재산세 계산법 — 공정시장가액비율·세율·1주택 특례 총정리
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 누진세율(0.1~0.4%)로 계산하며, 매년 6월 1일 보유자에게 부과되어 7월과 9월에 나누어 고지됩니다.
2026 재산세 · 과세기준일 6월 1일 · 공정시장가액비율 일반 60%/1주택 특례 43~45% · 주택 표준세율 0.1~0.4%·1주택 특례 0.05~0.35% · 7월·9월 분할 납부
재산세 계산 핵심 답변 — 과세표준·세율·1주택 특례·납부 시기
재산세(2026 기준)의 계산 구조를 정리하면 다음과 같습니다.
- 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 부동산을 보유한 사람이 그해 재산세를 전액 부담합니다.
- 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 일반 주택은 60%, 1세대 1주택 보유자는 공시가격에 따라 43~45%를 적용합니다(행정안전부).
- 주택 표준세율은 과세표준 구간별로 0.1%·0.15%·0.25%·0.4%의 누진세율입니다.
- 1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하일 때 각 구간에서 0.05%포인트씩 낮춘 0.05%·0.1%·0.2%·0.35%가 적용됩니다.
- 추가 부담으로 재산세액의 20%인 지방교육세, 도시지역에서는 과세표준의 0.14%인 도시지역분이 함께 부과됩니다.
- 납부 시기는 주택분을 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩 나누어 내며, 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 냅니다.
- 신고 의무는 없습니다. 시·군·구가 자동으로 산정해 고지하고, 보유자는 위택스에서 조회·납부만 하면 됩니다.
행정안전부 · 지방세법 · 위택스
재산세 과세표준 산정 — 공정시장가액비율 일반 60% vs 1주택 특례 43~45%
재산세 계산의 첫 단계는 과세표준을 구하는 일입니다. 과세표준은 공시가격을 그대로 쓰지 않고 공정시장가액비율을 곱해 낮춘 금액이며, 이 비율이 얼마인지에 따라 같은 공시가격이라도 세 부담이 크게 달라집니다. 그래서 일반 주택과 1세대 1주택자의 비율 차이를 먼저 이해해야 정확한 계산이 가능합니다.
공정시장가액비율 핵심 정의
공정시장가액비율의 의미
일반 주택 비율
1세대 1주택 특례
토지·건축물 비율
공시가격 확인
| 구분 | 공정시장가액비율 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 일반 주택(다주택 등) | 60% | 1주택 특례에 해당하지 않는 모든 주택 |
| 1주택 · 공시 3억 이하 | 43% | 1세대 1주택자 |
| 1주택 · 공시 3억~6억 | 44% | 1세대 1주택자 |
| 1주택 · 공시 6억 초과 | 45% | 1세대 1주택자(공시 9억 이하 특례세율 병행) |
| 토지 · 건축물 | 70% | 주택 외 부동산 |
※ 1세대 1주택 공정시장가액비율 특례(43~45%)는 행정안전부가 매년 연장 여부를 결정합니다. 자세한 적용 연도는 행정안전부 고시를 확인하세요.
매수 의사결정 — 1세대 1주택 자격을 먼저 확인하세요
매수를 검토한다면 본인이 1세대 1주택 요건에 해당하는지부터 확인하는 것이 부담을 줄이는 출발점입니다. 같은 공시가격이라도 일반 60% 대신 43~45% 비율을 적용받으면 과세표준 자체가 줄어듭니다. 다만 같은 세대에 다른 주택이 있으면 특례가 깨질 수 있으므로, 세대 구성과 보유 현황을 함께 점검해야 합니다. 자세한 비교는 재산세와 종합부동산세 비교를 참고하세요(지방세법).
주택 재산세 세율표 — 표준세율 0.1~0.4%와 1주택 특례세율 0.05~0.35%
과세표준을 구했다면 그 금액이 어느 구간에 속하는지에 따라 누진세율을 적용합니다. 표준세율과 1세대 1주택 특례세율은 구간 경계가 같지만 세율은 0.05%포인트씩 차이가 나기 때문에, 본인이 어느 표를 보아야 하는지 구분하는 것이 중요합니다. 아래 표로 두 세율을 나란히 비교했습니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례(9억 이하) |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만~1억 5,000만원 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억 5,000만~3억원 | 19.5만원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
※ 누진공제 방식 — 상위 구간은 (기본 세액 + 해당 구간 초과분 × 세율)로 계산합니다. 공시가격 9억원을 초과하면 1주택이라도 특례세율 대신 표준세율(0.4%)을 적용합니다.
9억원 경계 — 1만원 차이로 특례가 사라집니다
특례세율은 공시가격 9억원 이하에서만 유지됩니다. 공시가격이 9억원을 넘기면 1세대 1주택이라도 표준세율로 전환되어 같은 구간이라도 0.05%포인트 높은 세율을 부담합니다. 따라서 공시가격이 9억원에 가까운 주택은 매수·증여·리모델링 시점에 공시가격 변동을 함께 살펴, 경계선을 넘는지 미리 점검하는 편이 안전합니다(찾기쉬운 생활법령정보).
재산세 계산 5단계 절차 — 공시가격부터 최종 고지액까지
재산세는 어떻게 계산하나요?
※ 출처: 지방세법 · 행정안전부 (2026)
검증 순서 — 1주택자가 고지서를 확인하는 방법
1세대 1주택자가 7월 고지서를 검증하려면 계산 순서를 직접 따라가 봅니다. 먼저 공시가격을 알리미에서 확인하고, 1주택 특례 대상이므로 공정시장가액비율 43~45% 구간 중 해당 비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 이어 특례세율표로 재산세 본세를 계산하고, 지방교육세 20%와 도시지역분 0.14%(해당 지역일 때)를 더합니다. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나뉘므로, 고지서의 7월분이 연세액의 절반과 맞는지 대조합니다. 이렇게 단계별로 검증하면 과표나 비율 적용 오류를 스스로 발견할 수 있습니다(위택스).
재산세 납부 시기와 부가세목 — 7월·9월 분할, 지방교육세·도시지역분·분할납부
재산세는 한 번에 끝나지 않습니다. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나뉘고, 본세 외에 지방교육세와 도시지역분이 함께 붙습니다. 또한 세액이 크면 분할납부도 가능합니다. 납부 일정을 놓치면 가산금이 붙으므로, 아래 일정과 부가세목을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.
| 항목 | 시기·기준 | 대상 |
|---|---|---|
| 1기분 납부 | 7월 16일~31일 | 건축물·주택분 1/2 (세액 20만원 이하면 7월 일괄) |
| 2기분 납부 | 9월 16일~30일 | 토지·주택분 1/2 |
| 지방교육세 | 본세와 동시 | 재산세액의 20% |
| 도시지역분 | 본세와 동시 | 도시지역 과세표준의 0.14% |
| 분할납부 | 납기 후 3개월 이내 | 세액 250만원 초과 시 신청 가능 |
※ 분할납부 — 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 나누어 낼 수 있습니다(지방세법 제118조).
납부 실무 — 위택스에서 조회·분할까지 처리하세요
재산세는 신고 의무가 없으므로 보유자는 고지된 금액을 위택스(wetax.go.kr)에서 조회해 납부하면 됩니다. 계좌이체와 카드 납부가 모두 가능하며, 세액이 250만원을 넘으면 위택스에서 분할납부를 신청해 부담을 나눌 수 있습니다. 다만 분할납부는 납기를 넘기지 않고 신청해야 하므로 7월·9월 납기 안에 미리 처리하는 편이 안전합니다. 종합부동산세와의 관계가 궁금하다면 종합부동산세 계산 가이드를 함께 확인하세요(위택스).
기한을 견주면 7월 31일과 9월 30일 두 번에 나뉘어 한 번에 내는 것보다 한 번의 부담이 낮고, 세액 20만원 이하는 7월 일괄이며 250만원 초과는 납기 후 3개월 이내 분할납부가 가능합니다. 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 나눌 수 있으니 납기 안에 신청하세요.
재산세 절세와 주의점 — 6월 1일 잔금일·공동명의·세대 분리
재산세는 세율을 임의로 낮출 수는 없지만, 과세기준일과 보유 구조를 활용해 불필요한 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 매매 잔금일과 명의 구성은 누가 그해 세금을 내는지를 가르는 핵심 요소이므로, 거래 전에 짚어두면 분쟁과 과세를 동시에 예방할 수 있습니다.
매도 의사결정 — 6월 1일 직전 잔금이 유리합니다
주택을 파는 상황이라면 잔금일을 6월 1일 이전으로 맞추는 편이 그해 재산세 부담을 피하는 길입니다. 6월 1일에 소유권이 매수자에게 넘어가 있어야 매도자가 그해 세금에서 벗어나기 때문입니다. 반대로 매수자는 6월 2일 이후 잔금이 유리하므로, 양측의 이해가 충돌하는 잔금일은 계약서에 명확히 적어 분쟁을 예방해야 합니다. 보유세 전반의 구조는 부동산 시세 종합 가이드에서 가격 기준과 함께 살펴볼 수 있습니다(지방세법).
재산세 핵심 관련 가이드 — 종부세·비교·공시가격
부동산 취득세 핵심 가이드
세율·중과·감면까지 취득세를 종합 정리했습니다. 취득세 가이드 보기 →
재산세 확장 주제 — 시세·취득세·실거래가
재산세 계산 자주 묻는 질문 — 세율·특례·납부·분할
재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
재산세는 모든 부동산에 부과되는 지방세(시·군·구)이고, 종합부동산세는 일정 금액을 넘는 고가 부동산에만 부과되는 국세입니다. 재산세는 시·군·구가 자동 고지하지만, 종합부동산세는 국세청 소관으로 1세대 1주택은 공시가격 합산 기준 등 별도 요건이 적용됩니다. 두 세금은 동시에 부과될 수 있으므로 고가 주택은 양쪽을 함께 점검해야 합니다.
1세대 1주택 특례는 공정시장가액비율과 세율 둘 다 적용되나요?
네, 두 가지 모두 적용됩니다. 공정시장가액비율은 일반 60% 대신 공시가격에 따라 43~45%가 적용되고, 세율은 공시가격 9억원 이하일 때 각 구간에서 0.05%포인트 낮춘 특례세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다. 두 혜택이 겹쳐 과세표준과 세율이 함께 낮아지므로 1주택자의 부담이 크게 줄어듭니다.
주택 재산세는 왜 7월과 9월에 두 번 내나요?
주택분 재산세를 7월과 9월에 절반씩 나누어 부과하기 때문입니다. 7월 16~31일에 1/2, 9월 16~30일에 나머지 1/2을 냅니다. 다만 연세액이 20만원 이하면 한 번에 부담하는 것이 더 간편하므로 7월에 일괄 고지됩니다. 7월에는 건축물·주택분이, 9월에는 토지·주택분이 함께 부과됩니다.
재산세가 부담스러운데 나누어 낼 수 있나요?
세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 납기가 지난 날부터 3개월 이내에 나누어 내며, 세액이 500만원 이하면 250만원 초과분을, 500만원 초과면 세액의 50% 이하를 분할할 수 있습니다(지방세법 제118조). 위택스에서 납기 안에 신청하면 됩니다.
도시지역분은 모든 지역에 붙나요?
아니요. 도시지역으로 고시된 지역에만 부과됩니다. 도시지역분은 과거 도시계획세가 재산세로 통합된 것으로, 도시지역 안의 토지·건축물·주택에 과세표준의 0.14%를 추가합니다. 같은 공시가격이라도 도시지역 여부에 따라 최종 고지액이 달라지므로 본인 주택의 소재지가 도시지역인지 위택스나 관할 지자체에서 확인하세요.
재산세 공식 자료 출처 — 행정안전부·지방세법·위택스
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준 행정안전부·지방세법·위택스의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 공정시장가액비율 특례와 특례세율의 적용 연도는 매년 달라질 수 있고, 개별 재산세는 공시가격·소재지·세대 구성에 따라 달라집니다. 실제 세액은 시·군·구가 자동 산정해 고지하므로 위택스에서 직접 확인하시고, 복잡한 사안은 세무 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.