상속 부동산 세금 — 상속세·취득세·양도세 3대 정리
상속 부동산에는 상속세·취득세·양도세 세 가지 세금이 시차를 두고 따라옵니다. 공제와 특례를 알면 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
2026 상속 부동산 세금 · 상속세 일괄공제 5억 + 배우자공제 5~30억 · 취득세 2.8%(무주택 0.8%) · 상속주택 비과세 특례 · 신고 6개월
상속 부동산 세금 핵심 답변 — 세 가지 세금
상속 부동산 세금의 핵심을 정리했습니다.
- 상속 부동산에는 상속세(물려받을 때), 취득세(등기할 때), 양도세(나중에 팔 때) 세 가지가 따릅니다.
- 상속세는 일괄공제 5억원이 기본이고, 배우자가 있으면 배우자상속공제 최소 5억원이 더해져 부담이 크게 줄어듭니다.
- 상속 취득세는 2.8%이며, 무주택 1세대가 1주택을 상속받으면 0.8%로 낮아집니다.
- 양도세를 낼 때 취득가액은 상속개시 당시 평가액(시가)으로 잡혀, 평가액이 높을수록 나중 양도차익이 줄어듭니다.
- 상속주택 비과세 특례로 상속주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 빠집니다.
- 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.
국세청·상속세 및 증여세법·지방세법·소득세법
상속 부동산의 3대 세금 — 언제 무엇을 내나
상속 부동산은 한 번에 끝나지 않고 시차를 두고 세 가지 세금이 따라옵니다. 각 세금이 발생하는 시점을 먼저 이해해야 합니다.
| 세금 | 내는 시점 | 핵심 |
|---|---|---|
| 상속세 | 상속받을 때(6개월 내 신고) | 일괄공제 5억 + 배우자공제 |
| 취득세 | 상속등기할 때 | 2.8%(무주택 1주택 0.8%) |
| 양도소득세 | 나중에 팔 때 | 취득가액 = 상속개시 평가액 |
왜 중요한가요? 상속세만 신경 쓰다 취득세 신고기한을 놓치거나, 양도 시점의 취득가액을 모르고 팔면 세금이 크게 달라집니다. 세 세금을 함께 보고 상속개시 시점의 평가액을 잘 정리해 두는 것이 절세의 출발점입니다(국세청 상속세).
세율을 견주면 상속 취득세 2.8%는 무주택 1주택 특례 0.8%보다 2%p 높고, 상속세는 일괄공제 5억과 배우자공제 범위 안이면 부담이 없을 수 있습니다. 상속세 신고는 6개월 안에 해야 하므로 공제 계산부터 먼저 하세요.
상속세 — 일괄공제와 배우자공제
상속세 부담을 가장 크게 줄이는 것은 공제입니다. 상속세 계산에서 일괄공제와 배우자공제가 핵심입니다.
일괄공제 5억원
배우자상속공제
왜 중요한가요? 배우자가 생존해 있으면 일괄공제 5억원에 배우자공제 최소 5억원이 더해져, 상속재산이 10억원 안쪽이면 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 배우자가 실제로 얼마를 상속받느냐에 따라 공제액이 달라지므로, 분할 방식을 정할 때 세금까지 함께 따져야 합니다(상속세 및 증여세법).
공제를 견주면 일괄공제 5억원은 기초공제 2억원보다 3억원 크고, 배우자공제는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 늘어 배우자가 실제 얼마를 상속받느냐에 따라 공제 폭이 25억원 차이가 납니다. 일괄공제와 합쳐 최소 10억원이라 상속재산이 그 안이면 상속세가 없는 경우가 많으니 분할 방식은 세금까지 따져 정하세요.
상속재산 평가와 신고기한 6개월
상속세는 상속개시 당시 시가로 평가하며, 신고기한은 6개월입니다. 평가액은 나중 양도세에도 영향을 줍니다.
시가 평가
신고기한
상속 취득세 — 2.8%와 무주택 0.8% 특례
상속 부동산을 등기할 때 내는 취득세는 일반 매매보다 낮지만, 무주택 여부에 따라 더 낮아질 수 있습니다.
상속 취득세율
무주택 1주택 특례
상속주택 비과세 특례 — 주택 수에서 빠진다
상속주택은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다. 갑자기 다주택자가 되는 부담을 덜어 주는 장치입니다.
주택 수 제외
선순위 1채
왜 중요한가요? 상속주택 특례는 일반주택을 비과세로 팔 때 상속주택을 주택 수에서 빼 주는 것이지, 상속주택 자체를 무조건 비과세해 주는 것은 아닙니다. 어느 집을 먼저 팔지, 상속주택이 선순위인지에 따라 결과가 달라지므로 양도 순서를 신중히 정해야 합니다(국세청 주택 수 산정 특례).
상속 부동산 양도세 — 취득가액이 핵심
상속받은 부동산을 팔 때 양도세는 취득가액을 무엇으로 보느냐가 핵심입니다. 상속에서는 상속개시 당시 평가액이 취득가액이 됩니다.
취득가액
보유기간
상속 부동산 세금 공식 근거 — 상증세법·소득세법
상속세 공제와 비과세 특례의 바탕이 되는 핵심 근거를 원문 그대로 확인합니다.
일괄공제 5억원
배우자상속공제
상속주택 비과세 특례
조문에서 읽을 것 — 공제의 크기와 신고 기한
일괄공제 5억원은 기초공제 2억원보다 3억원 크고, 배우자공제는 최소 5억원에서 최대 30억원까지라 최대치가 최소치보다 25억원 높습니다. 배우자가 단독으로 상속받으면 일괄공제를 받을 수 없고 신고는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내이니, 분할 방식과 기한을 함께 확인하세요.
상속 부동산 세금 핵심 관련 가이드 — 양도세·증여·다주택
양도소득세, 취득가액부터 정리하기
상속 부동산 양도세의 바탕이 되는 양도소득세 세율·취득가액·1세대 1주택 비과세를 한곳에서 확인하세요. 양도소득세 가이드 보기 →
상속 부동산 세금 더 알아보기 — 거주요건·공동명의·종부세
상속 부동산 세금 자주 묻는 질문
상속 부동산에는 어떤 세금이 붙나요?
상속받을 때 상속세, 상속등기할 때 취득세, 나중에 팔 때 양도소득세 세 가지가 시차를 두고 따릅니다. 각 세금의 시점과 공제·특례를 함께 보는 것이 중요합니다.
상속세는 얼마부터 나오나요?
일괄공제 5억원이 기본이고, 배우자가 있으면 배우자상속공제 최소 5억원이 더해집니다. 그래서 배우자가 생존한 경우 상속재산이 10억원 안쪽이면 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 다만 재산 구성과 분할 방식에 따라 달라집니다.
상속 취득세는 매매보다 싼가요?
상속 주택 취득세율은 2.8%로 매매 취득보다 낮은 편입니다. 특히 무주택 1세대가 1주택을 상속받으면 0.8%로 더 낮아집니다.
상속주택이 있으면 원래 살던 집을 못 파나요?
팔 수 있습니다. 상속주택 비과세 특례로, 일반주택 한 채를 보유한 사람이 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 일반주택을 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 빠집니다. 그래서 일반주택을 1세대 1주택으로 비과세받을 수 있습니다.
상속받은 집을 팔 때 양도세는 어떻게 계산하나요?
취득가액을 상속개시 당시 평가액(시가)으로 봅니다. 상속 시점에 시가로 높게 평가됐다면 나중에 팔 때 양도차익이 작아져 양도세가 줄어듭니다. 그래서 상속 시점의 평가액을 잘 정리해 두는 것이 중요합니다.
상속세 신고는 언제까지 하나요?
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제를 받을 수 있고, 넘기면 가산세가 붙습니다.
상속 부동산 세금 공식 자료원 — 국세청·법령정보센터
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 본 콘텐츠는 2026 기준 국세청·국가법령정보센터 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 상속세 공제·취득세 특례·상속주택 비과세 특례는 상속인 구성, 재산 평가, 보유 현황과 개정에 따라 달라지고 개별 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 상속·양도 전에 국세청 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.