양도소득세 가이드 — 세율·비과세·계산
부동산 양도소득세는 1세대 1주택 12억원 비과세 + 보유 기간별 세율 + 장기보유특별공제 최대 80%를 기준으로 결정됩니다(소득세법).
2026 양도소득세 · 1세대 1주택 비과세 12억 이하 · 2년 보유·거주 · 다주택 중과 2026-05-10 부활 · 장기보유특별공제 최대 80% · 신고 2개월
부동산 양도소득세 핵심 — 비과세·세율·신고 기한
부동산 양도소득세(2026)는 매도로 발생한 양도 차익에 부과되는 국세입니다. 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
- 과세 구조는 매도가에서 취득가와 필요 경비를 뺀 양도 차익에 보유 기간별 세율을 적용합니다.
- 1세대 1주택 비과세는 12억원 이하 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 뒤 매도하면 적용됩니다(국세청).
- 보유 기간별 세율은 주택 기준 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 6~45% 누진세율입니다.
- 장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 거주 요건을 채우고 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 받습니다.
- 다주택 중과는 2026년 5월 9일 한시 배제가 종료되어, 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트가 다시 적용됩니다(기획재정부).
- 신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
양도세 계산 가이드와 1세대 1주택 비과세에서 자세히 확인할 수 있습니다.
양도소득세란 무엇인가 — 정의·부과 대상·납세 의무자
양도소득세는 부동산이나 분양권 등의 자산을 매도하면서 생긴 양도 차익에 부과되는 국세입니다. 양도 차익이 없거나 손실이 나면 세금이 부과되지 않습니다. 먼저 누가 어떤 자산에 세금을 내는지 정확히 이해해야 이후 세율과 공제를 올바르게 적용할 수 있습니다.
양도소득세의 핵심 정의와 부과 대상
양도소득세의 정의
부과 대상 자산
납세 의무자
양도의 범위
신고 기한
매도를 고려한다면 — 양도일 시점 먼저 확인
매도를 계획한다면 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날이 양도일이 된다는 점을 먼저 확인하세요. 양도일이 속한 달에 따라 신고 기한과 보유 기간 판정이 달라지므로, 2년 보유 요건이나 장기보유공제 구간을 한 달 차이로 놓치지 않도록 잔금일을 조정하는 것이 유리합니다. 양도세 계산 가이드에서 보유 기간 산정 방법을 확인할 수 있습니다.
2026 양도소득세율 — 보유 기간별 세율과 누진세율표
부동산 양도소득세율은 보유 기간에 따라 크게 달라집니다. 단기 매도일수록 세율이 높고, 2년 이상 보유하면 기본 누진세율이 적용됩니다. 어느 구간에 해당하는지 정확히 알아야 매도 시기를 결정할 수 있어서 아래 두 표를 함께 봐야 합니다.
| 보유 기간 | 주택·입주권 세율 | 주택 외 부동산 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% | 단기 매도 중과세 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% | 단기 매도 중과세 |
| 2년 이상 | 6~45% 누진세율 | 6~45% 누진세율 | 기본 누진세율 적용 |
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진 공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
지방소득세 10%가 별도로 더 붙습니다
양도소득세에는 지방소득세가 산출 세액의 10% 추가로 부과됩니다. 예를 들어 양도소득세가 1천만원이면 지방소득세 1백만원이 더해져 총 1,100만원을 납부합니다. 지방소득세는 양도소득세 신고와 함께 납부하므로, 매도 전 자금을 계획할 때 처음부터 산출 세액에 10%를 더해 준비해야 부족분이 생기지 않습니다. 양도세 계산 가이드에서 지방소득세 포함 총액 사례를 볼 수 있습니다.
양도세 계산 방법 — 양도 차익부터 세액 산출 5단계
양도소득세는 양도 차익에서 각종 공제를 뺀 양도소득 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 단계마다 빠뜨리는 항목이 없어야 과다 납부를 막을 수 있어서, 아래 공식과 절차를 순서대로 따라가야 합니다.
양도소득세 계산의 기본 공식
양도소득세는 다음 5단계 공식으로 계산됩니다.
- 양도가액 결정 — 실제 매도가가 양도가액이 됩니다.
- 취득가액·필요 경비 차감 — 매수가, 취득세, 중개 수수료, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등)을 뺍니다.
- 양도 차익 산출 — 양도가액에서 취득가액과 필요 경비를 뺀 금액이 양도 차익입니다.
- 장기보유특별공제 적용 — 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 일부를 공제합니다.
- 기본 공제·세율 적용 — 양도소득 기본 공제 250만원을 뺀 과세표준에 누진세율을 적용해 세액을 산출합니다(국세청 세액 계산 절차).
실무 사례 1 — 다주택자 A씨의 양도세 계산 과정
실무 사례 A씨(40대, 다주택자)는 8년 전 5억원에 산 서울의 아파트를 매도했습니다. 매도가에서 취득가와 필요 경비를 뺀 양도 차익이 4억원이라고 가정하면, 다주택자 장기보유특별공제는 8년 보유 기준 16%(연 2%)가 적용되어 6,400만원이 공제됩니다. 여기서 기본 공제 250만원을 뺀 과세표준에 38% 누진세율과 누진 공제를 적용해 양도소득세를 산출한 뒤, 지방소득세 10%를 더하면 최종 납부액이 됩니다. 다만 조정대상지역 주택이라면 2026년 5월 10일 이후 매도 시 중과세율이 더해지므로 보유 주택 수와 지역을 먼저 확인해야 합니다. 다주택자 양도세율에서 중과 적용 사례를 볼 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 — 12억원 이하 조건과 적용 사례
1세대 1주택 비과세는 양도소득세 절세에서 가장 강력한 혜택입니다. 일정 조건을 채운 1주택자는 12억원 이하 부분에 대해 양도소득세를 한 푼도 내지 않습니다. 조건을 하나라도 놓치면 비과세가 적용되지 않으므로 네 가지를 모두 확인해야 합니다.
1세대 1주택 비과세의 4대 조건(소득세법 제89조)
1세대 1주택 보유
2년 이상 보유
2년 이상 거주
12억원 이하 비과세
실무 사례 2 — 1주택자 B씨의 비과세 적용
실무 사례 B씨(50대, 은퇴자)는 10여 년 전 취득한 서울의 아파트를 12억원 이하로 매도했습니다. B씨는 1세대 1주택자이고 10년 이상 보유·거주해 비과세 조건을 모두 채웠기 때문에, 양도 차익이 발생했어도 양도소득세를 전혀 내지 않았습니다. 이처럼 12억원 이하 1주택 비과세 혜택은 양도 차익이 크더라도 세 부담을 0원으로 만들 수 있어서, 매도 전 보유·거주 요건 충족 여부를 반드시 점검해야 합니다.
12억원을 초과하면 — 과세 대상 차익만 안분
매도가가 12억원을 넘으면 12억원 초과 부분에만 세금이 부과됩니다. 계산식은 과세 대상 양도 차익 = 전체 양도 차익 × (매도가 − 12억원) ÷ 매도가입니다. 예를 들어 15억원에 매도하고 양도 차익이 5억원이라면 과세 대상은 5억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억원입니다. 고가 주택을 매도할 때는 이 안분 계산을 먼저 해보고, 장기보유공제까지 적용한 실제 세액을 확인한 뒤 매도 시기를 정하는 것이 좋습니다. 1세대 1주택 비과세 상세에서 12억 초과 계산 사례를 볼 수 있습니다.
장기보유특별공제 — 1세대 1주택 최대 80% 공제
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우 양도 차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다. 1세대 1주택자(표2)와 그 밖의 부동산(표1)의 공제율이 크게 다르므로, 본인이 어느 표에 해당하는지 먼저 확인해야 실제 세액을 가늠할 수 있습니다(소득세법 제95조).
| 보유 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 | 합산 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 15년 이상 | 30%(상한) |
거주 요건을 채우면 — 보유 40% + 거주 40% = 최대 80%
1세대 1주택자가 거주 요건을 채우고 10년 이상 보유하면 보유 공제 40%와 거주 공제 40%를 합해 최대 80%의 양도 차익을 공제받습니다. 양도 차익이 10억원이라면 8억원이 공제되어 2억원에만 세금이 부과됩니다. 표2를 적용하려면 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 모두 채워야 하므로, 거주 요건이 부족한 경우라면 매도 전에 거주 기간을 보강해 표1(최대 30%)이 아닌 표2를 적용받는 편이 유리합니다. 장기보유특별공제 상세에서 계산 사례를 볼 수 있습니다.
다주택자 중과세 — 2026년 5월 10일 중과 부활
다주택자가 조정대상지역에서 주택을 매도하면 일반 세율에 중과세율이 더해집니다. 2022년 5월부터 운영되던 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료되었고 추가 연장이 없어, 5월 10일부터 중과세가 다시 적용됩니다(기획재정부). 보유 주택 수와 매도 시점이 세 부담을 크게 좌우하므로 아래 표를 먼저 확인해야 합니다.
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 장기보유공제 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 비과세 가능(12억 이하) | 비과세 가능(12억 이하) | 표2 적용(최대 80%) |
| 2주택자 | 기본세율 + 20%포인트 | 기본세율 | 조정지역 중과 시 배제 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%포인트 | 기본세율 | 조정지역 중과 시 배제 |
실무 사례 3 — 조정대상지역 3주택자 C씨의 세 부담
실무 사례 C씨(50대, 다주택자)는 서울에 이미 2주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 3번째 아파트를 2026년 5월 10일 이후 매도했습니다. 2년 이상 보유한 주택이라도 한시 배제가 끝났기 때문에, 기본 누진세율에 3주택 중과 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 같은 차익이라도 일반 세율만 적용될 때보다 세액이 크게 늘어나므로, 다주택자는 매도 전 보유 주택 수와 조정대상지역 여부를 반드시 확인하고 비조정지역 주택부터 정리하는 순서를 검토해야 합니다.
중과를 피하려면 — 보유 주택 수와 지역을 먼저 점검
다주택자가 중과를 피하려면 매도 전에 세 가지를 점검하세요. 첫째, 매도 대상이 조정대상지역인지 확인합니다. 비조정지역 주택은 중과 대상이 아닙니다. 둘째, 일시적 2주택이나 상속 주택처럼 주택 수에서 제외되는 특례에 해당하는지 살핍니다. 셋째, 등록임대주택 같은 중과 배제 대상인지 확인합니다. 같은 차익이라도 매도 순서와 시기에 따라 세액이 달라지므로 세무사와 함께 시뮬레이션해 보는 것이 안전합니다. 다주택자 양도세율에서 상세 조건을 볼 수 있습니다.
상속·증여 양도세 — 취득가액과 이월과세 10년
상속이나 증여로 받은 부동산을 매도할 때는 취득가액 계산이 일반 매매와 다릅니다. 특히 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면 이월과세가 적용되어 절세 효과가 사라지므로, 취득가액 산정과 이월과세 기간을 정확히 알아야 합니다.
상속·증여 부동산의 취득가액 결정 방법
상속 부동산의 취득가액
증여 부동산의 취득가액
보유 기간 계산
이월과세 적용
증여 후 10년 이내 매도 시 이월과세 주의
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 매도하면 이월과세가 적용됩니다. 이월과세는 증여받은 사람의 취득가액(증여 당시 평가액)이 아니라 증여자의 원래 취득가액으로 양도세를 계산하는 제도로, 증여를 통한 양도세 회피를 막기 위한 장치입니다. 적용 기간은 2023년 증여분부터 종전 5년에서 10년으로 늘어났습니다(2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년 적용). 증여로 양도세를 줄이려면 10년이 지난 뒤 매도해야 하므로, 증여 시점과 매도 계획을 함께 설계해야 합니다. 상속·증여 양도세 상세에서 자세히 확인할 수 있습니다.
양도세 신고와 납부 절차 — 말일부터 2개월 기한
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 금액이 큰 양도세는 가산세도 부담이 크므로 서류 준비부터 납부까지 순서대로 진행해야 합니다.
기한을 넘기면 — 무신고 20% + 납부지연 가산세
기한 내에 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 무신고 가산세는 산출 세액의 20%(부정 무신고는 40%), 과소 신고 가산세는 10%(부정 과소 신고는 40%)가 부과됩니다. 납부 지연 가산세는 미납 세액에 1일 0.022%의 이율로 더해집니다(국세청 가산세 요약표). 양도세는 금액이 큰 경우가 많아 가산세 부담도 커지므로, 자금이 부족하면 분할 납부나 물납 가능 여부를 미리 세무서에 확인하는 편이 안전합니다.
양도소득세 핵심 가이드 — 계산·1주택 비과세·장기보유공제
양도소득세 확장 주제 — 다주택 중과·상속증여·신고기한
부동산 양도소득세 자주 묻는 질문 — 10가지
양도소득세는 언제까지 신고하고 납부해야 합니까?
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고하고 납부해야 합니다. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지 신고합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세(1일 0.022%)가 부과됩니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정 신고로 합산합니다(국세청).
1세대 1주택 비과세 조건은 무엇입니까?
양도일 현재 1세대가 1주택만 보유하고, 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 채워야 합니다. 매도가가 12억원 이하이면 양도 차익 전액이 비과세이고, 12억원을 초과하면 초과 부분에 해당하는 차익에만 세금이 부과됩니다(소득세법 제89조).
장기보유특별공제는 어떻게 계산됩니까?
1세대 1주택자가 거주 요건을 채우고 10년 이상 보유하면 보유 공제 40%와 거주 공제 40%를 합해 최대 80%(표2)까지 공제받습니다. 다주택자나 거주 요건을 못 채운 경우, 토지·건물은 보유 1년당 2%, 최대 30%(표1)까지만 공제됩니다. 표2를 적용하려면 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 모두 채워야 합니다(소득세법 제95조).
다주택자 중과 유예가 끝났다는 것이 무슨 뜻입니까?
2022년 5월 10일부터 운영되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료되었고, 정부는 추가 연장이 없다고 확정했습니다. 따라서 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 매도하는 2주택자는 기본세율 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 다시 적용되고 장기보유특별공제도 배제됩니다(기획재정부).
상속받은 주택의 취득가액은 어떻게 결정됩니까?
상속받은 주택의 취득가액은 상속 개시일 현재의 평가액(시가 또는 보충적 평가액)으로 결정됩니다. 평가액은 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 확인할 수 있습니다. 보유 기간은 피상속인(사망한 사람)의 취득일부터 매도일까지로 계산되므로, 피상속인이 오래 보유한 주택을 상속받아 매도하면 장기보유특별공제에 유리합니다.
증여받은 부동산은 언제 팔아야 이월과세를 피합니까?
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 매도하면 이월과세가 적용되어 증여자의 취득가액으로 양도세가 계산됩니다. 이월과세 기간은 2023년 증여분부터 종전 5년에서 10년으로 연장되었습니다(2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년). 절세 효과를 살리려면 10년이 지난 뒤 매도해야 합니다(소득세법 제97조의2).
필요 경비로 인정되는 항목은 무엇입니까?
취득 비용으로 취득세·등록세·중개 수수료·법무사 비용이, 자본적 지출로 발코니 확장·새시 교체·배관 공사 등 가치를 높이는 공사비가 인정됩니다. 양도 비용으로는 매도 중개 수수료와 법무사 비용이 인정됩니다. 모든 비용은 영수증이나 세금계산서로 증빙해야 하며, 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다(소득세법 제97조).
오피스텔의 양도세율은 주택과 같습니까?
오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 달라집니다. 주거용으로 쓴 오피스텔은 주택 양도세율이 적용되어 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있고 주택 수에도 합산됩니다. 업무용으로 쓴 오피스텔은 일반 부동산 세율(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 누진세율)이 적용되고 주택 수에 합산되지 않습니다.
양도 차익이 손실이어도 신고해야 합니까?
양도 차익이 손실이면 양도소득세는 부과되지 않습니다. 다만 같은 해에 발생한 다른 양도 차익에서 손실을 공제(통산)받을 수 있으므로, 같은 해에 다른 자산을 양도해 차익이 났다면 손실분을 신고하는 것이 유리합니다. 손실만 있는 경우라도 거래 사실을 신고해 두면 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다(소득세법).
일시적 2주택의 양도세 비과세 조건은 무엇입니까?
기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 먼저 산 경우를 일시적 2주택이라고 합니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 종전 주택에 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 종전·신규 주택의 취득 시점과 보유·거주 요건을 함께 확인해야 합니다. 일시적 2주택 비과세에서 상세 조건을 볼 수 있습니다.
양도소득세 공식 자료원 — 국세청·기획재정부·법령정보센터
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국세청·기획재정부·국가법령정보센터의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 부동산의 양도소득세는 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유·거주 기간에 따라 결과가 크게 달라지므로, 매도를 결정하실 때는 세무사·국세청 콜센터 126과 직접 상담하시거나 국세청·홈택스·국가법령정보센터에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본문의 세율·공제율·기한은 법령 개정으로 바뀔 수 있습니다.
최종 수정: 2026.06