부동산 취득세 가이드 — 세율·중과·감면
부동산 취득세는 1주택 1~3% + 다주택 중과 최대 12% + 생애최초·출산 100% 감면으로 정리됩니다(지방세법).
2026 취득세 · 1주택 1~3% · 다주택 중과 8~12% · 생애최초·출산·다자녀 감면 · 신고 납부 60일 · 행정안전부·국가법령정보센터·위택스
부동산 취득세 핵심 답변 — 세율·계산·감면
부동산 취득세는 1주택 1~3%, 다주택 8~12%이며, 부동산을 매매·증여·상속으로 취득할 때 시·군·구에 내는 지방세입니다.
- 1주택자는 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3% 누진, 9억원 초과 3%가 적용됩니다.
- 다주택자·법인은 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상과 법인 12%의 중과세율이 부과됩니다(지방세법 제13조의2).
- 신고와 납부는 취득일로부터 60일 이내에 마쳐야 가산세를 피할 수 있습니다(지방세법 제20조).
- 생애최초 주택은 12억원 이하이면 취득세를 200만원 한도로 100% 면제받습니다(지방세특례제한법, 2028년 12월 31일까지).
- 지방교육세 0.4%가 더해지고, 전용 85제곱미터 초과 주택에는 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.
- 2026년 개정으로 지방 미분양 아파트 50% 감면, 인구감소지역 세컨드홈 특례 상향이 시행되었습니다(행정안전부).
위택스에서 시가표준액을 자동 조회해 취득세를 모의 계산할 수 있습니다.
국가법령정보센터·행정안전부·위택스
취득세 종합 안내 — 정의와 부과 대상, 납세 의무
취득세는 부동산을 새로 취득한 사람이 부동산 소재지의 시·군·구에 내는 지방세입니다. 매매, 증여, 상속, 신축, 교환 등 거의 모든 취득 행위에 부과되며, 취득일로부터 60일 이내에 스스로 신고하고 납부해야 합니다.
취득세의 핵심 정의와 부과 대상
취득세의 정의
부과 대상
취득의 범위
납세 의무자
납세 시점
취득세율 — 1주택자부터 다주택자 중과까지
| 구분 | 6억원 이하 | 6억 초과 9억 이하 | 9억원 초과 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택자 | 1% | 1~3% 누진 | 3% | 일반 세율 |
| 2주택자(조정대상지역) | 8% | 8% | 8% | 중과세 |
| 2주택자(비조정지역) | 1~3% | 1~3% 누진 | 3% | 일반 세율 |
| 3주택 이상(조정대상지역) | 12% | 12% | 12% | 최고 중과세 |
| 3주택 이상(비조정지역) | 8% | 8% | 8% | 중과세 |
| 법인 | 12% | 12% | 12% | 지역·주택 수 무관 일률 중과 |
주택 취득세율은 매수자가 보유한 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라지며, 1주택자는 가격에 따른 누진 세율이, 다주택자는 보유 주택 수가 늘어날수록 높은 중과세율이 적용됩니다.
매수 결정 지침: 6~9억 누진 세율 직접 계산
주택 가격이 6억원을 초과하고 9억원 이하이면 (취득가액 × 2/3 - 3) × 1/100 공식으로 세율이 정해집니다. 취득가액 7억원이면 (7 × 2/3 - 3) × 1/100 = 약 1.67%가 적용됩니다. 매수 직전 행동 지침은 계약서상 거래가를 이 공식에 직접 넣어 세율을 확인하고, 취득세율 상세 안내에서 가격별 적용 사례까지 대조하는 것입니다.
취득세율 비교 — 1주택과 다주택의 세부담 차이
| 항목 | 1주택자 | 2주택자(조정) | 3주택 이상(조정) | 법인 |
|---|---|---|---|---|
| 적용 세율 | 약 1.67% 누진 | 8% | 12% | 12% |
| 취득세 본세 | 약 1,169만원 | 5,600만원 | 8,400만원 | 8,400만원 |
| 1주택 대비 배수 | 기준 | 약 4.8배 | 약 7.2배 | 약 7.2배 |
같은 7억원 주택이라도 보유 주택 수와 지역에 따라 취득세 부담이 크게 벌어집니다. 7억원 주택의 취득세 본세만 비교했으며(1주택자는 6~9억 누진 공식으로 약 1.67%), 공식 세율을 그대로 적용한 예시로 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 더해집니다.
동일한 7억원 주택을 사도 3주택 이상이 되면 1주택자보다 약 7배 많은 취득세를 부담합니다. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부 관리가 곧 절세입니다.
다주택 매수 지침:보유 주택 수와 지역 관리
다주택자가 조정대상지역에서 추가 주택을 취득하면 1주택자보다 약 7배의 취득세를 냅니다. 매수 전 행동 지침은 첫째 본인 세대의 보유 주택 수를 정확히 합산하고, 둘째 취득 대상이 조정대상지역인지 확인하며, 셋째 일시적 2주택 예외 요건을 점검하는 것입니다. 일시적 2주택 비과세에서 예외 활용법을 확인할 수 있습니다.
취득세 계산 방법 — 과세표준과 세율 적용 절차
취득세는 과세표준에 세율을 곱해서 계산합니다. 과세표준은 보통 실제 매매가격이 되지만, 매매가격이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 절차를 단계별로 따라가면 누구나 직접 세액을 산출할 수 있습니다.
취득세는 어떻게 계산하나요?
취득세는 다음 순서로 계산합니다.
- 과세표준 결정 — 매매가격과 시가표준액 중 높은 금액이 과세표준이 됩니다.
- 세율 적용 — 1주택자는 1~3% 누진, 다주택자는 8~12% 중과세율을 적용합니다.
- 지방교육세 가산 — 취득세의 0.4%가 더해집니다.
- 농어촌특별세 가산 — 전용 85제곱미터 초과 주택은 취득세의 0.2%가 추가됩니다.
계산 예시 1: 매매가 7억 원 1주택 취득세
무주택자가 매매가 7억 원 아파트를 처음 산다면 1주택자 세율이 적용됩니다. 6억 초과 9억 이하 구간의 누진 공식 (7 × 2/3 - 3) × 1/100에 넣으면 세율은 약 1.67%입니다. 취득세 본세는 약 1,167만 원이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 본인이 거주할 집이라면 생애최초 감면 요건도 함께 따져 봐야 합니다.
취득세 감면 제도 — 생애최초·출산·다자녀
| 감면 제도 | 대상 | 감면 한도 | 기한·조건 |
|---|---|---|---|
| 생애최초 주택 구입 | 생애 처음 본인 거주 목적 주택 구입 · 취득당시가액 12억원 이하 | 200만원 한도 100% 면제(소형주택 300만원) | 2028년 12월 31일까지 · 소득 요건 없음 · 감면 후 3년 실거주 |
| 출산·양육 주택 구입 | 출산·양육을 위해 주택을 구입하는 가구 | 500만원 한도 100% 면제 | 2028년 12월 31일까지(행정안전부) |
| 다자녀 가구 | 미성년 자녀가 일정 수 이상인 가구 | 한도 안에서 감면 · 수도권·비수도권·인구감소지역별 감면율 차등 | 지방세특례제한법 |
생애최초와 출산·양육 감면은 실수요자 지원의 핵심 제도로, 2026년 개정으로 100% 면제 방식으로 정비되고 적용 기한이 2028년 12월 31일까지 연장되었습니다(지방세특례제한법). 다자녀 가구 감면은 미성년 자녀가 일정 수 이상인 다자녀 가구가 주택을 구입할 때 적용됩니다. 취득세를 감면하며 한도가 정해져 있고, 지역의 인구 여건에 따라 수도권·비수도권·인구감소지역으로 감면율이 차등화되었습니다(지방세특례제한법).
계산 예시 2: 생애최초 100% 면제
부부 모두 주택을 가져 본 적이 없고, 본인이 살 목적으로 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 산다면 생애최초 감면 요건을 채웁니다. 매매가 2억 원이라면 1% 세율로 산출되는 취득세 200만 원이 감면 한도 안에 들어 전액 면제됩니다. 감면을 받으면 3년 실거주 의무가 따릅니다.
세 제도를 한도로 비교하면 출산·양육 500만원이 생애최초 200만원보다 300만원 크고, 생애최초는 소형주택이면 300만원까지 늘어납니다. 생애최초는 소득 요건이 없는 대신 감면 뒤 3년 실거주 조건이 붙으므로, 출산 가구라면 한도가 더 큰 출산·양육 감면 해당 여부부터 확인하는 편이 유리합니다.
취득세 다주택자 중과세 — 조정대상지역과 일시적 2주택
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 일반 세율(1~3%) | 일반 세율(1~3%) | 중과 없음 |
| 2주택자 | 8% 중과 | 일반 세율(1~3%) | 조정대상지역만 중과 |
| 3주택 이상 | 12% 중과 | 8% 중과 | 비조정지역도 중과 |
| 법인(모든 주택) | 12% 중과 | 12% 중과 | 지역 무관 일률 중과 |
다주택자가 조정대상지역에서 주택을 추가 취득하면 중과세율이 적용되고 보유 주택 수가 늘수록 세율이 높아지며, 법인은 지역과 주택 수에 관계없이 일률 12%입니다. 일시적 2주택은 처분 요건을 지키면 일반 세율로 인정받습니다.
일시적 2주택 — 처분 기한을 지켜야 중과 면제
기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 먼저 사면 일시적 2주택이 됩니다. 이 경우 종전 주택을 정해진 기한 안에 처분하면 중과세 대신 일반 세율이 적용됩니다. 처분 기한은 신규·종전 주택이 모두 조정대상지역이면 1년, 그 밖에는 3년 이내입니다(행정안전부·지방세법 시행령). 일시적 2주택 비과세에서 처분 기한과 요건을 자세히 확인할 수 있습니다.다주택 매수 경고 — 중과세 부담 사전 점검
이미 2주택을 가진 상태에서 조정대상지역 아파트를 한 채 더 사 3주택이 된다면 12% 중과세율이 적용됩니다. 매매가 10억 원이라면 취득세 본세만 1억 2,000만 원이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 매수 전 경고 지침은 추가 취득으로 본인이 몇 주택자가 되는지, 그 결과 적용 세율이 몇 퍼센트인지 계약 전에 반드시 계산해 보는 것입니다.
2026 취득세 신규 혜택 — 지방 미분양·인구감소지역
| 혜택 | 대상·요건 | 내용 | 성격 |
|---|---|---|---|
| 지방 미분양 아파트 | 지방 준공 후 미분양 · 개인 취득 · 전용 85제곱미터 이하 + 취득가액 6억원 이하 | 취득세 최대 50% 감면 + 다주택자 중과 제외 | 미분양 해소·지방 건설 경기 회복 한시 조치 |
| 인구감소지역 세컨드홈 | 비수도권 인구감소지역 · 무주택자 또는 1주택자의 추가 취득 | 특례 기준 공시가격 4억원 → 9억원 · 취득가액 3억원 → 12억원 | 정주 인구 확보·지역 경제 활성화 |
| 인구감소지역 생애최초 | 인구감소지역 안 생애최초 주택 구입 | 감면 한도 200만원 → 300만원 | 생애최초 감면 확대 |
2026년 1월 1일 시행된 지방세법·지방세특례제한법 개정은 지방 미분양 아파트 감면과 인구감소지역 세컨드홈 특례 상향이 핵심입니다(행정안전부). 미분양 매물 활용 전략은 오피스텔·미분양 분양 투자로 이어집니다.
2026 신규 혜택 활용 지침 — 사전 확인이 먼저
이번 개정으로 지방 시장 진입의 세부담 장벽이 크게 낮아졌습니다. 적용 시점은 2026년 1월 1일 이후 취득분부터이고, 주의 사항은 혜택마다 요건과 한시 기간이 다르다는 점입니다. 취득 전에 시·군·구청 세무과나 위택스에서 본인 매물이 어떤 혜택에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 다주택자 양도소득세율에서 보유·처분 단계의 종합 세부담도 함께 점검하세요.취득세 가족 간 저가 양도 — 증여 간주 적용 기준
| 구분 | 기준 | 적용 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 시가 대비 차액 | 3억원 이상 | 증여 간주 | 무상 취득세율 3.5% 적용 |
| 시가 대비 비율 | 시가인정액의 30% 이상 | 증여 간주 | 무상 취득세율 3.5% 적용 |
| 적용 대상 | 배우자·직계존비속 | 무상 취득 | 매매로 신고해도 증여 간주 |
| 안전한 거래 | 두 기준에 미달 | 일반 매매 | 유상 취득세율 1~3% 적용 |
배우자나 직계존비속에게 시가보다 크게 낮은 가격으로 부동산을 넘기면 매매가 아니라 증여로 간주되어 무상 취득세율이 적용되며, 지급 대가와 시가인정액의 차이가 일정 기준을 넘으면 증여 간주 규정이 작동합니다.
계산 예시 4: 가족 간 저가 양도
시가 10억 원 아파트를 자녀에게 6억 원에 넘긴다면, 지급 대가와 시가인정액의 차액이 4억 원(3억 원 이상)이고 비율도 40%(30% 이상)입니다. 이 경우 매매가 아닌 증여로 간주되어 유상 취득세율 대신 무상 취득세율 3.5%가 적용되고, 증여세도 따로 부과됩니다(지방세법 + 상속세 및 증여세법).
가족 간 양도 지침 — 시가 산정과 사전 상담
가족 간 부동산 양도는 자칫 증여로 간주되어 취득세와 증여세 부담이 함께 늘 수 있습니다. 시가는 국세청 기준시가나 감정평가액을 기준으로 산정합니다. 안전 지침은 두 증여 간주 기준에 걸리지 않도록 거래가를 정하고, 거래 전에 세무사와 상담하는 것입니다. 부동산 증여세 가이드에서 증여세 종합 안내와 절세 전략을 확인할 수 있습니다.취득세 신고와 납부 절차 — 60일 기한과 가산세
취득세는 취득일로부터 60일 이내에 스스로 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로 절차를 미리 익혀 기한 안에 끝내야 합니다.
취득세 가산세 — 60일 초과 시 부담
취득일로부터 60일 이내에 신고·납부하지 않으면 가산세가 붙습니다. 신고불성실 가산세는 무신고 20%, 신고기한 경과 후 1개월 이내 기한후신고 시 10%가 적용됩니다. 납부불성실 가산세는 미납 세액에 하루 10만분의 22(연 약 8.03%)로 일할 계산됩니다(지방세법). 기한 안에 처리하면 이 가산세를 모두 피할 수 있습니다.
기한 안에 신고하는 쪽이 가장 유리합니다. 무신고 가산세 20%는 1개월 이내 기한후신고 10%보다 두 배 높고, 납부불성실 연 약 8.03%는 지연일수만큼 계속 쌓이므로 60일을 넘길 것 같으면 1개월 안에라도 기한후신고를 먼저 하는 편이 부담이 낮습니다.
취득세율 개정 변천 — 주요 시점 정리
취득세는 부동산 시장 안정과 지방 재정 확보의 핵심 수단으로 쓰이며 여러 차례 개정되어 왔습니다. 2020년 다주택자 8~12% 중과 도입부터 2026년 생애최초·출산 100% 감면 연장과 지방 미분양 50% 감면 시행까지가 주요 개정 시점입니다.
취득세 주요 개정 시점
취득세 정책 방향 — 지역 균형과 실수요자 보호
최근 취득세 정책의 큰 방향은 지방 부동산 시장 활성화와 실수요자 보호입니다. 다주택자 중과 체계는 유지하면서, 지방 저가주택·미분양·인구감소지역 주택에 혜택을 넓히고 생애최초·출산 가구의 감면을 확대했습니다. 다주택자 양도소득세율에서 취득 이후 단계의 세부담까지 이어서 검토하면 종합 절세 계획을 세울 수 있습니다.판단 — 개정 방향이 대상마다 반대입니다
2020년 다주택자 중과는 8%·12%로 세율을 높였지만, 2026년 개편은 생애최초 200만원·출산 500만원 감면을 2028년까지 늘렸습니다. 지방 저가주택 기준은 공시가격 1억원에서 2억원으로 두 배 넓어졌고 지방 미분양 아파트는 전용 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하일 때 50% 감면이 붙으므로, 세율이 높은 다주택 구간보다 감면이 있는 실수요 구간이 유리한지부터 비교하세요.
취득세 공식 근거 — 지방세법·지방세특례제한법 원문
다주택자·법인 중과세율
신고와 납부 기한
생애최초 주택 구입 감면
조문에서 읽을 것 — 기한과 중과 비율의 차이
신고 기한은 취득일부터 60일이지만 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(해외 상속인 9개월)로 훨씬 깁니다. 생애최초 감면은 12억원 이하 주택에서 산출세액 200만원까지 면제하고 그보다 크면 200만원만 공제하며, 중과는 표준세율에 더하는 비율이 100분의 200과 100분의 400으로 두 배 차이가 나므로 본인 거래가 어느 줄에 놓이는지부터 확인하세요.
취득세 핵심 가이드 — 세율·계산·양도세 연결
부동산 정보 한곳에서
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취득세 확장 주제 — 감면·일시적 2주택·증여세
부동산 취득세 자주 묻는 질문 — 10가지
취득세는 언제까지 신고하고 납부해야 합니까?
취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 취득일은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 최대 20%와 납부불성실 가산세(하루 10만분의 22)가 붙습니다(지방세법 제20조).
취득세의 과세표준은 어떻게 결정됩니까?
취득세 과세표준은 매매가격과 시가표준액 중 더 높은 금액으로 정해집니다. 실제 거래가가 시가표준액보다 낮으면 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 시가표준액은 행정안전부가 고시하는 기준 금액입니다.
다주택자 중과세는 언제부터 적용됩니까?
조정대상지역에서 2주택을 추가 취득할 때부터 적용됩니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%가 부과되고, 비조정지역은 3주택 이상부터 8% 중과세가 적용됩니다(지방세법 제13조의2).
생애최초 주택 취득세 감면은 얼마까지 받을 수 있습니까?
취득당시가액 12억원 이하 주택을 본인 거주 목적으로 처음 구입하면 취득세를 200만원 한도로 100% 면제받습니다. 소형주택은 한도가 300만원입니다. 소득 요건이 없고 2028년 12월 31일까지 적용되며, 감면 후 3년간 실거주 의무가 있습니다(지방세특례제한법).
상속으로 주택을 받아도 취득세가 부과됩니까?
네, 상속도 취득의 한 형태이므로 취득세가 부과됩니다. 일반 매매보다 낮은 세율이 적용되고, 신고·납부 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국 거주 상속인이 있으면 9개월) 이내입니다(지방세법 제20조).
증여로 주택을 받으면 취득세율은 얼마입니까?
증여 취득세율은 3.5%가 일반 세율입니다. 다만 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 12% 중과가 적용됩니다. 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용됩니다(지방세법).
오피스텔에도 주택 취득세율이 적용됩니까?
오피스텔은 실제 사용 용도로 갈립니다. 주거용으로 쓰면 주택 취득세율이 적용되고 주택 수에 합산되지만, 업무용이면 일반 부동산 취득세율 4%가 적용되고 주택 수에 합산되지 않습니다.
농어촌특별세는 모든 주택에 부과됩니까?
아니요, 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택에만 취득세의 0.2%로 부과됩니다. 85제곱미터 이하 국민주택 규모에는 부과되지 않습니다. 지방교육세는 모든 주택의 취득세에 0.4%로 더해집니다.
지방 미분양 아파트를 사면 정말 중과세가 면제됩니까?
네, 지방의 준공 후 미분양 아파트를 개인이 취득할 때 전용 85제곱미터 이하·취득가액 6억원 이하 요건을 갖추면 취득세를 최대 50% 감면하고 다주택자 중과에서 제외합니다(행정안전부). 미분양 해소를 위한 한시 조치이므로 적용 기간을 확인해야 합니다.
가족 간 부동산 거래는 어떤 경우에 증여로 간주됩니까?
배우자나 직계존비속 사이의 양도에서 지급 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 비율이 시가인정액의 30% 이상이면 매매가 아닌 증여로 간주됩니다. 이 경우 증여 무상 취득세율 3.5%가 적용되고 증여세까지 별도로 부과됩니다(지방세법 + 상속세 및 증여세법).
취득세 공식 자료원 — 행정안전부·국가법령정보센터·위택스
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 지방세법·지방세특례제한법과 행정안전부·국세청 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 사례의 세율, 감면 요건, 기한은 보유 주택 수와 지역, 주택 가격에 따라 달라지므로 시·군·구청 세무과나 세무사와 상담하시거나 위택스·국가법령정보센터에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본문의 세율·감면 한도·기한은 법령 개정으로 바뀔 수 있습니다.