종합부동산세 완벽 가이드 — 공제·세율·납부

종합부동산세는 일정 금액을 넘는 고가 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 모든 주택에 부과되는 재산세와 달리, 공제 기준을 넘는 부분에만 추가로 부과되기 때문에 내 주택이 과세 대상인지부터 정확히 가려야 합니다. 어떤 가격을 기준으로, 누구를 묶어서, 언제 보유한 주택을 과세하는지가 핵심입니다.

같은 공시가격이라도 누가 보유하느냐에 따라 종부세 부담은 크게 달라집니다. 공제금액과 세율, 세액공제 적용 여부가 보유 주체마다 다르기 때문입니다. 매수 명의를 개인으로 할지 법인으로 할지, 다주택을 유지할지 정리할지를 결정하기 전에 세 주체의 부담 구조를 한눈에 비교해 두는 것이 중요합니다. 아래 표는 종합부동산세법 제8조·제9조의 공제·세율 조항을 정리한 것입니다.

종합부동산세는 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 누진세 구조입니다. 보유 주택이 2주택 이하인지 3주택 이상인지에 따라 적용 세율표가 달라지며, 1세대 1주택자는 여기에 연령·보유 세액공제까지 추가로 받습니다. 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼서 구합니다. 아래 두 표는 국세청이 공시한 주택분 세율과 1세대 1주택 세액공제율입니다.

종합부동산세에서 가장 실수가 잦은 부분이 과세 기준일입니다. 종부세는 1년치 보유세를 한 번에 부과하지만, 그 기준은 단 하루, 매년 6월 1일입니다. 이 날 누구 명의로 주택이 등기돼 있느냐에 따라 그해 종부세 전액을 누가 부담할지가 정해집니다. 매수·매도 시점을 정할 때 이 기준일을 모르면 1년치 세금을 통째로 떠안을 수 있습니다.

종합부동산세는 납세자가 직접 신고하는 세금이 아니라 국세청이 자동으로 산정해 고지하는 부과·징수 세금입니다. 그래도 내 세액이 어떻게 나왔는지 단계별로 따라가 보면, 공제나 세액공제가 빠지지 않았는지 검증할 수 있습니다. 아래 6단계는 공시가격 확인부터 분납 신청까지의 순서입니다.

세율표와 공제율만으로는 실제 세액이 얼마인지 가늠하기 어렵습니다. 아래 사례는 공시가격 18억원 주택을 보유한 1세대 1주택자(65세·10년 보유)를 가정해 6단계 절차를 그대로 대입한 것입니다. 연령·보유 세액공제가 산출세액을 어떻게 줄이는지, 같은 주택이라도 공제 적용 여부에 따라 부담이 어떻게 달라지는지 확인할 수 있습니다.

공제·세율·세액공제의 핵심 조문을 종합부동산세법 원문으로 확인합니다.