계약갱신요구권 5% 상한·거절 9개 사유·실거주 손해배상
계약갱신요구권은 임차인이 2년 임대차 만료 시 한 번 더 2년 거주를 요구하는 권리로(주택임대차보호법 제6조의3), 임대인은 법정 사유 없이 거절 못 하고 갱신 시 임대료 인상은 5%를 넘지 못합니다.
2026 계약갱신요구권 · 주택임대차보호법 제6조의3 · 2년+2년 최대 4년 · 5% 증액 상한 · 거절 9개 사유 · 실거주 거짓 손해배상
계약갱신요구권 핵심 답변 — 거주 권리·5% 상한·거절 사유
계약갱신요구권(2026)의 핵심을 일곱 가지로 정리했습니다.
- 거주 권리는 2년 임대차가 끝날 때 한 번 더 2년을 요구해 최대 4년까지 거주할 수 있는 권리입니다 (주택임대차보호법 제6조의3).
- 청구 시점은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 벗어나면 효력이 없습니다.
- 임대료 상한은 제7조에 따라 차임이나 보증금을 5%까지만 올릴 수 있고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
- 임대인 거절 사유는 제6조의3 제1항 단서의 아홉 가지(제1호부터 제9호까지)로 한정되며, 가장 흔한 사유는 제8호 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주입니다.
- 실거주 거짓 손해배상은 제8호로 거절한 임대인이 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 제6항이 정한 세 가지 금액 중 큰 금액을 물어야 합니다.
- 갱신 후 해지는 임차인이 언제든 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다 (제6조의2, 대법원 2024. 1. 11. 판결).
- 분쟁이 생기면 한국부동산원·LH·대한법률구조공단에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
자세한 공식 출처는 페이지 하단을 참고하세요.
국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·국토교통부·대법원
계약갱신요구권이란 — 2년+2년 거주 권리의 법적 근거
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입된 임차인 보호 제도입니다. 제도의 뼈대를 이루는 다섯 가지 핵심 사실을 먼저 정확히 이해해야 권리를 제대로 행사할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 어떤 권리인가요?
계약갱신요구권 5대 핵심 사실
거주 권리 (제6조의3 제1항)
청구 시점 (제6조의3 제1항)
임대료 상한 (제7조)
거절 사유 (제6조의3 제1항 단서)
실거주 거짓 손해배상 (제6조의3 제5항·제6항)
행동 지침 — 갱신요구는 증거가 남는 방식으로
갱신 요구는 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 내용증명 우편처럼 도달 사실이 남는 방식으로 하세요. 구두나 문자로도 요구할 수는 있지만, 임대인이 받은 적 없다고 다투면 임차인이 행사 사실을 증명하기 어렵습니다. 우체국 내용증명은 발송일과 본문을 함께 증명해 주므로 분쟁을 예방합니다. 전세 계약 주의사항을 함께 확인하면 갱신 협상 전 점검 사항을 빠뜨리지 않습니다.
기간으로 비교하면 갱신요구는 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 4개월 동안만 유효하고, 갱신되는 임대차는 2년이라 기존 2년과 합쳐 최대 4년을 살 수 있습니다. 증액은 약정 금액의 5%까지이고 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없으므로, 임대인의 요구가 5%보다 높으면 초과분은 거부할 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9개 사유 — 제6조의3 제1항 단서
임대인은 마음대로 갱신을 거절하지 못합니다. 거절이 인정되는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 아홉 가지뿐이며, 제1호부터 제9호 가운데 어디에도 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 마지막 제9호는 앞선 여덟 가지에 들지 않더라도 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때를 포괄하는 조항입니다. 사유별 내용을 표로 정리하면 임차인은 거절이 정당한지, 임대인은 거절이 가능한지 판단할 수 있습니다.
| 호 | 거절 사유 |
|---|---|
| 제1호 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 제2호 | 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 제3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 제4호 | 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 |
| 제5호 | 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 제6호 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 제7호 | 임대인이 철거 또는 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우(공사 시기 사전 고지·노후 안전사고 우려·법령에 따른 철거 등) |
| 제8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 제9호 | 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
※ 위 아홉 가지에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다 (국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 2026 기준).
행동 지침 — 임대인이라면 제8호 실거주는 신중하게
실거주(제8호)를 이유로 거절하려는 임대인은 갱신되었을 기간 동안 실제로 거주할 수 있는지 먼저 확인하세요. 거절해 놓고 그 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해를 배상해야 합니다. 대법원도 제8호의 실거주는 임대인이 실제 거주 의사를 객관적으로 증명해야 한다고 보고 있으므로, 막연한 의사만으로는 거절이 인정되지 않을 수 있습니다 (대법원 판례속보).
5% 상한과 묵시적 갱신 — 갱신 방식 3가지 비교
임대차를 이어가는 방식은 계약갱신요구권 행사, 새로운 합의에 의한 재계약, 그리고 통지 없이 자동 연장되는 묵시적 갱신으로 나뉩니다. 임대료 상한과 임대인의 거절 가능 여부가 방식마다 다르므로, 임차인은 어떤 방식이 자신에게 유리한지 따져 봐야 합니다. 특히 임대료 인상 폭이 클 때와 작을 때 유리한 선택이 달라집니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 행사 | 재계약(새 합의) | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|---|
| 거주 기간 | 2년 추가(최대 4년) | 새로 정한 기간 | 2년으로 봄 |
| 임대료 상한 | 5% 상한(제7조) | 합의로 자유롭게 정함 | 종전과 같은 조건 |
| 임대인 거절 | 9개 사유에 한정 | 재계약 거절 가능 | 거절 개념 없음(자동) |
| 5% 초과 인상 | 임차인 거부 가능 | 합의하면 가능 | 해당 없음 |
| 갱신요구권 잔존 | 소진(1회 사용) | 신규 계약이면 다시 발생 | 소진되지 않음(이후 행사 가능) |
임대료 인상 폭이 5%를 넘으면 갱신요구권을 행사해 상한의 보호를 받는 편이 유리합니다. 인상 요구가 없거나 5% 이내라면 통지 없이 묵시적 갱신으로 두어도 같은 조건이 유지되며, 갱신요구권은 그대로 남아 다음에 행사할 수 있습니다.
행동 지침 — 임대료 협상 시 상한선 계산
임대인이 5%를 넘는 인상을 요구하면 임차인은 5% 상한을 근거로 거부할 수 있습니다. 보증금 3억 원이라면 갱신 시 최대 3억 1,500만 원, 월세 100만 원이라면 최대 105만 원까지가 상한입니다. 보증금과 월세를 함께 조정하거나 전세를 월세로 바꿀 때는 제7조의2의 전환율(기준금리 + 2% 또는 10% 중 낮은 비율)이 적용되므로, 임대차보호법 주요 변경 사항에서 전환 기준을 함께 확인하세요.
실거주 거짓 손해배상 — 제6조의3 제5항·제6항 산정 방법
임대인이 제8호 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 배상액은 임의로 정해지지 않고, 제6조의3 제6항이 세 가지 산정 기준 가운데 큰 금액으로 정하도록 명시하고 있습니다. 산정 방법을 알아야 임차인은 청구할 금액을, 임대인은 부담할 위험을 가늠할 수 있습니다.
손해배상액 산정 — 셋 중 큰 금액
제1 기준 — 3개월분
제2 기준 — 차액의 2년분
제3 기준 — 실제 손해
거짓 입증 방법
행동 지침 — 실거주 의심이면 기간 안에 추적
실거주를 이유로 거절당했다면 갱신되었을 기간(보통 2년) 동안 임대인의 거주 여부를 주기적으로 확인하세요. 손해배상은 그 기간 안에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 있어야 인정되므로, 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 거짓이 의심되면 임대차 분쟁조정 절차를 활용하면 소송 전에 해결을 시도할 수 있습니다.
갱신 요구부터 갱신 후 해지까지 — 5단계 절차
계약갱신요구권은 정해진 절차와 시점을 지켜야 효력이 있습니다. 청구 시점을 놓치면 권리 자체가 사라지고, 갱신한 뒤 해지하려면 통지 효력 시점을 정확히 알아야 합니다. 갱신 요구부터 갱신 후 해지까지의 과정을 단계별로 정리했습니다.
| 구분 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 청구 시점 | 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 | 제6조의3 제1항 |
| 행사 횟수 | 한 임대차에서 1회 | 제6조의3 제2항 |
| 임대료 상한 | 5% 이내, 증액 후 1년 내 재증액 금지 | 제7조 |
| 거절 사유 | 9개 사유에 한정(제1호~제9호) | 제6조의3 제1항 단서 |
| 갱신 후 해지 | 통지 도달 후 3개월 효력 | 제6조의2 제2항 |
| 전세→월세 전환 | 기준금리+2% 또는 10% 중 낮은 비율 | 제7조의2 |
※ 임대인의 해지는 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지가 없으면 묵시적 갱신이 성립합니다 (제6조 제1항).
행동 지침 — 갱신 후 이사 계획이 있다면
갱신한 뒤 사정이 바뀌어 이사해야 한다면, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤 보증금을 돌려받을 수 있도록 일정을 잡으세요. 대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지를 통지해도 통지 도달 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 보았으므로, 다음 거주지 계약 시점도 이에 맞춰 조정하는 편이 안전합니다. 새 임대차 전 보증금 보호 점검은 전세 계약 주의사항에서 확인하세요.
갱신 분쟁 해결 — 분쟁조정위원회와 무료 법률 지원
갱신 거절이나 실거주 거짓을 둘러싼 다툼은 곧바로 소송으로 가기보다 조정으로 푸는 편이 시간과 비용 면에서 유리합니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 한국부동산원·LH·대한법률구조공단에 설치되어 있으며, 소송보다 빠르게 결론을 받을 수 있습니다. 조정 신청 방법과 비용을 알아 두면 분쟁 발생 시 곧바로 대응할 수 있습니다.
행동 지침 — 증거부터 모으고 조정으로
분쟁이 예상되면 계약서, 갱신 요구 내용증명, 임대인의 거절 통지, 등기사항증명서를 먼저 모으세요. 조정은 당사자 합의로 성립하면 법적 효력이 생기므로, 증거가 갖춰져 있을수록 유리한 결론을 얻기 쉽습니다. 조정 절차의 단계별 안내는 임대차 분쟁조정 절차에서, 임대차보호법 전반의 변화는 임대차보호법 주요 변경 사항에서 확인할 수 있습니다.
계약갱신요구권 공식 근거 — 주택임대차보호법 조문 원문
핵심 조문을 원문으로 확인합니다.
갱신 요구 거절 금지와 청구 기간
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임대차 확장 주제 — 전세 임대·보증금 보호
계약갱신요구권 자주 묻는 질문 — 10가지
계약갱신요구권은 어떤 권리인가요?
갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
갱신할 때 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?
임대인이 실거주를 거짓으로 내세워 거절했다면 어떻게 하나요?
갱신 요구는 어떤 방식으로 해야 하나요?
5%를 넘겨 인상하는 합의도 할 수 있나요?
갱신한 뒤에 임대차를 종료할 수 있나요?
제9호 중대한 사유는 어떤 경우인가요?
갱신 분쟁이 생기면 어디에 신청하나요?
계약갱신요구권 공식 자료원 — 국가법령정보센터·국토교통부·대법원
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 주택임대차보호법과 국토교통부·대법원의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 갱신 요구, 거절 대응, 손해배상, 분쟁조정은 대한법률구조공단(132) 무료 상담이나 변호사 상담을 거쳐 진행하시기 바랍니다. 지방자치단체 조례에 따라 증액 상한 등 세부 기준이 다를 수 있습니다.