전세사기 피해 대응 절차 — 신고·임차권등기·HUG·특별법

전세사기 피해를 확인한 뒤에는 감정적으로 대응하기보다 절차를 순서대로 밟는 일이 중요합니다. 특히 임차권등기명령은 보증금 회수의 토대가 되므로 가장 먼저 챙겨야 합니다. 아래 표는 다섯 단계의 시급도와 핵심 효과를 정리한 것으로, 어떤 절차를 먼저 처리할지 결정하는 기준이 됩니다.

임차권등기명령은 전세사기 대응에서 가장 먼저 처리해야 할 절차입니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가면 전입신고와 점유라는 대항요건이 사라져 우선변제권을 잃을 수 있는데, 임차권등기를 마치면 이사를 가도 권리가 유지됩니다. 아래 단계는 신청부터 등기 완료까지의 실무 절차이며, 등기 전 이사가 왜 위험한지도 함께 설명합니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 임대인을 상대로 소송할 필요 없이 HUG가 먼저 보증금을 돌려줍니다. 다만 보증사고 유형에 따라 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 하는 경우가 있으므로 요건을 정확히 알아야 합니다. 아래 표는 두 가지 보증사고 유형과 청구 요건을 정리한 것으로, 내 상황이 어디에 해당하는지 판단하는 기준이 됩니다.

보증보험이 없거나 HUG 청구만으로 부족하면 임대인을 상대로 직접 보증금 반환을 청구해야 합니다. 비용과 기간이 적은 지급명령을 먼저 시도하고, 임대인이 다투면 정식 소송으로 넘어가는 순서가 일반적입니다. 아래 비교는 두 방식의 차이를 정리한 것으로, 임대인이 연락을 받는지·다툴 가능성이 있는지에 따라 어느 쪽을 택할지 판단할 수 있습니다.

지급명령은 빠르고 저렴하지만 임대인이 이의하면 정식 소송으로 전환됩니다. 임대인의 소재가 불분명하거나 다툴 여지가 크다면 처음부터 정식 소송을 고려할 수 있습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자로 인정되면 우선매수권, LH 매입임대, 금융·신용회복 지원을 제공합니다. 다만 법이 정한 네 가지 요건을 모두 충족해야 인정되므로, 신청 전에 자신이 요건에 맞는지 확인하는 일이 중요합니다. 아래는 국가법령정보센터에 게시된 제3조 인정 요건과 주요 지원 내용을 정리한 것입니다.

같은 전세사기 피해라도 어떤 절차를 갖췄는지에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다. 핵심은 사전에 보증보험에 가입했는지, 임차권등기로 우선변제권을 지켰는지, 특별법 지원을 활용했는지입니다. 아래 지침은 피해 상황별로 어떤 절차를 우선할지 정리한 것으로, 자신의 처지에 맞는 행동 순서를 정하는 데 도움이 됩니다.