임대인 임차인 권리 의무 총정리 수선·분쟁·퇴거

임대차는 임대인이 임차물을 빌려주고 임차인이 차임을 내는 계약입니다(민법 §618). 임대인은 임차물을 사용할 수 있게 해 줄 의무를, 임차인은 차임 지급과 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존할 의무를 집니다. 여기에 더해 주택임대차보호법은 임차인에게 대항력·우선변제권·계약갱신요구권을 추가로 보장합니다.

대법원은 고치지 않으면 임차인이 계약 목적대로 살 수 없는 큰 고장은 임대인이, 별 비용 없이 손쉽게 고칠 사소한 것은 임차인이 부담한다는 기준을 세웠습니다(찾기쉬운 생활법령정보). 수선의무를 누가 지는지는 분쟁이 가장 잦은 부분이라, 이 기준을 알아 두면 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

임차인이 임차물을 다른 사람에게 다시 빌려주거나(전대), 임차권을 넘기거나, 구조를 바꾸려면 반드시 임대인의 동의가 필요합니다(민법 §629). 출장·유학 등 단기 사정이라도 동의 없이 전대하면 신뢰관계를 깬 것으로 보아 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 동의를 받지 못한 임차인은 다른 방법을 찾아야 합니다.

보증금 반환, 차임, 하자, 원상회복을 둘러싼 분쟁은 곧바로 소송으로 가기보다 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 이용하는 것이 빠르고 비용이 적게 듭니다. 조정위원회는 대한법률구조공단과 한국부동산원·LH에 설치되어 있으며, 변호사·공인중개사 등 전문가가 양측 주장을 듣고 조정안을 제시합니다(주택임대차보호법 §14). 양측이 조정안을 수락하면 일정 부분 강제력이 생깁니다.

2020년 개정 주택임대차보호법은 임차인에게 강력한 계약갱신요구권을 주었습니다. 임차인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회 갱신을 요구할 수 있고, 갱신 기간은 2년입니다(찾기쉬운 생활법령정보). 갱신 시 차임·보증금 인상은 약정액의 20분의 1, 곧 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 §7②). 이 규정을 알아야 임대인은 정당한 범위에서, 임차인은 권리를 빠짐없이 행사할 수 있습니다.

계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 §3조의3). 임차주택 소재지 관할 법원에 임차인이 단독으로 신청하며, 등기를 마치면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 보증금을 떼이지 않으려면 이 제도를 정확히 알아 두어야 합니다.

계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않으면 임대인은 건물 명도(인도) 청구 소송을 제기해야 합니다. 임대인이 직접 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 자력구제는 형사처벌 대상이므로 절대 해서는 안 됩니다. 소송에서 이기더라도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 법원 집행관을 통한 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.

임차물에서 사고가 나면 책임이 누구에게 있는지에 따라 부담이 크게 갈립니다. 임차인 과실로 화재가 나면 임차인은 선관주의 의무를 어긴 것이므로 임대인에게 손해를 배상해야 합니다(민법 §390). 반대로 임대인 시설 결함으로 임차인이 피해를 입으면 임대인이 책임을 집니다. 양측 모두 보험으로 위험을 분산하는 것이 안전합니다.

아래 사례는 임대인과 임차인의 권리·의무가 실제 상황에서 어떻게 갈리는지 보여 주는 예시입니다. 적용 법령은 민법과 주택임대차보호법 공식 자료를 기준으로 했습니다.