종합부동산세 완벽 가이드 — 공제·세율·납부
2026 종합부동산세는 1세대 1주택 12억·다주택 9억 공제 후 공정시장가액비율 60%를 곱해, 2주택 이하 0.5~2.7%·3주택 이상 0.5~5.0% 세율을 적용합니다.
2026 종합부동산세 · 1주택 12억·다주택 9억 공제 · 공정시장가액 60% · 세율 0.5~5.0% · 6월 1일 과세·12월 납부
2026 종합부동산세 핵심 답변 — 공제·세율·세액공제·납부 일정
종합부동산세(종부세)를 결정하는 핵심 7가지를 먼저 정리합니다.
- 과세 대상은 1세대가 보유한 주택의 공시가격을 합산해 1세대 1주택은 12억원, 그 외에는 9억원을 넘는 부분입니다(국세청).
- 공정시장가액비율은 주택분 60%이며, 공제 후 금액에 곱해 과세표준을 만듭니다.
- 세율은 2주택 이하가 0.5~2.7%, 3주택 이상이 0.5~5.0%의 누진세율입니다.
- 1세대 1주택 세액공제는 연령(60세 20%·65세 30%·70세 40%)과 보유 기간(5년 20%·10년 40%·15년 50%)을 더해 최대 80%까지 산출세액을 깎아 줍니다.
- 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 보유한 주택만 과세 대상입니다.
- 신고·납부는 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 국세청이 자동으로 산정·고지하므로 납세자는 홈택스에서 납부만 합니다.
- 합산 단위는 본인과 배우자를 포함한 1세대이며, 종부세의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다.
계산 절차는 종부세 계산 사례, 재산세와의 차이는 재산세와 종합부동산세 비교에서 이어서 확인할 수 있습니다.
국세청·종합부동산세법·홈택스
종합부동산세란 무엇인가 — 재산세와 별도로 부과되는 국세
종합부동산세는 일정 금액을 넘는 고가 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 모든 주택에 부과되는 재산세와 달리, 공제 기준을 넘는 부분에만 추가로 부과되기 때문에 내 주택이 과세 대상인지부터 정확히 가려야 합니다. 어떤 가격을 기준으로, 누구를 묶어서, 언제 보유한 주택을 과세하는지가 핵심입니다.
종합부동산세는 누가 내나요?
종합부동산세 기본 구조 5가지
과세 대상
기준 가격
공정시장가액비율
합산 단위
재산세와의 관계
매수·매도 상황별 — 내 주택이 과세 대상인지 먼저 확인하기
매수를 검토 중이라면 계약 전 해당 주택과 기존 보유 주택의 공시가격 합산액이 12억(1주택)·9억(다주택)을 넘는지부터 확인하세요. 이미 보유 중이라면 매년 4월 공시가격 발표 직후 합산액을 다시 점검해 과세 진입 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 공시가격은 일반적으로 시세보다 낮게 책정되므로, 시세가 12억을 넘어도 공시가격이 12억 이하면 1세대 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다. 정확한 산정은 재산세와 종합부동산세 비교 비교와 종부세 계산 사례를 함께 보면 도움이 됩니다(국세청 세액 계산 안내).
1주택·다주택·법인 종부세 부담 비교 — 공제와 세율 격차
같은 공시가격이라도 누가 보유하느냐에 따라 종부세 부담은 크게 달라집니다. 공제금액과 세율, 세액공제 적용 여부가 보유 주체마다 다르기 때문입니다. 매수 명의를 개인으로 할지 법인으로 할지, 다주택을 유지할지 정리할지를 결정하기 전에 세 주체의 부담 구조를 비교해 두는 것이 중요합니다. 아래 표는 종합부동산세법 제8조·제9조의 공제·세율 조항을 정리한 것입니다.
| 항목 | 1세대 1주택 | 다주택(2주택 이하) | 법인 |
|---|---|---|---|
| 기본 공제 | 12억원 | 9억원 | 없음(0원) |
| 연령·보유 세액공제 | 합산 최대 80% | 적용 안 됨 | 적용 안 됨 |
| 주택분 세율 | 0.5~2.7% 누진 | 0.5~2.7% 누진(2주택 이하) | 단일 2.7%(2주택 이하) |
| 3주택 이상 세율 | 해당 없음 | 0.5~5.0% 누진 | 단일 5.0% |
| 세부담상한 | 직전년도 150% | 직전년도 150% | 상한 적용 제외 |
| 농어촌특별세 | 종부세의 20% | 종부세의 20% | 종부세의 20% |
판정
1세대 1주택자는 공제(12억)와 세액공제(최대 80%)를 모두 받아 부담이 가장 작고, 법인은 기본 공제와 세부담상한이 없어 부담이 가장 큽니다.
보유 주체 선택 — 개인·다주택·법인 의사결정
1세대 1주택을 유지할 수 있다면 12억 공제와 연령·보유 세액공제를 동시에 받을 수 있어 가장 유리합니다. 다주택 진입을 검토 중이라면 보유 주택 수가 3주택 이상이 되는 순간 세율 상한이 2.7%에서 5.0%로 올라가므로, 매수 전 주택 수 산정 기준을 반드시 확인하세요. 법인 명의 매수는 기본 공제가 전혀 없고 세부담상한도 적용되지 않아 보유세 부담이 가장 크므로 신중해야 합니다. 보유 주택 수에 따른 세금 차이는 종부세 계산 사례와 양도소득세 절세 전략을 함께 보면 판단에 도움이 됩니다(종합부동산세법 제9조).
종합부동산세 세율표 — 2주택 이하 0.5~2.7%·3주택 이상 0.5~5.0%
종합부동산세는 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 누진세 구조입니다. 보유 주택이 2주택 이하인지 3주택 이상인지에 따라 적용 세율표가 달라지며, 1세대 1주택자는 여기에 연령·보유 세액공제까지 추가로 받습니다. 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼서 구합니다. 아래 두 표는 국세청이 공시한 주택분 세율과 1세대 1주택 세액공제율입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억~6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억~12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억~25억원 | 1.3% | 600만원 |
| 25억~50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억~94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
※ 3주택 이상은 25억~50억 2.0%·50억~94억 3.0%·94억 이하 4.0%·94억 초과 5.0%가 적용됩니다. 모든 구간에 농어촌특별세 20%가 추가됩니다. 출처: 국세청 종합부동산세 세율 안내(종합부동산세법 제9조).
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 연령 60세 이상 | 20% |
| 연령 65세 이상 | 30% |
| 연령 70세 이상 | 40% |
| 보유 5년 이상 | 20% |
| 보유 10년 이상 | 40% |
| 보유 15년 이상 | 50% |
| 연령+보유 합산 상한 | 80% |
※ 연령 공제와 보유 공제를 합산하되 최대 80%까지만 적용합니다. 예를 들어 70세(40%)+15년 보유(50%)=90%이지만 상한 80%가 적용됩니다. 출처: 국세청 종합부동산세 세액공제 안내(종합부동산세법 제9조).
세액공제 자격 — 보유 기간 경계를 노린 매수·매도 결정
연령·보유 세액공제는 한 해 차이로 공제율이 크게 달라집니다. 매수를 검토 중이라면 5년·10년·15년 보유 경계를 미리 계산해 두세요. 보유 기간이 5년에서 10년으로 넘어가면 보유 공제가 20%에서 40%로 두 배가 됩니다. 매도를 검토 중이라면 한 해만 더 보유해 다음 공제 구간에 진입하는 편이 유리한지 따져 볼 가치가 있습니다. 연령 공제는 만 나이 60·65·70세, 보유 공제는 취득일 기준으로 판정하므로 두 기준일을 함께 확인하는 것이 안전합니다. 구체적 산정은 종부세 계산 사례와 1세대 1주택 자격을 참고하세요(국세청 세액공제 안내).
6월 1일 과세기준일과 종부세 연간 일정 — 하루 차이로 갈리는 부담
종합부동산세에서 가장 실수가 잦은 부분이 과세 기준일입니다. 종부세는 1년치 보유세를 한 번에 부과하지만, 그 기준은 단 하루, 매년 6월 1일입니다. 이 날 누구 명의로 주택이 등기돼 있느냐에 따라 그해 종부세 전액을 누가 부담할지가 정해집니다. 매수·매도 시점을 정할 때 이 기준일을 모르면 1년치 세금을 통째로 떠안을 수 있습니다.
종합부동산세 연간 일정
매도 타이밍 — 6월 1일을 넘기면 1년치 종부세 부담
매도자라면 잔금·등기 이전을 6월 1일 이전(5월 31일까지)에 마치면 그해 종부세를 부담하지 않습니다. 6월 2일 이후에 넘기면 이미 6월 1일에 보유 중이었으므로 그해 종부세 전액이 매도자에게 부과됩니다. 매수자라면 6월 1일 이후에 잔금을 치르면 그해는 부담이 없고 다음 해부터 과세됩니다. 1세대 단위 합산에도 주의하세요. 부부가 각각 1주택을 가지면 1세대 2주택으로 합산되므로, 세대 분리가 가능한 자녀 명의 활용 등을 미리 검토할 가치가 있습니다. 재산세와 종합부동산세 비교와 종부세 계산 사례를 함께 확인하면 좋습니다(국세청 납부기한 안내).
하루 차이가 1년치로 벌어지므로 5월 31일 이전에 잔금을 치르면 매도자의 그해 종부세가 0원인 반면 6월 2일 이후에는 전액을 부담해 차이가 1년치입니다. 반대로 매수자는 6월 1일 이후에 잔금을 치르면 그해 부담이 없으므로, 잔금 시점은 기준일보다 늦은 쪽이 매수자에게, 이른 쪽이 매도자에게 유리합니다.
종부세 산정·납부 6단계 절차 — 공시가격부터 분납까지
종합부동산세는 납세자가 직접 신고하는 세금이 아니라 국세청이 자동으로 산정해 고지하는 부과·징수 세금입니다. 그래도 내 세액이 어떻게 나왔는지 단계별로 따라가 보면, 공제나 세액공제가 빠지지 않았는지 검증할 수 있습니다. 아래 6단계는 공시가격 확인부터 분납 신청까지의 순서입니다.
납부 부담 분산 — 250만원 초과 시 분납 활용
종부세가 250만원을 초과하면 일부를 다음 해로 미뤄 낼 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하라면 250만원을 뺀 나머지를, 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다. 분납 기한은 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내이며, 농어촌특별세도 같은 비율로 함께 분납됩니다. 분납은 별도 이자 없이 신청할 수 있으니, 한 번에 내기 부담스러우면 12월 15일까지 홈택스에서 분납을 신청하세요(국세청 세액 계산 안내).
공제액은 1세대 1주택 12억원이 그 외 9억원보다 3억원 크고, 세율은 3주택 이상 최고 5.0%가 2주택 이하 최고 2.7%보다 2.3%p 높아 같은 과세표준에서도 주택 수가 늘면 세 부담이 급격히 커집니다. 1세대 1주택은 최대 80% 세액공제까지 더해지므로 주택 수가 한 채 줄어드는 시점에 세액이 크게 낮아집니다.
종부세 계산 사례 — 1세대 1주택 공시 18억, 65세·10년 보유
세율표와 공제율만으로는 실제 세액이 얼마인지 가늠하기 어렵습니다. 아래 사례는 공시가격 18억원 주택을 보유한 1세대 1주택자(65세·10년 보유)를 가정해 6단계 절차를 그대로 대입한 것입니다. 연령·보유 세액공제가 산출세액을 어떻게 줄이는지, 같은 주택이라도 공제 적용 여부에 따라 부담이 어떻게 달라지는지 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택 종부세 계산 — 공시 18억·65세·10년 보유
절세 점검 — 세액공제를 모두 챙겼는지 확인하기
위 사례처럼 연령·보유 세액공제는 종부세 부담을 절반 이하로 낮출 수 있습니다. 고지서를 받으면 연령·보유 공제가 빠짐없이 반영됐는지, 1세대 1주택 요건이 정확히 적용됐는지부터 확인하세요. 합산배제 임대주택이나 1세대 1주택 특례는 별도 신청해야 적용되므로, 자격이 있는데 누락됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 내 조건의 세액은 종부세 계산 사례에서, 보유 기간 전략은 양도소득세 절세 전략에서 이어서 확인하세요(국세청 세액공제 안내).
종합부동산세 핵심 관련 가이드 — 계산 사례·재산세 비교·1주택 자격
부동산 취득세 핵심 가이드
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부동산 세금 확장 주제 — 양도세·취득세·공시가격
종합부동산세 공식 근거 — 종합부동산세법 원문
공제·세율·세액공제의 핵심 조문을 종합부동산세법 원문으로 확인합니다.
과세표준과 공제금액
세율 및 세액
공동명의 1주택자 특례
조문에서 읽을 것 — 공제금액이 세대마다 다릅니다
공제금액은 1세대 1주택자 12억원이 그 밖의 자 9억원보다 3억원 크고, 일정 세율이 적용되는 법인은 0원이라 공시가격 전액이 과세 대상입니다. 공정시장가액비율은 100분의 60부터 100분의 100까지 범위에서 정해지므로 같은 공시가격이라도 비율이 높을수록 과세표준이 커집니다.
종합부동산세 자주 묻는 질문 — 공시가격·합산·분납·세액공제
종합부동산세는 시가와 공시가격 중 무엇이 기준인가요?
공시가격이 기준입니다. 시가가 아무리 높아도 공시가격이 1세대 1주택 12억(다주택 9억) 이하면 종부세 대상이 아닙니다. 반대로 시가가 낮아도 공시가격이 기준을 넘으면 과세됩니다. 공시가격은 매년 4월에 결정·공시되며, 일반적으로 시세보다 낮게 책정됩니다. 부동산공시가격알리미에서 무료로 조회할 수 있고, 공시가격에 이의가 있으면 공시 후 일정 기간 내에 이의신청을 할 수 있습니다.
본인과 배우자의 주택은 합산되나요?
네. 종부세는 1세대를 단위로 합산합니다. 본인과 배우자, 같은 세대의 직계존비속이 보유한 주택을 모두 더해 공제금액과 세율을 적용합니다. 따라서 부부가 각각 1주택씩 보유하면 1세대 2주택으로 9억 공제가 적용됩니다. 다만 자녀가 혼인·취업 등으로 별도 세대를 구성하면 자녀 주택은 따로 산정되므로, 세대 분리 요건을 갖췄는지에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.
주택 세율은 어떻게 적용되나요?
보유 주택 수에 따라 세율표가 달라집니다. 2주택 이하는 과세표준 구간별로 0.5%부터 2.7%까지, 3주택 이상은 0.5%부터 5.0%까지의 누진세율이 적용됩니다. 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼서 구합니다. 예를 들어 과세표준 3.6억원(2주택 이하)이면 3.6억 × 0.7% − 60만원 = 192만원이 됩니다. 모든 세액에는 종부세의 20%인 농어촌특별세가 추가됩니다.
연령·보유 세액공제는 최대 얼마까지 받나요?
연령 공제와 보유 공제를 합산해 최대 80%까지 받습니다. 연령은 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 보유 기간은 5년 20%·10년 40%·15년 50%입니다. 두 공제를 더하되 80%를 넘으면 80%로 제한됩니다. 예를 들어 70세(40%)+15년 보유(50%)는 90%지만 상한 80%가 적용됩니다. 이 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용되며 다주택자는 받을 수 없습니다.
종부세 과세 기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일입니다. 이 날 보유한 주택만 그해 종부세 대상이 됩니다. 6월 1일 이후에 매도해도 그해 종부세는 매도자에게 부과되므로, 절세를 위해서는 6월 1일 이전(5월 31일까지)에 잔금·등기를 마치는 것이 유리합니다. 반대로 매수자가 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해는 부담이 없고 다음 해부터 과세됩니다. 고지서는 11월에 발송되고 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.
종부세를 한 번에 못 내면 분납이 가능한가요?
세액이 250만원을 초과하면 분납할 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하면 250만원을 뺀 금액을, 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다. 분납 기한은 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내이며, 농어촌특별세도 같은 비율로 함께 분납됩니다. 분납에는 별도 이자가 붙지 않으며, 신청은 12월 15일까지 홈택스·손택스나 관할 세무서에서 합니다.
농어촌특별세는 어떻게 부과되나요?
종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다. 별도로 신고할 필요는 없고 고지서에 자동으로 합산됩니다. 예를 들어 종부세가 200만원이면 농특세 40만원이 더해져 총 240만원을 납부합니다. 농어촌특별세는 농어업·농어촌 발전 재원으로 쓰이며, 종부세 분납을 신청하면 농특세도 같은 비율로 분납됩니다.
종부세는 직접 신고해야 하나요?
아니요. 국세청이 자동으로 산정해 고지합니다. 종부세는 부과·징수 세금이므로 납세자가 별도로 신고할 필요 없이 11월에 발송되는 고지서대로 12월 1~15일에 납부하면 됩니다. 다만 합산배제 임대주택, 1세대 1주택 특례 등 일부 혜택은 별도 신청해야 적용됩니다. 자격이 있는데 고지서에 반영되지 않았다면 경정청구로 바로잡을 수 있고, 고지 내용에 이의가 있으면 합산해 신고·납부하는 방법도 있습니다.
재산세와 종부세는 동시에 내나요?
둘 다 부과될 수 있습니다. 재산세는 모든 주택에 부과되는 지방세이고, 종부세는 공제 기준을 넘는 고가 주택에 추가로 부과되는 국세입니다. 공시가격이 1세대 1주택 12억 이하면 재산세만 내지만, 12억을 초과하면 재산세와 종부세를 함께 부담합니다. 다만 종부세를 계산할 때 재산세로 이미 과세된 부분은 중복 과세를 막기 위해 차감하므로, 같은 금액에 이중으로 세금이 붙지는 않습니다.
종부세를 줄이는 방법은 무엇인가요?
네 가지 방향을 고려할 수 있습니다. 첫째, 1세대 1주택 요건을 유지해 12억 공제와 연령·보유 세액공제를 받습니다. 둘째, 매도할 때는 6월 1일 이전에 등기를 넘겨 그해 부담을 피합니다. 셋째, 부부 각각 1주택이라면 세대 분리 가능 여부를 검토합니다. 넷째, 합산배제 임대주택 등 특례 자격이 있으면 별도 신청합니다. 구체적 계산은 종부세 계산 사례를, 보유 기간 전략은 양도소득세 절세 전략을 참고하세요.
내 종부세 30초 계산
공시가격·보유 주택 수·연령·보유 기간을 입력하면 1세대 1주택 세액공제까지 반영해 예상 세액을 바로 확인합니다. 종부세 계산기 바로가기종합부동산세 공식 자료원 — 국세청·종합부동산세법·홈택스
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준 국세청·종합부동산세법·홈택스의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 주택의 종합부동산세는 공시가격·보유 주택 수·세액공제 적용 여부에 따라 달라지므로, 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 국세청·세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다. 공제 기준·세율·세액공제는 세법 개정에 따라 바뀔 수 있으니 납부 전 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.