부동산 공동명의 절세 — 양도세·종부세 인별과세와 증여세

부동산에 붙는 세금 가운데 양도소득세·종합부동산세·임대소득세는 부동산 한 채가 아니라 사람 한 명을 기준으로 매겨집니다. 그래서 한 사람이 모두 떠안던 과세표준을 두 사람으로 나누면 공제와 세율에서 이득이 생깁니다. 반대로 취득세는 부동산 단위로 매겨져 공동명의로 나눠도 줄지 않습니다.

집을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 냅니다. 양도소득 기본공제는 사람마다 한 해 250만원씩 적용되므로, 공동명의면 부부가 각각 공제받아 합계 500만원이 빠집니다. 더 큰 효과는 양도차익이 지분대로 나뉘어 낮은 누진세율 구간을 적용받는 데서 나옵니다.

종합부동산세도 사람별로 매겨집니다. 부부가 1주택을 공동명의로 가지면 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 특례를 적용하면 한 사람을 납세의무자로 두고 단독 1세대 1주택처럼 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받고, 특례를 적용하지 않으면 부부가 각자 9억씩 공제받는 대신 세액공제는 못 받습니다.

공동명의는 집을 살 때 처음부터 부부 공동으로 등기하는 것이 가장 깔끔합니다. 이미 단독명의로 보유한 집의 지분 일부를 뒤늦게 배우자에게 넘기면, 세법상 배우자에게 증여한 것이 되어 증여세와 취득세를 다시 내야 합니다.

공동명의 지분은 5:5가 가장 일반적이지만 6:4, 8:2처럼 다르게 정할 수도 있습니다. 비율은 부부의 소득과 자금 출처, 증여공제 한도를 함께 고려해 정합니다.

공동명의가 늘 이득만 주는 것은 아닙니다. 세금 외에 건강보험·의사결정·증여에서 불리해질 수 있어 절세액과 함께 따져야 합니다.

공동명의로 바꾸면 주택 수가 늘어나는 것 아니냐고 걱정하는 경우가 많지만, 부부는 같은 세대로 보아 공동명의여도 1주택입니다. 따라서 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주) 요건을 채우면 양도가액 12억원까지 1세대 1주택 비과세가 그대로 적용됩니다(소득세법 제89조).

공동명의 절세의 근거가 되는 핵심 조문과 국세청 안내를 원문 그대로 확인합니다.