전세 계약 필수 특약 6가지 완벽 정리
전세 계약 필수 특약은 6가지 핵심 조항으로 임차인의 보증금 보호 효력을 끌어올립니다. 표준 문구를 그대로 옮겨 적으면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
전세 계약 특약 6가지 · 근저당 금지 · 대출 불가 시 반환 · 보증보험 협조 · 보증금 즉시 반환 · 매매 사전 고지 · 세금 체납 확인
전세 계약 특약 핵심 답변
전세 계약 필수 특약 6가지는 전세사기를 예방하고 보증금을 지키기 위한 핵심 조항입니다.
- 특약 1:근저당권 추가 등기 금지: 임대인이 잔금일 익일 0시까지 추가 근저당을 설정하지 못하게 막습니다.
- 특약 2:전세자금 대출 불가 시 계약금 반환: 임대인이나 주택 하자로 대출이 거절되면 위약금 없이 돌려받습니다.
- 특약 3:보증보험 가입 적극 협조: 임대인이 전세보증금반환보증 심사에 협조하도록 명시합니다.
- 특약 4:임대차 만료 시 보증금 즉시 반환: 다음 임차인 모집 여부와 관계없이 돌려받습니다.
- 특약 5:임대인 매매 사전 고지 의무: 주택을 팔기 전에 임차인에게 알리도록 합니다.
- 특약 6:세금 체납 확인과 완납 증명: 임대인의 국세·지방세 체납을 사전에 차단합니다.
- 특약은 주택임대차보호법 §10 강행규정에 따라 임차인에게 유리한 약정만 유효합니다.
법무부·국가법령정보센터·국토교통부·HUG
전세 특약의 의미와 법적 효력 — 주임법 §10 강행규정
전세 계약 특약은 표준계약서 본문 외에 임대인과 임차인이 합의해 추가하는 조항입니다. 주택임대차보호법 §10은 강행규정이므로, 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 무효가 되고 임차인에게 유리한 약정만 효력을 가집니다. 따라서 아래 6가지 특약은 모두 법적으로 보호받습니다.
전세 특약을 떠받치는 법적 근거
주임법 §10 (강행규정)
주임법 §3-7 (정보 제시 의무)
법무부 표준계약서 (2023.10.6. 개정)
주임법 §4 (기간)
주임법 §7 (증액 상한)
계약 전 매수자(임차인)가 가장 먼저 할 일
전세를 구하는 임차인이라면 계약서에 서명하기 전에 아래 6가지 특약을 모두 넣을지 임대인과 협의하세요. 임대인이 특약 추가를 모두 거부한다면 숨기고 싶은 권리관계가 있을 가능성이 높으므로, 그 매물은 후보에서 빼는 편이 안전합니다. 계약 직전 전세사기 예방 체크리스트 10가지를 함께 점검하시기를 권합니다.
특약 1 — 근저당권 추가 등기 금지 (대항력 빈틈 차단)
임차인의 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 주택임대차보호법 §3에 명시된 이 시차 때문에, 잔금을 치른 당일과 대항력이 생기는 다음 날 0시 사이에 임대인이 추가 근저당을 설정하면 임차인이 후순위로 밀립니다. 특약 1은 바로 이 빈틈을 막는 조항이라 가장 중요합니다.
특약 1 표준 문구
"임대인은 잔금 지급일 익일 0시까지 본 주택에 대해 근저당권 및 기타 제한물권(가압류·가처분 등)을 설정하지 않으며 현재 등기부등본의 권리관계를 그대로 유지한다. 위반 시 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 수령한 보증금 전액을 즉시 반환함과 동시에 손해배상금(보증금의 10%)을 지급한다."특약 1을 정확하게 쓰는 방법
대항력 발생 시점
빈틈 위험
정확한 표기
차단 대상 권리
위반 효과 명시
잔금 치르기 직전 임차인 행동 지침
잔금일 당일 아침에 등기부등본을 다시 한 번 발급받아 권리관계가 계약 당시와 같은지 확인한 뒤 잔금을 치르세요. 잔금 직후 바로 전입신고를 마치고 확정일자를 받는 것이 핵심입니다. 더 자세한 절차는 확정일자 신청 가이드에서 확인할 수 있습니다.
특약 2 — 전세자금 대출 불가 시 계약금 반환
전세자금 대출은 임차인 본인의 신용뿐 아니라 임대인의 신용과 주택의 상태에 따라서도 거절될 수 있습니다. 특약 2는 임대인 측 사유로 대출이나 보증보험이 막힐 때 임차인이 계약금을 위약금 없이 돌려받도록 만드는 조건부 계약 조항입니다.
특약 2 표준 문구
"본 임대차 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행 및 전세보증금반환보증 가입이 가능하다는 전제하에 체결하는 조건부 계약이다. 임대인 또는 목적물(주택)의 하자로 인해 대출 승인이나 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 조건 없이 해제되며, 임대인은 수령한 계약금 및 보증금 전액을 임차인에게 위약금 없이 즉시 반환한다."특약 2 활용 포인트
조건부 계약 명시
임대인 측 거절 사유
계약 해제 처리
반환 범위
거절 사유 한정 주의
특약 3 — 전세보증금반환보증 가입 협조
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 변제해 주는 안전장치입니다. HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사)·SGI(서울보증보험) 가입 심사에는 임대인의 협조가 필요하므로, 특약 3으로 협조 의무를 명시해 두어야 합니다.
특약 3 표준 문구
"임대인은 임차인의 전세보증금반환보증(HUG·HF·SGI) 가입에 적극 협조한다. 만약 임대인이나 해당 주택의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 위약금 없이 계약금을 즉시 전액 반환한다."보증보험 가입 요건과 거절 사유
운영 기관
HUG 126% 룰
임대인 협조 사항
주요 거절 사유
거절 시 처리
보증보험 가입 가능 여부, 계약 전에 먼저 확인
계약서에 서명하기 전에 HUG 안심전세포털이나 보증기관 상담을 통해 해당 주택이 126% 룰을 통과하는지, 신탁등기나 선순위 채무가 없는지 먼저 확인하세요. 가입이 불가능한 매물은 특약을 넣어도 보호받기 어렵습니다. 보증보험 종류별 비교는 임대보증보험 종합 가이드에서 확인할 수 있습니다.
특약 4 — 임대차 만료 시 보증금 즉시 반환
임대차 계약이 끝나면 임대인은 다음 임차인을 구했는지와 관계없이 본 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. "새 세입자가 들어와야 돌려준다"는 주장은 법적 근거가 없으므로, 특약 4로 즉시 반환 원칙을 분명히 해 둡니다.
특약 4 표준 문구
"임대차 계약 만료 시 임대인은 다음 임차인의 임대 여부와 관계없이 본 임차인에게 보증금을 즉시 반환한다. 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 임차인은 임차권등기명령 신청, 보증보험 대위변제 청구, 보증금 반환 소송을 진행할 수 있으며 그에 따른 손해배상도 청구할 수 있다."반환 지연 시 임차인 대응 절차
반환 의무 시점
다음 임차인과 무관
임차권등기명령
대위변제 청구
반환 소송
보증금을 제때 못 받았을 때 행동 순서
만료일이 지나도 보증금을 못 받았다면 먼저 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 권리를 지킨 뒤 이사하세요. 보증보험 가입자라면 대위변제 청구가 가장 빠른 회수 방법입니다. 소송 절차는 전세 보증금 반환 소송 가이드에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
특약 5 — 임대인 매매 시 사전 고지 의무
임대인이 전세를 낀 주택을 매매하면 새 임대인이 보증금 반환 의무를 포함한 임대차 계약을 그대로 승계합니다. 다만 임차인이 미리 대비할 수 있도록, 특약 5로 매매 전 사전 고지 의무를 명시해 둡니다.
특약 5 표준 문구
"임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지하여야 한다. 임대인 변경 시 새 임대인은 본 임대차 계약상의 모든 권리와 의무(보증금 반환 의무, 임대차 기간, 계약 조건)를 그대로 승계한다."매매와 임대인 변경 시 임차인 권리
사전 고지
대항력 승계
의무 승계 범위
조건 변경 거절
미고지 손해
특약 6 — 세금 체납 확인과 완납 증명
임대인이 국세나 지방세를 체납하면 그 세금이 임차인의 보증금보다 앞서 배당받을 수 있어 보증금이 위협받습니다. 주택임대차보호법 §3-7과 법무부 표준계약서 2023 개정으로 임차인의 미납세금 열람권이 마련되었으므로, 특약 6으로 완납 증명을 확실히 요구합니다.
특약 6 표준 문구
"임대인은 본 계약 체결 시 국세 및 지방세 완납 증명서를 임차인(또는 공인중개사)에게 교부하여 확인시켜 주어야 하며, 잔금일 및 전입신고 익일까지 어떠한 세금도 체납하지 않는다. 잔금일 이전에 발생한 미납 세금으로 임차인의 보증금 보전에 위험이 생길 우려가 있는 경우 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 전액 반환한다."완납 증명서 발급처와 열람권
정보 제시 의무 (주임법 §3-7)
국세 완납 증명서
지방세 완납 증명서
체납 위험
사실 불일치 해제권 (2023 신설)
특약 활용 실무 사례 3건 — 근저당·보증보험·세금
아래는 6가지 특약이 실제 계약에서 임차인을 어떻게 보호했는지 보여 주는 실무 사례입니다. 금액은 구체화하지 않고 상황 위주로 정리했습니다.
실무 예시 1 — 근저당 금지 특약으로 빈틈 차단
전세 계약서에 특약 1(근저당 금지)을 적어 두었다면, 잔금 직후 임대인이 추가 근저당을 설정하려 할 때 계약 무효와 손해배상을 근거로 막을 수 있습니다. 여기에 잔금 당일 아침 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금 직후 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금을 지키는 빈틈이 사라집니다.
실무 예시 2 — 보증보험 거절 시 계약금 회수
빌라 전세 계약에 특약 2(대출 불가 시 반환)와 특약 3(보증보험 협조)을 함께 넣었다면, 신탁등기 부동산이라는 이유로 HUG 보증 가입이 거절되더라도 계약을 무효로 돌리고 계약금을 위약금 없이 전액 돌려받을 수 있습니다.
실무 예시 3 — 세금 체납 확인으로 위험 회피
특약 6(세금 체납 확인)에 따라 임대인에게 국세·지방세 완납 증명서를 요구했다고 가정해 보겠습니다. 확인 결과 임대인의 국세 체납 사실이 드러난다면, 특약을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환받을 수 있습니다. 이후 해당 주택이 공매로 넘어가더라도 보증금 손실 위험을 사전에 피한 셈이 됩니다.
전세 계약 핵심 가이드 — 종합 계약·전세사기·보증금 보호
함께 보면 좋은 가이드 — 확정일자·보증보험·반환 소송
전세 계약 필수 특약 자주 묻는 질문
전세 계약 특약 사항은 법적 효력이 있나요?
네, 법적 효력이 있습니다. 주택임대차보호법 §10은 강행규정이라 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되지만, 임차인에게 유리한 약정은 모두 유효합니다. 본문의 6가지 특약은 모두 임차인을 보호하는 방향이므로 유효합니다. 다만 표현을 명확히 하고 위반 시 대응 절차까지 적어 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
근저당 금지 특약을 위반하면 손해배상은 얼마인가요?
실무에서는 보증금의 10%를 손해배상액으로 정해 특약에 명시하는 경우가 많습니다. 손해배상 금액을 특약에 미리 적어 두면 위반 시 분쟁을 줄일 수 있고, 계약 무효와 보증금 전액 즉시 반환도 함께 명시하는 것이 안전합니다. 다만 실제 청구 시에는 임대인의 위반 사실을 입증해야 합니다.
전세자금 대출이 거절되면 계약금은 누가 돌려주나요?
특약 2에 따라 임대인이 계약금 전액을 위약금 없이 즉시 반환합니다. 단, 거절 사유가 임대인의 신용·주택 하자 등 임대인 측 사유일 때만 해당합니다. 임차인 본인의 소득 부족이나 신용 문제로 거절된 경우에는 반환 대상이 아니므로, 특약에 거절 사유를 임대인·주택 측으로 한정해 적어야 합니다.
보증보험 가입이 거절되는 대표적인 사유는 무엇인가요?
대표적으로 ① HUG 126% 룰 초과(전세금이 공시가격의 126%를 넘는 경우), ② 임대인 채무 과다, ③ 신탁등기 부동산, ④ 건축법 위반·미등기 주택, ⑤ 임대인 신용 문제가 있습니다. 계약 전에 HUG·HF·SGI 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 중요하며, 거절 시 특약 3에 따라 계약 무효와 계약금 즉시 반환이 적용됩니다.
"다음 임차인이 들어와야 보증금을 준다"는 주장은 정당한가요?
아닙니다. 임대차 만료 시 임대인은 다음 임차인을 구했는지와 관계없이 본 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 임대인이 이를 미루면 임차인은 임차권등기명령 신청, 보증보험 대위변제 청구, 보증금 반환 소송으로 대응할 수 있습니다. 특약 4에 이 원칙을 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.
임대인이 주택을 팔았는데 통보를 안 했다면 어떻게 되나요?
임차인이 대항력(전입신고·주택 인도·확정일자)을 갖췄다면 새 임대인이 보증금 반환 의무, 남은 임대차 기간, 계약 조건을 그대로 승계합니다. 특약 5에 사전 고지 의무를 넣어 두면, 임대인이 매매를 알리지 않아 임차인이 손해를 입었을 때 손해배상을 청구할 근거가 됩니다.
세금 완납 증명서는 어디서 발급받나요?
국세 완납 증명서는 홈택스(hometax.go.kr)에서, 지방세 완납 증명서는 위택스(wetax.go.kr) 또는 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급받습니다. 주택임대차보호법 §3-7에 따라 임대인이 직접 제시하거나, 미납세금 열람에 동의해 임차인이 직접 확인하는 방법도 있습니다.
6가지 특약은 표준계약서에 이미 들어 있나요?
법무부 주택임대차 표준계약서(2023.10.6. 개정)에는 미납·체납세금 열람권 안내, 임대인 정보 제시 의무, 정보가 사실과 다를 때 임차인의 계약 해제 특약이 반영되어 있습니다. 다만 본문의 6가지 특약 전부가 표준계약서에 담겨 있지는 않으므로, 더 확실한 보호를 위해 추가 특약으로 함께 적는 것이 안전합니다.
임대인이 특약 추가를 거부할 수 있나요?
법적으로 임대인에게 특약에 합의할 의무는 없습니다. 다만 임차인을 보호하는 정상적인 특약을 임대인이 모두 거부한다면, 숨기고 싶은 권리관계가 있을 가능성을 의심해야 합니다. 6가지 특약을 전부 거부하는 매물은 후보에서 제외하고 다른 매물을 찾는 것을 권합니다.
6가지 외에 추가로 넣으면 좋은 특약은 무엇인가요?
① 임대차 신고 의무(2025년 6월 1일 정식 시행, 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 계약일로부터 30일 이내 신고), ② 시설 수리 책임 구분(노후·사용에 따른 부담 명확화), ③ 묵시적 갱신 처리 명시, ④ 계약갱신요구권 행사 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 주임법 §6-3) 안내 등을 추가하면 좋습니다.
전세 특약 공식 자료원 — 법무부·법령정보센터·국토교통부·HUG
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 법무부 주택임대차 표준계약서, 주택임대차보호법, 국토교통부, HUG의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 전세 계약 특약의 효력은 개별 사건의 사실관계, 임대인 동의, 증거에 따라 결과가 달라질 수 있고, 법령·정책이 바뀌면 안내 내용도 변경될 수 있습니다. 실제 계약 전에는 공인중개사·법무사·변호사 상담을 권장하며, 법령 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인하시기 바랍니다.