전월세 전환율 — 한도 4.5% 계산법과 임차인 보호
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 10%와 기준금리+2% 중 낮은 쪽(현재 연 4.5%)으로 제한됩니다.
전월세 전환율 · 주택임대차보호법 제7조의2 · 상한 min(10%, 기준금리+2%) = 연 4.5% · 월세=(보증금×전환율)÷12 · 증액 한도 5%
전월세 전환율 핵심 요약 — 상한 4.5%와 계산법
전월세 전환율(2026년 6월 기준)의 핵심을 정리했습니다.
- 법적 근거는 주택임대차보호법 제7조의2이며, 시행령 제9조가 구체적 비율을 정합니다.
- 상한 비율은 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율입니다.
- 기준금리가 연 2.50%인 현재 상한은 연 4.5%입니다(2.5% + 2%).
- 계산식은 월세 = (전환 대상 보증금 × 전환율) ÷ 12입니다.
- 임대료 증액 한도 5%(제7조)는 전환율과 별개로 적용됩니다.
- 계약갱신 때 전세를 월세로 바꾸려면 임차인 동의가 필요합니다.
- 상한 초과 시 임차인은 초과 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.
국토교통부·국가법령정보센터·한국은행·한국부동산원
전월세 전환율이란 무엇인가 — 정의와 법적 상한
전세를 월세로 바꾸는 협의는 임대차 현장에서 흔하게 일어납니다. 이때 적용 비율을 정확히 알아야 임대인의 제안이 적정한지 판단할 수 있으므로, 먼저 전환율의 정의와 법적 상한을 짚어 둡니다.
전월세 전환율의 정의
법적 근거
상한 산정 방식
현재 적용 상한
적용 시점
임차인이라면 먼저 확인할 것
임대인이 월세 전환을 제안하면, 제시한 비율이 연 4.5%를 넘는지 먼저 계산하세요. 4.5%를 넘는 요구는 법정 상한 초과이므로 그대로 받아들이지 말고 협의 근거로 삼아야 합니다. 비율은 전세와 월세 비교 가이드와 함께 보면 판단이 쉬워집니다.
전환율 상한 계산식 — 기준금리와 2% 가산
상한 비율은 한국은행 기준금리에 따라 자동으로 달라집니다. 어떻게 두 비율을 비교해 낮은 값을 고르는지 단계로 풀어 두면, 기준금리가 바뀌어도 스스로 상한을 다시 계산할 수 있습니다.
5.5%·6% 같은 옛 수치 주의
인터넷에는 전환율 상한을 5.5%로 설명하는 자료가 남아 있는데, 이는 기준금리가 높았거나 가산율이 연 3.5%였던 시기의 값입니다. 시행령 제9조는 2020년 9월 가산율을 3.5%에서 2%로 인하했고, 현재 기준금리는 2.50%이므로 상한은 연 4.5%입니다. 옛 수치를 그대로 적용하면 임차인이 더 많은 월세를 부담하게 됩니다.
전세 월세 전환 계산 예시 — 보증금별 적용
상한 4.5%를 실제 금액에 적용하면 월세가 얼마나 나오는지 보증금 구간별로 정리했습니다. 표는 임대인 제안 금액이 적정한지 가늠하도록 돕습니다.
| 전환 대상 보증금 | 연 환산액(보증금×4.5%) | 월세 상한(연 환산÷12) |
|---|---|---|
| 1억원 | 450만원 | 월 37만 5천원 |
| 2억원 | 900만원 | 월 75만원 |
| 3억원 | 1,350만원 | 월 112만 5천원 |
| 5억원 | 2,250만원 | 월 187만 5천원 |
표의 월세는 전환율 상한 4.5%를 적용한 법정 최대값입니다. 실제 협의 비율이 이보다 낮으면 월세도 그만큼 줄어듭니다.
일부만 전환할 때
전세 3억원 중 보증금 1억원을 남기고 2억원을 월세로 돌린다면, 전환 대상은 2억원입니다. 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원이 상한입니다. 남긴 보증금에는 전환율을 적용하지 않습니다.
월세를 전세로 되돌릴 때
월세를 전세로 바꾸는 경우에는 법정 상한 비율이 정해져 있지 않아, 임대인과 임차인이 합의로 환산율을 정합니다. 이때도 지역 시세 전환율을 참고하면 협의 기준을 잡기 쉽습니다.
주택임대차보호법 제7조의2 — 산정률 제한의 의미
전환율 상한이 어디에 근거하는지 알아 두면 임대인과의 협의에서 명확한 근거를 댈 수 있습니다. 법 조문과 시행령의 핵심을 정리합니다.
상한 초과 요구에 대응하기
임대인이 전환율 4.5%를 넘겨 월세를 받았다면, 임차인은 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다. 자세한 조문은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 본문에서 확인하세요. 분쟁이 길어지면 임대차 분쟁 조정 절차를 활용할 수 있습니다.
임대료 증액 한도 5%와 전환율의 차이
전환율 상한과 임대료 증액 한도 5%를 같은 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 두 규정은 적용 국면이 다르므로, 헷갈리지 않도록 명확히 구분합니다.
전환율은 "전세를 월세로 바꿀 때의 환산 비율", 증액 한도는 "계약 갱신 때 차임·보증금을 올릴 수 있는 폭"입니다. 적용 시점과 근거 조문이 다릅니다.
| 구분 | 전월세 전환율 | 임대료 증액 한도 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 주택임대차보호법 제7조의2 | 주택임대차보호법 제7조 |
| 적용 국면 | 보증금을 월세로 전환할 때 | 계약 갱신·기존 계약 중 증액 청구 |
| 상한 | 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율(현재 4.5%) | 약정액의 20분의 1(5%) |
| 재청구 제한 | 전환 시점마다 산정 | 증액 후 1년 이내 재청구 불가 |
| 지역 조례 | 전국 동일 | 시·도 조례로 5% 내에서 달리 정할 수 있음 |
전환율(4.5%)과 증액 한도(5%)는 별개로 적용되므로, 갱신 시 월세 전환과 임대료 인상이 함께 일어나면 두 규정을 모두 따져야 합니다.
갱신 협의에서의 행동 지침
계약 갱신 때 임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면, 먼저 전환 비율이 4.5% 이내인지 확인하고, 동시에 보증금이나 차임 인상이 5%를 넘지 않는지 점검하세요. 두 조건을 모두 충족해야 적정한 제안입니다.
계약갱신청구권과 전세 월세 전환
계약갱신청구권을 행사할 때 임대인이 월세 전환을 요구하는 사례가 잦습니다. 갱신은 동일 조건을 원칙으로 하므로, 전환이 가능한지 정확히 알아야 합니다.
동일 조건 갱신 원칙
임차인 동의 시 전환 가능
월세→전세 전환
갱신 거절 사유
증액 한도 동시 적용
임차인의 선택권
월세 전환에 동의할 의무는 없습니다. 임대인이 강하게 요구해도, 동의하지 않으면 기존 전세 조건으로 갱신을 청구할 수 있습니다. 국토교통부 주택임대차 정책 안내가 이 원칙을 명시합니다. 갱신 절차 전반은 계약갱신청구권 행사 가이드에서 확인하세요.
임차인 보호 장치 — 전환과 함께 챙길 권리
전환율 상한 외에도 임차인을 지키는 법적 장치가 여럿 있습니다. 월세 전환을 검토할 때 함께 확보해야 권리 공백이 생기지 않으므로 한 표에 정리했습니다.
| 권리 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 전환율 상한 | 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율(현재 4.5%) | 주택임대차보호법 제7조의2 |
| 증액 한도 | 약정 차임·보증금의 5% 이내 | 주택임대차보호법 제7조 |
| 계약 갱신 요구권 | 1회 행사로 2년 추가 거주 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
| 대항력 | 주택 인도 + 전입신고 | 주택임대차보호법 제3조 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 주택임대차보호법 제3조의2 |
| 보증금 반환 청구권 | 계약 종료 시 반환 | 주택임대차보호법 제4조 |
월세로 전환하면 보증금이 줄어드는 만큼, 대항력과 확정일자를 다시 확인해 보증금 보호 순위를 유지해야 합니다.
전환 후 확정일자 재확인
전세에서 보증금 일부를 월세로 돌리면 계약 조건이 바뀝니다. 변경된 계약서로 확정일자를 다시 받아 우선변제권을 유지하세요. 보증금 보호는 전세보증금 보호 방법에서 자세히 다룹니다.
실무 사례로 보는 전환율 적용
아래 사례는 보증금을 월세로 돌리는 협의에서 전환율이 어떻게 쓰이는지 보여 줍니다. 금액은 상한 4.5%를 적용한 계산 결과이며, 임대인 제안의 적정성을 판단하는 기준이 됩니다.
계산 예시 1: 상한 안의 전환
전세 2억 원을 전액 월세로 돌리자는 제안을 받았다면, 상한 4.5%를 적용해 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만 원이 최대입니다. 임대인이 월 70만 원을 제시했다면 상한 안이므로 받아들여도 됩니다.
계산 예시 3: 일부 전환
전세 3억 원 중 1억 원을 보증금으로 남기고 2억 원만 월세로 돌린다면, 상한은 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만 원이고 남긴 보증금 1억 원에는 전환율을 적용하지 않습니다. 보증금이 바뀌므로 새 계약서로 확정일자를 다시 받아 우선변제권을 지킵니다.
계산 예시 2: 상한을 넘는 요구
전세 1억 원에 전환율 6%를 적용해 월 50만 원을 요구받았다면, 상한 4.5% 기준 한도는 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 37만 5천 원입니다. 초과분을 근거로 협의를 요청해 한도 안으로 조정하면 됩니다.
한도를 견주면 월 70만 원은 상한 75만 원보다 낮아 받아들여도 되지만, 월 50만 원 요구는 한도 37만 5천 원보다 높아 초과분을 줄여야 합니다. 보증금 1억 원을 남기는 일부 전환은 남긴 보증금에 전환율을 적용하지 않아 2억 원만 월세로 돌릴 수 있습니다.
공식 전월세 전환 계산 도구
스스로 계산한 값은 공식 계산기로 교차 검증하는 것이 안전합니다. 정부와 공공기관이 제공하는 무료 도구를 정리했습니다.
계산 결과가 다를 때
직접 계산한 값과 공식 계산기 결과가 다르면, 기준금리 입력값과 전환 대상 보증금 범위를 다시 확인하세요. 시세 비교가 필요하면 부동산 시세 조회 가이드를 참고하면 지역 임대료 수준을 함께 볼 수 있습니다.
전환율 협의에서 자주 하는 실수
전환율을 잘못 이해하면 매달 더 많은 월세를 부담하게 됩니다. 협의 전에 점검할 실수 유형을 모았습니다.
협의 전 3단계 점검
① 한국은행 기준금리로 상한을 다시 계산하고 ② 전환 대상 보증금만 분리한 뒤 ③ 증액 한도 5%를 별도로 확인하세요. 이 순서만 지켜도 대부분의 실수를 막을 수 있습니다.
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전월세 전환율 자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 몇 퍼센트입니까?
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 10%와 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 비율입니다. 기준금리가 연 2.50%인 2026년 6월 기준 상한은 연 4.5%입니다.
전세를 월세로 바꾸는 계산식은 무엇입니까?
월세 = (전환 대상 보증금 × 전환율) ÷ 12입니다. 예를 들어 2억원을 상한 4.5%로 전환하면 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원이 한도입니다.
왜 자료마다 상한이 5.5%로 다릅니까?
시행령 제9조의 가산율이 2020년 9월 연 3.5%에서 2%로 인하됐고 기준금리도 바뀌었기 때문입니다. 옛 값을 그대로 쓴 자료는 현행과 다릅니다. 현재 상한은 연 4.5%입니다.
임대료 증액 한도 5%와 전환율은 같은 것입니까?
다릅니다. 전환율(4.5%)은 보증금을 월세로 바꿀 때의 비율이고, 증액 한도 5%(제7조)는 차임·보증금을 올리는 폭입니다. 두 규정은 별개로 적용됩니다.
계약 갱신 때 임대인이 월세 전환을 요구하면 따라야 합니까?
아닙니다. 계약갱신청구권은 동일 조건 갱신이 원칙이므로, 임차인이 동의하지 않으면 기존 전세 조건으로 갱신을 요구할 수 있습니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있습니까?
월세를 전세로 전환하는 경우에는 법정 환산율이 정해져 있지 않아, 임대인과 임차인이 합의로 비율을 정합니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 돌려받을 수 있습니까?
제7조의2는 강행 규정 영역에 해당해, 상한 초과 부분은 임차인을 구속하지 못합니다. 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다.
전환 후 확정일자를 다시 받아야 합니까?
전환으로 보증금과 계약 조건이 바뀌면 변경된 계약서로 확정일자를 다시 받아 우선변제권을 유지하는 것이 안전합니다.
전환율은 어디서 공식적으로 계산합니까?
국토교통부 임대료계산, 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산으로 무료 확인할 수 있습니다.
오피스텔도 같은 상한이 적용됩니까?
주거용으로 사용하는 오피스텔에 주택임대차보호법이 적용되면 전환율 상한도 동일하게 적용됩니다.
전월세 전환율 공식 자료원 — 국토교통부·법령정보센터
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 6월 기준으로 주택임대차보호법과 시행령, 한국은행 기준금리(연 2.50%)를 정리한 일반 정보입니다. 전환율 상한은 기준금리 변동에 따라 달라지므로, 실제 계약과 협의 시점에는 국가법령정보센터와 국토교통부 임대료계산에서 직접 확인하시기 바랍니다. 개별 분쟁은 임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담하실 수 있습니다.