전세보증금 반환 소송 절차 — 지급명령·강제집행

임대인이 다투지 않을 가능성이 높으면 비용이 낮은 지급명령이 유리합니다. 지급명령은 인지액이 소장의 1/10이고 임대인 심문 없이 서면으로 진행되며, 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다 (민사소송법 제462조·제474조). 다만 임대인이 송달 후 2주 안에 이의하면 소가 제기된 것으로 보아 정식 재판으로 전환되므로(제472조 제2항), 다툼이 예상되면 처음부터 소액사건심판을 택하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

이사를 가야 한다면 반드시 먼저 신청해야 합니다. 임차권등기를 마치지 않은 채 전입신고를 빼고 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 경매에서 보증금을 우선 회수하기 어려워집니다. 임차권등기명령을 마치면 이사 후에도 종전 권리가 유지됩니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 계속 거주할 예정이라면 대항요건이 유지되므로 등기 없이도 권리가 보전됩니다.

소득이 기준 중위소득 이하이면 대한법률구조공단(132)에서 무료로 소송을 대리받을 수 있습니다. 전세사기 피해자로 인정되면 소득 요건과 무관하게 법률지원 대상이 됩니다. 또한 대법원 전자소송으로 본인이 직접 지급명령이나 소액사건을 신청하면 변호사 없이도 진행할 수 있어 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

승소하면 소송비용을 임대인이 부담하도록 판결할 수 있어 인지대·송달료와 변호사보수의 일부를 회수할 수 있습니다. 다만 실제 회수 여부는 임대인의 재산 상황에 달려 있습니다. 임대인에게 집행할 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어려우므로, 인지대·송달료 영수증을 보관하고 소송 전에 임대인 재산을 파악해 가압류를 검토하는 것이 좋습니다.

임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 내지 않으면 원고의 주장을 인정한 것으로 보아(자백간주) 임차인에게 유리한 판결이 나올 수 있습니다. 임대인 주소를 알 수 없으면 공시송달로 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 판결을 받아도 회수 가능성은 임대인 재산에 달려 있으므로, 임차권등기명령과 우선변제권 확보를 먼저 해 두는 것이 중요합니다.

회수 금액은 임대인 재산과 다른 채권자의 배당 순위에 따라 달라집니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 환가대금에서 우선변제를 받지만(주택임대차보호법 제3조의2), 선순위 담보나 다른 채권자가 있으면 일부만 회수될 수 있습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다 (제8조).

전세사기 피해자로 인정되면 특별법의 LH 우선매수권·매입임대를 활용해 피해주택에 최대 20년까지 거주할 수 있습니다. LH가 우선매수권을 양도받아 주택을 취득한 뒤 공공임대로 제공하는 방식입니다. 경·공매 매각기일 7일 전까지 매입신청 서류가 도달해야 하므로 일정 관리에 유의해야 합니다.

가능합니다. 내용증명을 보낸 뒤 임대인과 부분 회수나 분할 상환을 협의할 수 있고, 법원 민사조정을 신청하면 조정조서가 재판상 화해와 같은 효력을 가져 합의 내용을 곧바로 집행할 수 있습니다 (민사조정법 제29조). 협상과 소송을 동시에 진행하면서 합의가 안 되면 바로 재판으로 넘어갈 수 있습니다.

판결서가 송달된 날부터 2주 안에 항소할 수 있습니다. 다만 소액사건은 판결서에 이유가 기재되지 않을 수 있고(소액사건심판법 제11조의2), 상고는 법령 위반 등 제한된 사유에서만 가능합니다. 항소는 추가 시간과 비용이 들므로 변호사나 대한법률구조공단과 상담해 실익을 따져 결정하는 것이 좋습니다.

전세보증금반환보증(HUG)에 가입돼 있다면 보증이행 청구가 소송보다 빠릅니다. 계약 만기 1개월 경과 후 보증사고로 이행청구를 하면 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고 임대인에게 구상합니다. 보증에 가입하지 않았다면 재판으로 집행권원을 확보해야 하며, 임차권등기명령과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.