전세 가이드 — 대항력·확정일자·보증보험
전세는 큰 보증금을 맡기고 월세 없이 사는 임차 방식입니다. 보증금을 안전하게 지키려면 전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하고, 전세가율이 높은 깡통전세를 피하는 일이 가장 중요합니다.
2026 전세 · 대항력은 전입신고 다음날 0시 · 우선변제권은 확정일자 필수 · 임대료 인상 5% 상한 · HUG 보증 가입 보증금 수도권 7억·지방 5억 이하
전세 핵심 7가지 — 대항력부터 보증금 반환까지
전세 임차인이 꼭 알아야 할 7가지를 정리하면 다음과 같습니다.
- 대항력은 전입신고와 실제 거주를 마친 다음날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).
- 우선변제권은 확정일자를 받아야 생기며, 경매가 진행돼도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다(제3조의2).
- 임차권등기명령을 신청하면 보증금을 못 받고 이사해도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(제3조의3).
- 전세보증보험은 HUG·SGI·HF 세 기관에서 가입하며, 임대인이 보증금을 안 돌려주면 기관이 대신 내줍니다.
- 임대료 5% 상한에 따라 갱신할 때 보증금과 월세 인상은 직전 금액의 5%를 넘을 수 없습니다(제7조).
- 깡통전세는 매매가 대비 전세가율이 80%를 넘는 경우로, 보증금을 떼일 위험이 큽니다.
- 계약갱신요구권으로 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다(제6조의3).
주택임대차보호법 · HUG 한국주택도시보증공사 · HF 한국주택금융공사
전세란 무엇인가 — 보증금 구조와 월세·반전세 차이
전세는 임차인이 큰 보증금을 임대인에게 맡기고 계약 기간 동안 월세 없이 산 뒤, 만기에 보증금을 그대로 돌려받는 한국 특유의 임차 방식입니다. 월세·반전세와 어떻게 다른지, 보증금에 어떤 위험이 따르는지 먼저 이해해야 안전한 계약을 맺을 수 있습니다.
| 방식 | 보증금 | 월 임대료 | 따르는 부담 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 큰 보증금만 맡김 | 없음 | 큰돈이 임대인에게 묶여 보증금을 떼일 위험이 가장 큼 |
| 월세 | 적은 보증금 | 매달 납부 | 진입 장벽은 낮지만 매달 나가는 임대료가 누적됨 |
| 반전세 | 전세와 월세의 중간 | 전세와 월세의 중간 | 두 방식의 부담을 절충함 |
세 가지를 가르는 기준은 보증금 비중과 월 임대료 부담입니다
전세는 월 현금 부담이 없는 대신 보증금을 떼일 위험이 가장 크기 때문에, 계약 절차에서 대항력과 우선변제권을 확보하는 일이 매우 중요합니다.
전세 임차인 5대 권리 — 주택임대차보호법 보증금 보호
전세 보증금을 지키는 힘은 모두 주택임대차보호법에서 나옵니다. 다섯 가지 권리는 각각 생기는 시점과 효력이 다르므로 정확히 알아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터에서 직접 확인할 수 있습니다.
전세 임차인 5대 핵심 권리
대항력 (제3조)
우선변제권 (제3조의2)
임차권등기명령 (제3조의3)
차임증감청구권 5% 상한 (제7조)
계약갱신요구권 (제6조의3)
의사결정:확정일자 없이는 우선변제권이 없습니다
전입신고만 하면 대항력은 생기지만, 확정일자를 받지 않으면 우선변제권은 생기지 않습니다. 임대인이 잔금을 받은 직후 은행에서 근저당을 설정하면, 확정일자가 늦은 임차인은 후순위로 밀려 보증금을 떼일 수 있습니다. 계약 후 곧바로 확정일자를 받고, 입주일에 전입신고를 마치세요. 두 가지를 미루는 만큼 위험이 커집니다.
전세사기 유형과 예방 — 깡통전세·신탁사기 식별
전세사기는 매매가보다 높은 보증금을 받거나(깡통전세), 신탁등기 사실을 숨기는(신탁사기) 등의 방법으로 보증금을 돌려주지 않는 범죄입니다. 2022년 이후 피해가 급증하면서 전세사기피해자 지원 특별법이 시행됐습니다. 계약 전에 유형을 알아두면 대부분의 사기를 미리 거를 수 있습니다.
깡통전세
매매가 대비 전세가율이 80%를 넘어 보증금을 돌려받기 어려운 경우입니다.
신탁사기
등기부에 신탁이 잡혀 신탁사가 실소유자인데 이를 숨기고 임대하는 수법입니다.
이중계약
같은 집을 여러 임차인과 계약해 보증금을 가로채는 수법입니다.
대리계약
권한 없는 대리인이 임대인을 사칭해 보증금을 편취합니다.
가짜 임대인
신분증·등기부를 위조해 소유자가 아닌 사람이 계약합니다.
보증서 위조
HUG 보증가입증서를 위조해 안심시킨 뒤 보증금을 편취합니다.
다주택 매집
보증금으로 주택을 계속 사들이다 파산해 다수 피해가 발생합니다.
의사결정:계약 전 등기부등본 3가지를 반드시 확인하세요
계약 직전에 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 ① 소유자가 계약 상대방과 같은지 ② 근저당·가압류 같은 권리 제한이 있는지 ③ 신탁 등기가 있는지를 확인하세요. 신탁 등기가 있으면 신탁사가 실제 소유자라서 신탁사 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있습니다. 이 세 가지가 깨끗하지 않으면 계약을 보류하는 편이 안전합니다. 자세한 식별법은 전세사기 예방 체크리스트에서 확인하세요.
전세사기 종합 가이드 자세히 보기
전세사기 7유형·예방·신고·피해자 특별법·LH 매입약정·깡통전세 식별·등기부 확인법 등 전세사기 전반을 정리한 가이드입니다. 전세사기 종합 가이드 →전세보증보험 비교 — HUG·SGI·HF 한도와 보증료
전세보증보험은 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증 기관이 대신 보증금을 내주는 안전장치입니다. 기관마다 가입 한도와 보증료가 다르므로, 보증금 규모와 주택 유형에 맞는 기관을 골라야 합니다. 아래 표로 세 기관의 차이를 비교하고 본인 조건에 맞는 곳을 정하세요.
| 항목 | HUG 주택도시보증공사 | SGI 서울보증보험 | HF 한국주택금융공사 |
|---|---|---|---|
| 가입 보증금 한도 | 수도권 7억·지방 5억 이하 | 아파트 한도 없음·비아파트 최대 10억 | 수도권 7억·지방 5억 이하 |
| 보증료율 수준 | 연 약 0.115~0.154% (가장 저렴) | 연 약 0.183~0.208% (가장 높음) | 연 약 0.04% (대출 결합 시) |
| 대표 대상 | 무주택 임차인 전반 | 보증금 큰 아파트·고가 주택 | 버팀목 등 정책 대출 이용자 |
| 특징 | 안심전세포털로 가입·조회 | 보증금 한도 부담이 작음 | 전세자금대출에 보증이 결합 |
보증금이 수도권 7억·지방 5억 이하면 보증료가 가장 낮은 HUG가 우선입니다. 보증금이 그 한도를 넘는 고가 아파트라면 한도 제한이 없는 SGI를, 버팀목 같은 정책 대출을 받는다면 보증이 함께 묶이는 HF를 선택하면 효율적입니다.
전세 대출 한도와 금리 — 버팀목 전세자금대출 중심
전세금을 마련할 때는 은행 보증부 전세 대출이나 정책 대출인 버팀목 전세자금대출을 활용합니다. 일반 보증부 대출은 보증금의 80~90%까지, 정책 대출은 무주택·소득 요건을 갖추면 더 낮은 금리로 받을 수 있습니다. 한도와 금리는 주택도시기금 마이홈에서 확인할 수 있습니다.
| 유형 | 대출 한도 | 소득 요건 |
|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 수도권 1.2억·지방 8천만 (보증금 80% 이내) | 부부합산 연 5천만 이하 |
| 청년전용 버팀목 | 최대 1.5억 (보증금 80% 이내) | 부부합산 연 5천만 이하·만 19~34세 |
| 신혼·2자녀 | 수도권 2.5억·지방 1.6억 | 신혼 부부합산 연 7,500만·2자녀 6천만 이하 |
| 금리 (공통) | 연 약 2.5~3.5% (지방 0.2%p 인하) | 우대금리로 추가 인하 가능 |
의사결정:무주택·소득 요건이 맞으면 버팀목을 먼저 검토하세요
무주택 세대주이면서 부부합산 소득이 기준 이내라면, 은행 일반 전세 대출보다 버팀목 전세자금대출의 금리가 훨씬 낮습니다. 청년·신혼·다자녀 가구는 한도와 금리 우대가 추가되므로 더 유리합니다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 심사를 거치므로 기존 대출이 많으면 한도가 줄어듭니다. 본인이 자격이 되는지 전세 대출 종합 가이드에서 먼저 확인하세요.
전세 대출 종합 가이드 자세히 보기
HUG·SGI·HF 비교·버팀목·청년·신혼·신생아 우대·DSR·금리 비교·중도상환·갱신 등 전세 대출 전반을 정리한 가이드입니다. 전세 대출 종합 가이드 →전세 계약 8단계 — 확정일자·전입신고 순서
전세 계약은 매물 확인부터 갱신·종료까지 여덟 단계로 진행합니다. 특히 확정일자와 전입신고를 받는 시점이 보증금 안전을 좌우하므로 순서를 정확히 지켜야 합니다. 단계별로 무엇을 확인하고 어떤 서류를 챙겨야 하는지 정리했습니다.
전세 계약 8단계 절차
전세 계약 종합 가이드 자세히 보기
확정일자 받는 법·전입신고·대항력 요건·우선변제권·계약갱신요구권·임대료 5% 상한·표준계약서 등 계약 전반을 정리한 가이드입니다. 전세 계약 종합 가이드 →전세 보증금 반환 절차 — 통보·보증청구·임차권등기·소송
계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 안 돌려주면, 감정 대응보다 정해진 절차를 차례로 밟는 편이 회수에 유리합니다. 내용증명으로 반환을 요구하고, 보증보험 청구나 임차권등기명령으로 권리를 지킨 뒤, 그래도 못 받으면 소송으로 갑니다. 각 단계에서 무엇을 해야 하는지 정리했습니다.
보증금 반환 4단계 절차
의사결정:보증금 못 받고 이사할 땐 임차권등기부터
전세금을 돌려받지 못한 상태에서 새집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 이럴 때는 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사해야 권리가 유지됩니다. 절차는 임차권등기명령 신청 가이드에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
보증금 반환 종합 가이드 자세히 보기
HUG·SGI·HF 보증보험·임차권등기명령·반환 소송·지연이자·분쟁 조정 등 보증금 반환 전반을 정리한 가이드입니다. 보증금 반환 종합 가이드 →전세·월세·반전세 비교 — 보증금·월 부담·위험·소득공제
전세·월세·반전세는 보증금과 월 임대료의 비중에 따라 나뉩니다. 임차인은 동원할 수 있는 보증금과 매달 감당할 현금 부담을 함께 따져 선택해야 합니다. 아래 표로 다섯 가지 항목을 비교해 본인 상황에 맞는 방식을 판단하세요.
| 항목 | 전세 | 월세 | 반전세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 비중 | 매매가의 50~80% | 매매가의 10~30% | 매매가의 30~50% |
| 월 임대료 | 없음 | 있음 (주된 부담) | 있음 (소액) |
| 보증금 미반환 위험 | 큼 (깡통전세 주의) | 낮음 | 중간 |
| 세제 혜택 | 월세 세액공제 없음 | 월세액 세액공제 가능 | 월세 부분만 공제 |
| 추천 대상 | 보증금 동원력 있고 매수 준비 | 월 현금 부담 가능·단기 거주 | 두 부담을 절충하려는 경우 |
판단 기준: 보증금 동원력과 매수 계획
보증금을 충분히 동원할 수 있고 앞으로 집을 살 계획이 있다면, 월 부담이 없고 보증금이 그대로 보존되는 전세가 유리합니다. 보증금 여력이 적거나 단기 거주라면 월세가 진입 장벽이 낮습니다. 자세한 재무 비교는 전세 vs 월세 재무 비교에서 확인하세요.
전세 핵심 가이드 — 사기·보증금 반환·대출·계약
부동산 정보 한곳에서
매수·매도·임대·세금·청약까지 부동산 가이드를 확인하세요. 부동산 가이드 전체 보기 →
전세 확장 주제 — 계약·임차권등기·월세 비교
전세 자주 묻는 질문 — 확정일자·대항력·보증보험
확정일자는 언제 받아야 안전한가요?
대항력은 정확히 언제 생기나요?
깡통전세는 어떻게 식별하나요?
전세보증보험은 어디서 가입하나요?
계약갱신요구권은 어떻게 행사하나요?
임대료는 몇 %까지 올릴 수 있나요?
임차권등기명령은 언제 신청하나요?
버팀목 전세자금대출 한도는 얼마인가요?
전세사기 피해자 특별법 혜택은 무엇인가요?
전세 만료 후 보증금을 받으려면 어떻게 하나요?
전세 공식 자료원 — 법령·HUG·HF·국토교통부
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 주택임대차보호법과 HUG·HF·SGI·국토교통부의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 전세 계약·보증금 분쟁·사기 대응은 개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있고, 정책이 바뀌면 한도·금리·요건이 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 인터넷등기소에서 등기부를 직접 확인하고, 분쟁이 우려되면 공인중개사·변호사·HUG 안심전세포털·국토교통부 전세피해지원센터와 상담하시기 바랍니다.
2026-06