임차인 권리 가이드 — 4대 권리·분쟁 해결

대항력은 임대인이 바뀌어도 임대차 계약을 주장하는 권리이며, 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권은 경매·공매 때 보증금이 먼저 배당되는 권리이며, 대항요건에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 두 권리를 모두 얻으려면 잔금 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 §3·§3-2).

임차인은 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 차임 2기 연체, 부정 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 임대인 실거주 등 9개 호의 정당한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약갱신요구권에서 자세히 확인할 수 있습니다(주택임대차보호법 §6-3).

계약갱신요구권을 행사할 때는 임대료 인상이 5% 이내로 제한됩니다. 신규 계약은 시장 가격으로 자유롭게 정할 수 있습니다. 5% 상한은 강행 규정이라 임대인이 임의로 넘길 수 없습니다. 5%를 넘는 인상을 요구받으면 거부하고 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 §6-3).

소액임차인은 보증금이 지역별 기준 이하인 임차인입니다. 서울 1억 6,500만원 이하, 수도권 과밀억제권역 1억 4,500만원 이하, 광역시 8,500만원 이하, 그 밖의 지역 7,500만원 이하입니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액(서울 5,500만원, 광역시 2,800만원 등)을 다른 채권자보다 가장 먼저 배당받습니다. 단, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다(주택임대차보호법 §8, 시행령 §10).

임대인의 임의 자물쇠 교체는 명백한 불법입니다. 1단계는 경찰 신고(112), 2단계는 대한법률구조공단 상담(132), 3단계는 손해배상 청구입니다. 임대인은 주거 침입죄와 재산권 침해죄로 처벌될 수 있고, 임차인은 정신적 피해와 추가 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다(형법, 민법).

임차권등기명령은 임차인의 권리를 부동산 등기부에 등재하는 절차로, 임대인 동의 없이 단독으로 신청합니다. 등기가 마쳐진 뒤에는 이사·전출해도 대항력과 우선변제권이 유지되어, 보증금을 받기 전에 다른 곳으로 옮길 수 있습니다. 또한 보증보험 이행 청구의 전제가 됩니다. 임차권등기명령에서 자세히 확인할 수 있습니다(주택임대차보호법 §3-3).

노후화로 인한 손상은 임대인이, 임차인 부주의로 인한 손상은 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 보일러 노후 교체, 천장 누수, 도배 노후는 임대인 부담이고, 벽지 손상, 도어록 교체, 이사 청소는 임차인 부담입니다. 다툼이 생기면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 수리 책임 분담에서 자세히 확인할 수 있습니다.

네, 월세 세액공제가 있습니다. 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대가 임차한 주택의 월세에 대해, 총급여 5,500만원 이하는 17%, 5,500만원 초과~8,000만원 이하는 15%를 공제합니다. 연 월세액 1,000만원 한도 안에서 최대 약 170만원까지 환급됩니다. 놓쳤다면 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 월세 세액공제에서 자세히 확인할 수 있습니다(국세청).

층간소음 분쟁은 1단계 직접 대화, 2단계 관리사무소 중재, 3단계 층간소음 이웃사이센터(1661-2642) 신청, 4단계 환경분쟁조정위원회 조정, 5단계 민사 소송 순으로 해결합니다. 층간소음 분쟁에서 자세히 확인할 수 있습니다(환경부).

임차인의 부주의로 화재가 나면 임차인이 손해배상 책임을 집니다. 다만 화재 원인이 시설 노후나 임대인 부주의이면 임대인이 부담합니다. 임차인 책임 보험(화재 배상책임 특약)에 가입하면 이런 위험에 대비할 수 있습니다. 임차인 화재 책임에서 자세히 확인할 수 있습니다(민법).