다주택자 절세 전략 — 양도세 중과·처분순서·증여 분산

다주택자는 집을 살 때(취득세 중과)·가지고 있을 때(종합부동산세)·팔 때(양도세 중과) 모두 1주택자보다 무거운 세금을 냅니다. 절세는 이 세 단계 중 어디를 줄일지 정하는 데서 출발합니다.

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제됐던 다주택자 양도세 중과가 예정대로 종료됐습니다(대한민국 정책브리핑). 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 더해 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고, 그 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

여러 채를 가진 사람이 세금을 가장 크게 줄이는 방법은 파는 순서를 설계하는 것입니다. 차익이 작은 주택부터 정리해 부담을 분산하고, 차익이 가장 큰 핵심 주택을 마지막에 남겨 1세대 1주택 비과세를 온전히 받습니다.

양도소득세는 1년 단위로 합산해 누진세율을 매깁니다. 한 해에 여러 채를 팔면 양도차익이 합쳐져 높은 세율 구간에 들어가므로, 과세연도를 나눠 양도하면 각 해의 차익이 낮은 구간을 적용받아 세금이 줄어듭니다.

다주택이라도 특례를 활용하면 1주택자와 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 이사 과정에서 잠깐 두 채가 된 경우와, 지방의 값싼 주택을 추가로 가진 경우가 대표적입니다.

주택을 가족에게 증여하면 보유 주택 수가 나뉘어 종부세와 양도세 부담을 분산할 수 있습니다. 다만 증여 자체에 증여세와 취득세가 들고, 증여받은 사람이 일정 기간 안에 팔면 이월과세가 적용되므로 비용을 함께 따져야 합니다.

요건을 갖춘 등록 임대주택은 종합부동산세 합산에서 빠지고 양도세 중과도 배제됩니다. 다만 단기임대와 아파트 매입임대가 폐지되는 등 제도가 여러 차례 바뀌어, 등록 전에 현행 요건을 반드시 확인해야 합니다.

다주택자 절세의 바탕이 되는 핵심 정책과 조문을 원문 그대로 확인합니다.