분양권과 입주권 차이 — 양도세 주택 수와 세율 총정리

입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택 대신 갖는 권리이고, 분양권은 청약 당첨으로 새로 얻는 권리입니다. 둘은 주택 수 산정과 양도세에서 크게 갈립니다.

2026 분양권·입주권 차이 · 입주권 주택수 상시 포함 · 분양권 2021.1.1 이후 포함 · 양도세율 70%/60% · 입주권 비과세 요건

분양권과 입주권 차이 핵심 답변 — 무엇이 다른가

분양권과 입주권의 차이를 한눈에 정리했습니다.

  • 입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택 대신 받는 권리로, 기존 주택의 연장으로 봅니다.
  • 분양권은 청약에 당첨되거나 전매로 사들인 공급계약상 권리로, 기존 주택 보유를 전제하지 않습니다.
  • 주택 수 산정이 가장 큰 차이입니다. 입주권은 늘 주택 수에 포함되고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다.
  • 양도세율은 주택·입주권·분양권 모두 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%로 무겁습니다.
  • 입주권 양도 비과세는 관리처분계획인가일 등 정해진 시점에 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지가 핵심입니다.
  • 이사·재건축으로 잠시 두 채가 되는 경우 일시적 1주택+1입주권 특례나 대체주택 특례로 비과세를 받을 수 있습니다.
출처: 국세청·소득세법·도시 및 주거환경정비법

분양권과 입주권 — 권리의 성격이 다르다

두 권리는 모두 아직 짓지 않은 아파트에 들어갈 권리지만, 어디서 생긴 권리인가가 다릅니다. 입주권은 조합원 자격에서, 분양권은 청약에서 나옵니다.

구분 조합원입주권 분양권
생기는 경로재개발·재건축 조합원 자격청약 당첨 또는 전매
기존 주택기존 주택이 전환됨(연장)기존 주택 보유 전제 없음
근거 법도시 및 주거환경정비법주택법 등 공급계약
전환 시점관리처분계획인가·사업시행인가분양계약 체결

왜 중요한가요? 입주권은 기존 주택이 모습만 바꾼 권리라 종전 주택의 보유·거주 이력이 그대로 따라옵니다. 반면 분양권은 처음부터 새로 생긴 권리라 비과세 이력이 없습니다. 이 성격 차이가 주택 수 산정과 양도세 비과세 판단을 가릅니다(국세청 양도소득세).

주택 수 산정 — 분양권은 2021년이 분기점

다주택 여부를 따질 때 입주권과 분양권이 주택 수에 들어가는지가 중요합니다. 정책브리핑에 따르면 입주권은 늘 포함되지만 분양권은 취득 시점이 기준입니다.

주택 수 산정 포함 여부
구분주택 수 포함
조합원입주권주택 수에 포함(상시)
분양권(2021.1.1 이후 취득)주택 수에 포함
분양권(2020.12.31 이전 취득)주택 수에 미포함

주택 수 산정은 양도세 중과·1세대 1주택 비과세 판단에 함께 영향을 줍니다.

왜 중요한가요? 1주택을 가진 사람이 2021년 1월 1일 이후 분양권을 새로 취득하면 2주택자로 보아, 기존 주택을 팔 때 비과세가 막히거나 중과될 수 있습니다. 분양권을 살 때는 취득 시점이 2021년 이후인지부터 확인해야 합니다(국토교통부 정책 FAQ).

양도세율 — 분양권은 보유 기간이 길어도 무겁다

입주권과 분양권을 팔 때 양도세율은 소득세법 제104조에 따라 무겁게 매겨집니다. 특히 분양권은 단기 세율 중심으로 과세됩니다.

양도세율(2021.6.1 이후)

주택·조합원입주권·분양권을 양도할 때 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율이 적용됩니다(대한민국 정책브리핑).

분양권의 특징

주택과 입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율로 낮아질 여지가 있지만, 분양권은 보유 기간이 길어도 단기 양도세율 중심으로 과세되어 세 부담이 큽니다. 양도 시점을 정할 때 보유기간별 세율을 반드시 따져야 합니다(국세청 양도소득세).

왜 중요한가요? 분양권을 단기에 전매하면 양도차익의 70%까지 세금으로 나갈 수 있습니다. 프리미엄만 보고 분양권을 사고팔면 세후 수익이 크게 줄 수 있으므로, 매도 전 보유기간과 세율을 먼저 확인해야 합니다(소득세법 제104조).

입주권 양도 비과세 — 인가일 현재 1주택이 관건

조합원입주권은 기존 주택의 연장이라, 일정 요건을 갖추면 입주권을 팔 때도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

비과세 기본 요건

재개발은 관리처분계획인가일, 재건축은 사업시행인가일(또는 그 전 철거일) 현재 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖추고 있어야 입주권 양도 시 비과세가 적용됩니다(국세청 주택 수 산정 특례).

주의

인가일 현재 기존 주택이 비과세 요건을 갖추지 못한 채 입주권으로 전환된 경우에는, 그 입주권을 양도해도 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 전환 전 주택의 보유 이력이 그대로 따라옵니다.

왜 중요한가요? 입주권 비과세는 "지금" 1주택인지가 아니라 "인가일 시점"에 기존 주택이 비과세 요건을 갖췄는지로 판단합니다. 인가일 전후로 다른 주택을 사고팔면 요건이 깨질 수 있으므로, 정비사업 일정과 주택 매매 시점을 함께 관리해야 합니다(찾기쉬운 생활법령정보).

일시적 1주택+1입주권·대체주택 특례

이사나 재건축 진행으로 잠시 주택과 입주권을 함께 갖게 되는 경우에도, 정해진 기간 안에 정리하면 비과세를 받을 수 있습니다.

일시적 1주택+1입주권

1주택을 가진 1세대가 종전 주택 취득 후 1년이 지나 조합원입주권을 취득하고, 그 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령).

대체주택 특례

내가 살던 집이 재개발·재건축에 들어가 사업시행인가일 이후 거주할 대체주택을 취득한 경우, 그 대체주택에서 1년 이상 거주하는 등 요건을 갖추면 대체주택 양도 시 비과세를 받을 수 있습니다.

취득세 — 분양권과 입주권은 내는 시점이 다르다

두 권리는 취득세를 내는 시점과 방식이 다릅니다. 권리 자체와 완공 주택을 나눠서 봐야 합니다.

분양권

분양권 자체는 아직 주택이 아니라 권리이므로 취득 단계에서는 주택 취득세가 발생하지 않고, 준공 후 잔금을 치러 주택을 취득하는 시점에 주택 취득세를 냅니다. 다만 주택 수에 포함되는 분양권은 나중에 주택 취득세율(다주택 중과 등)에 영향을 줄 수 있습니다(찾기쉬운 생활법령정보).

조합원입주권

입주권은 정비사업 진행 단계에서 토지에 대한 취득세 등이 따르고, 준공 시 새 건물을 원시취득하는 방식으로 과세됩니다. 사업 단계마다 과세 시점이 나뉘므로 정비사업 일정에 맞춰 확인해야 합니다.

분양권·입주권 공식 근거 — 소득세법·국세청

주택 수 산정과 비과세 특례의 바탕이 되는 핵심 근거를 원문 그대로 확인합니다.

분양권 주택 수 포함

2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터는 주택 수에 포함됩니다. 1주택과 1분양권을 보유한 사람은 2주택자로 보아 다주택자에게 적용되는 양도세 중과세율을 적용합니다. 조합원입주권은 종전부터 주택 수에 포함됩니다.
대한민국 정책브리핑 「조합원 입주권도 주택수에 포함」

양도세율 — 1년 미만 70%

보유기간이 1년 미만인 주택·조합원입주권·분양권의 양도소득세율은 100분의 70, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 100분의 60을 적용합니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
「소득세법」 제104조(양도소득세의 세율)

일시적 1주택+1입주권

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우, 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하고 그 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다.
「소득세법 시행령」 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 특례)

분양권·입주권 핵심 관련 가이드 — 양도세·다주택·거주요건

양도소득세 가이드 세율·비과세. 입주권·분양권 양도세의 바탕이 되는 양도세 구조입니다. 다주택자 절세 전략 주택 수 관리. 분양권·입주권이 더해진 다주택 정리 전략입니다. 1세대 1주택 거주요건 비과세 요건. 입주권 비과세 판단의 기준이 되는 거주요건입니다.

분양권·입주권 더 알아보기 — 종부세·공동명의·임대등록

종합부동산세 가이드 보유세. 주택 수에 더해진 입주권·분양권의 보유세 영향입니다. 부동산 공동명의 절세 인별 과세. 분양권·입주권을 공동명의로 가질 때의 절세 관점입니다. 주택임대사업자 등록 등록 임대. 완공 주택을 임대등록할 때의 세제와 비교합니다.

양도소득세, 세율부터 비과세까지 정리하기

입주권·분양권 양도세의 바탕이 되는 양도소득세 세율·보유기간·1세대 1주택 비과세를 한곳에서 확인하세요.

양도소득세 가이드 보기 →

분양권과 입주권 차이 자주 묻는 질문

입주권과 분양권은 무엇이 다른가요?

입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택 대신 받는 권리로 기존 주택의 연장입니다. 분양권은 청약 당첨이나 전매로 새로 얻는 공급계약상 권리로, 기존 주택 보유를 전제하지 않습니다.

분양권도 주택 수에 포함되나요?

2021년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다. 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 조합원입주권은 종전부터 늘 주택 수에 포함됩니다.

분양권을 팔면 세금이 얼마나 무겁나요?

주택·입주권·분양권 모두 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 양도세율이 적용됩니다. 특히 분양권은 보유 기간이 길어도 단기 세율 중심으로 과세되어 세 부담이 큽니다.

입주권을 팔 때도 비과세를 받을 수 있나요?

재개발은 관리처분계획인가일, 재건축은 사업시행인가일 현재 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 입주권 양도 시에도 비과세를 받을 수 있습니다. 인가일 시점의 요건 충족이 핵심입니다.

재건축으로 이사 가는 대체주택도 비과세인가요?

살던 집이 재개발·재건축에 들어가 사업시행인가일 이후 거주용 대체주택을 취득하고 그 집에서 1년 이상 거주하는 등 요건을 갖추면, 대체주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있습니다.

1주택자가 입주권을 사면 바로 2주택자인가요?

입주권은 주택 수에 포함되므로 원칙적으로 2주택이 됩니다. 다만 종전 주택 취득 1년 후 입주권을 취득하고 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세를 받을 수 있습니다.

분양권·입주권 공식 자료원 — 국세청·법령정보센터·정책브리핑

정부 공식 출처 정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등) 공식 기관 민간 연구소·전문 협회·업계 자료 2차 출처
국세청 양도소득세 과세대상·비과세 www.nts.go.kr
국세청 — 1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 www.nts.go.kr
국가법령정보센터 — 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) www.law.go.kr
대한민국 정책브리핑 — 조합원 입주권도 주택수에 포함 www.korea.kr
국토교통부 정책 FAQ — 분양권·입주권 주택수 www.molit.go.kr

안내: 본 콘텐츠는 2026 기준 국세청·국가법령정보센터·국토교통부 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 분양권·입주권의 주택 수 산정·양도세율·비과세 특례는 취득 시점과 정비사업 단계, 개정에 따라 달라지고 개별 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 양도 전에 국세청 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

최종 수정: 2026.10