주택임대차보호법 핵심 변경 — 갱신권·5% 한도

주택임대차보호법의 임차인 보호 장치는 크게 6개 조항으로 묶입니다. 계약갱신요구권(제6조의3)과 5% 인상 한도(제7조)는 2020년 7월에 도입된 비교적 새로운 권리이고, 대항력(제3조)과 우선변제권(제3조의2)은 보증금을 지키는 가장 기본이 되는 권리입니다. 여기에 사회적 약자를 위한 소액임차인 최우선변제(제8조)와 거래 투명성을 위한 전월세 신고제가 더해집니다. 조항마다 발생 시점과 요건이 다르므로 하나씩 정확히 이해해 두는 것이 좋습니다(확정일자 신청).

계약갱신요구권에서 가장 많이 혼동하는 부분이 거절 사유의 개수입니다. 결론부터 말하면 거절 사유는 5개가 아니라 제6조의3 제1항이 정한 9개 호입니다. 집주인은 이 9개 가운데 하나에 해당해야만 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 않으면 임차인의 갱신 요구를 받아들여야 합니다. 특히 8호의 실거주를 이유로 거절했다가 실제로는 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 따릅니다(국가법령정보센터).

돈과 직결되는 두 조항을 정확한 숫자로 정리합니다. 5% 인상 한도는 갱신 때 증액 폭을 묶는 장치이고, 소액임차인 최우선변제는 보증금이 적은 임차인을 경매에서 보호하는 장치입니다. 특히 소액임차인 제도는 적용 대상이 되는 보증금 한도(시행령 §11)와 실제로 먼저 돌려받는 일정액(시행령 §10)이 서로 다른 금액인데, 이를 같은 숫자로 착각하는 경우가 많습니다. 아래 표로 둘을 분리해 확인하세요(주택임대차보호법 시행령).

2025년 6월은 전월세 신고제에 분기점이 된 시점입니다. 2021년 6월 제도가 도입된 뒤 4년간 이어진 과태료 계도기간이 2025년 5월 31일에 끝나고, 6월 1일 이후 체결하는 계약부터 정식으로 과태료가 부과됩니다. 동시에 지연 신고 과태료 상한이 기존 100만 원에서 30만 원으로 낮아졌습니다. 신고 대상과 기한, 바뀐 과태료 기준을 아래에서 확인하세요(국토교통부).

주택임대차보호법은 1981년 제정 이후 여러 차례 임차인 보호를 강화하는 방향으로 손질되었습니다. 1981년 대항력·우선변제권이라는 기본 틀이 세워졌고, 2020년 7월 임대차 3법으로 계약갱신요구권과 5% 한도가 더해졌으며, 2025년 6월 전월세 신고제가 정식 시행되었습니다. 이런 제도 변화가 실제 임대차 시장에서 어떻게 나타나는지는 국토교통부의 거래량 통계로 확인할 수 있습니다(국토교통부).