공시지가 조회·이의신청 — 표준·개별 차이 총정리
공시지가는 표준공시지가(국토교통부가 전국 대표 토지 60만 필지를 평가)와 개별공시지가(시·군·구청장이 모든 토지에 적용)로 나뉘는 정부 공식 토지 가격입니다. 재산세·종합부동산세·양도소득세·토지 보상의 산정 기준이 됩니다.
2026 공시지가 핵심 — 표준·개별 차이, 조회, 이의신청, 보유세
토지 공시지가(2026)를 매수·보유·보상 결정 전에 확인해야 할 핵심을 정리했습니다.
- 표준공시지가는 국토교통부가 전국 대표 토지 60만 필지를 평가해 매년 1월 1일 기준으로 공시하며, 개별공시지가를 산정하는 기준이 됩니다.
- 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 표준지 가격에 토지가격비준표를 적용해 모든 토지에 산정하며, 매년 5월 말경 결정·공시합니다.
- 2026 표준지 공시지가는 전국 평균 3.35% 올랐고, 서울이 4.89%로 가장 높습니다 (정책브리핑).
- 조회는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)와 일사편리(eum.go.kr)에서 무료로 할 수 있습니다.
- 이의신청은 공시일부터 30일 이내에 서면으로 시·군·구청에 하며, 수수료가 없습니다 (부동산 가격공시에 관한 법률 제11조).
- 현실화율은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%로 4년째 동결되었습니다 (국토교통부).
- 보유세는 토지 재산세가 공정시장가액비율 70%, 종합부동산세가 100%를 적용합니다.
2026 공시지가란 무엇인가 — 표준공시지가와 개별공시지가 차이
공시지가는 정부가 토지에 매기는 공식 가격으로, 표준공시지가와 개별공시지가 두 가지로 나뉩니다. 표준공시지가는 국토교통부가 전국에서 대표성 있는 토지 60만 필지를 골라 평가한 가격이고, 개별공시지가는 이 표준지를 기준으로 시·군·구청장이 모든 토지에 산정한 가격입니다 (국토교통부). 두 가격의 발표 주체와 시점, 쓰임이 다르므로 본인 토지에 직접 적용되는 가격이 무엇인지 먼저 구분해야 합니다.
공시지가의 핵심 정의
표준공시지가
개별공시지가
토지가격비준표
기준일
법적 근거
표준공시지가와 개별공시지가는 산정 주체·대상·발표 시점이 모두 다릅니다. 본인 토지의 세금을 좌우하는 것은 개별공시지가이므로, 매년 5월 발표 후 직접 조회해 확인해야 합니다.
| 구분 | 산정 주체 | 대상·표본 | 공시 시점 | 주요 쓰임 |
|---|---|---|---|---|
| 표준공시지가 | 국토교통부 장관 | 전국 대표 60만 필지 | 매년 1월·2월 | 개별공시지가 산정 기준 |
| 개별공시지가 | 시장·군수·구청장 | 전국 모든 토지 | 매년 5월 말경 | 재산세·종부세·양도세 직접 적용 |
| 표준주택가격 | 국토교통부·시·군·구 | 단독주택(표준 25만 호) | 매년 1월·4월 | 주택 보유세 산정 |
매수 전 행동 지침 — 개별공시지가부터 확인하라
토지를 매수하려는 분은 계약 전에 개별공시지가를 먼저 조회해 보유세 부담을 가늠하세요. 시세는 협상으로 정해지지만, 매년 내야 할 재산세·종합부동산세는 개별공시지가에 연동되어 자동으로 산정됩니다. 공시지가와 시세의 관계가 궁금하다면 공시가격과 시세 차이를 함께 보면 매수 가격이 적정한지 판단하기 쉽습니다.
2026 표준지 공시지가 변동률 — 시·도별·이용상황별 상승률
2026년 표준지 공시지가는 전국 평균 3.35% 올랐습니다. 공시지가가 오르면 재산세·종합부동산세 과세표준이 함께 올라가므로, 본인 토지가 속한 지역과 이용 상황의 상승률을 확인하는 것이 보유세 예측의 출발점입니다. 아래 두 표는 모두 대한민국 정책브리핑이 발표한 국토교통부 공식 수치입니다.
| 지역 | 변동률 (%) | 비고 |
|---|---|---|
| 전국 | 3.35% | 전국 평균 상승률 |
| 서울 | 4.89% | 전국 최고 상승 |
| 경기 | 2.67% | 수도권 두 번째 |
| 부산 | 1.92% | |
| 대전 | 1.85% | |
| 충북 | 1.81% |
※ 국토교통부 2026년 표준지 공시지가 발표(정책브리핑). 표준지 60만 필지 기준.
| 이용 상황 | 변동률 (%) |
|---|---|
| 상업용 | 3.66% |
| 주거용 | 3.51% |
| 공업용 | 2.11% |
| 농경지 | 1.72% |
| 임야 | 1.50% |
※ 상업·주거용 토지의 상승률이 농경지·임야보다 높습니다 (국토교통부 정책브리핑).
보유자 행동 지침 — 5월 개별공시지가 발표 시 재계산하라
표준지 변동률은 어디까지나 평균입니다. 본인 토지의 실제 부담은 5월에 결정·공시되는 개별공시지가로 정해집니다. 상업용·주거용 토지를 보유했다면 상승률이 평균보다 높을 수 있으니, 매년 5월 발표 직후 개별공시지가를 다시 조회해 재산세·종합부동산세를 재계산하세요. 보유세 계산 구조는 재산세 계산 가이드에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
공시지가 조회 방법 — 부동산공시가격알리미·일사편리 무료 조회 절차
공시지가는 별도 비용 없이 누구나 온라인에서 조회할 수 있습니다. 핵심 조회처는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)와 일사편리(eum.go.kr) 두 곳입니다. 아래 절차를 따르면 본인 토지의 개별공시지가와 과거 추이, 인근 표준지 가격까지 함께 확인할 수 있습니다.
조회 활용 지침 — 매도·증여 전에는 추이를 함께 보라
토지를 매도하거나 자녀에게 증여하려는 분은 단일 연도 값뿐 아니라 여러 해의 공시지가 추이를 함께 확인하세요. 공시지가가 꾸준히 오르는 토지는 보유세 부담이 점차 커지므로 처분 시점 판단에 영향을 줍니다. 조회 사이트의 상세 활용법은 부동산공시가격알리미 이용 안내에서 더 자세히 다룹니다.
공시지가로 정해지는 보유세 — 토지 재산세·종합부동산세 산정 구조
토지 보유세는 공시지가 × 공정시장가액비율 × 세율의 구조로 산정됩니다. 공시지가가 오르면 과세표준이 그대로 커지므로 보유세도 함께 늘어납니다. 토지는 용도에 따라 종합합산·별도합산·분리과세로 나뉘는데, 아래 값은 모두 국세청과 지방세법의 공식 기준입니다.
| 세목 | 공정시장가액비율 | 공제(기준금액) | 근거·납기 |
|---|---|---|---|
| 재산세(토지) | 70% | 없음(과세표준 = 시가표준액 × 70%) | 지방세법·매년 9월 |
| 종부세(종합합산) | 100% | 공시가격 합계 5억 초과분 | 국세청·매년 12월 |
| 종부세(별도합산) | 100% | 공시가격 합계 80억 초과분 | 국세청·매년 12월 |
※ 재산세는 시가표준액(공시지가)에 70%를 곱해 과세표준을 산정하고, 종부세 토지분은 공정시장가액비율 100%를 적용합니다 (국세청·행정안전부).
| 구분 | 과세표준 구간 | 세율 (%) |
|---|---|---|
| 종합합산토지 | — | |
| 종합합산토지 | — | |
| 종합합산토지 | — | |
| 별도합산토지 | — | |
| 별도합산토지 | — | |
| 별도합산토지 | — |
※ 나대지 등 비사업용 토지는 종합합산, 상가·빌딩 부속토지는 별도합산으로 분류됩니다 (국세청 종합부동산세 안내).
고가 토지 보유자 행동 지침 — 합산 분류부터 확인하라
토지 종합부동산세는 전국에 보유한 같은 종류의 토지를 합산해 과세합니다. 나대지처럼 종합합산 대상 토지는 합계 5억을 넘으면 과세되지만, 상가 부속토지 같은 별도합산은 80억까지 공제되어 부담이 크게 다릅니다. 본인 토지가 어느 합산 유형인지부터 확인한 뒤, 공시지가 상승분이 세율 구간을 넘기는지 점검하세요. 재산세와 종부세를 한눈에 비교하려면 종합부동산세 가이드를 참고하면 도움이 됩니다.
현실화율 동결의 의미 — 공시지가는 시세보다 낮다
2026 공시가격 현실화율은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%로 4년째 동결되었습니다 (정책브리핑). 즉 공시지가는 시세보다 낮게 형성되어 있으므로, 토지 담보 평가나 양도세 산정 때 공시지가만 보고 가치를 판단해서는 안 됩니다. 실제 시장 가격과의 차이는 호가·실거래가·시세 차이에서 비교해 확인하세요.
공시지가 이의신청 절차 — 30일 이내 신청·법적 근거·처리 단계
공시지가가 시세나 토지 특성에 비해 부당하게 높다고 판단되면 이의신청으로 정정을 요청할 수 있습니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조는 개별공시지가에 이의가 있는 사람이 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 신청할 수 있다고 규정합니다 (국가법령정보센터). 수수료가 없으므로 적정한 사유가 있다면 신청을 검토할 만합니다.
이의신청 판단 지침 — 객관 증빙이 있을 때만 실익
이의신청은 무료지만, 주관적 불만이 아니라 객관적 근거가 있어야 정정 가능성이 있습니다. 인근 실거래 자료나 감정평가서로 본인 토지 공시지가가 비교표준지·인근 토지와 균형이 맞지 않음을 보여줄 수 있을 때 신청 실익이 큽니다. 토지 가격이 어떻게 매겨지는지 먼저 이해하려면 토지 평가 방법을 읽어 두면 사유 구성에 도움이 됩니다.
공시지가 핵심 연계 가이드 — 평가 방법·시세 비교·조회 안내
공시지가 확장 주제 — 보유세·실거래가·토지 투자
공시지가 자주 묻는 질문 — 표준·개별 차이, 시세 비교, 이의신청, 보유세
토지 소유자와 매수 검토자가 공시지가에 대해 가장 많이 묻는 질문을 모았습니다. 표준·개별 공시지가 차이부터 시세와의 관계, 이의신청, 세금 영향까지 매수·보유·보상 결정 전에 짚어야 할 쟁점을 정리했습니다 (국토교통부·국세청).
표준공시지가와 개별공시지가는 어떻게 다른가요?
개별공시지가는 어떻게 산정되나요?
2026 공시지가는 얼마나 올랐나요?
공시지가는 어디서 무료로 조회하나요?
공시지가는 시세의 몇 % 수준인가요?
공시지가 이의신청은 어떻게 하나요?
공시지가 상승은 보유세에 어떤 영향을 주나요?
토지 종합부동산세는 어떻게 합산되나요?
담보 대출이나 보상에도 공시지가가 쓰이나요?
공시지가가 시세보다 높은 경우도 있나요?
공시지가 공식 자료 출처 — 국토교통부·국세청·국가법령정보
이 안내는 다음 정부·공공기관의 1차 공식 자료를 인용해 작성했습니다. 개별 토지의 매매·보유세·보상은 공인중개사·감정평가사·세무사와 상담하시거나 아래 출처에서 직접 확인하시기 바랍니다.
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국토교통부·국세청·국가법령정보센터의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 토지의 공시지가 적용, 재산세·종합부동산세·양도소득세 산정, 토지 보상은 토지 위치와 보유 현황에 따라 달라지므로 공인중개사·감정평가사·세무사와 상담하시거나 부동산공시가격알리미·국세청에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본문의 변동률·세율·현실화율은 정책 변경에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다.
최종 수정: 2026.10