 권리의 순위에 따라 차례로 배당하므로, 선순위 채권이 많을수록 임차인이 받을 몫이 줄어듭니다(대법원 법원경매정보).

낙찰가는 물건·지역·유찰 횟수에 따라 달라 일률적으로 단정할 수 없고, 이 문서의 계산 예시는 시세 5억 원의 75%(3억 7,500만 원)로 가정했습니다. 한 번 유찰될 때마다 최저가가 일정 비율씩 낮아지고, 그만큼 임차인이 회수할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 정확한 사례별 낙찰 통계는 대법원 법원경매정보에서 확인할 수 있습니다.

(보증금 + 선순위 채권) ÷ 시세가 80% 이하인지로 판단합니다. 70% 이하면 더 안전하고, 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 큽니다. 시세는 한국부동산원 R-ONE과 국토교통부 실거래가로, 선순위 채권은 등기부등본 을구로 확인합니다.

그냥 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하면, 종전 주택에 대한 권리를 유지한 채로 이사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 수도권 7억 원·그 외 지역 5억 원 한도에서 대신 지급하는 제도입니다. 주택 가격(공시가격 기준 산정)의 일정 비율 이하인 보증금만 가입할 수 있습니다. 신청 기한과 가입 조건은 HUG 안심전세포털에 있습니다.

서울이 가장 많아 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원을 받습니다. 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 4,800만 원, 광역시 등은 2,800만 원, 그 밖의 지역은 2,500만 원입니다(주택임대차보호법 시행령).