공시가격 vs 시세 차이 — 산정 방식과 세금 영향

공시가격은 정부가 세금을 매기려고 산정하는 가격이고, 시세는 시장에서 실제로 사고파는 가격입니다. 2026 기준 공동주택 공시가격은 시세의 약 69% 수준이라 두 가격은 크게 차이가 납니다.

공시가격 = 세금 기준 · 시세 = 거래 기준 · 시세반영률 공동주택 69% · 기준일 1월 1일 · 이의신청 공시일부터 30일 · 출처 국토교통부·부동산공시가격알리미·국세청

공시가격과 시세, 무엇이 어떻게 다른가요? — 핵심 요약

공시가격과 시세(2026)는 만드는 주체와 쓰임이 다릅니다. 아래 핵심만 먼저 확인하세요.

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 산정해 발표하는 가격으로, 세금을 매기는 기준이 됩니다.
시세는 시장에서 실제로 거래되는 가격으로, 한국부동산원과 KB부동산이 조사해 발표합니다.
시세반영률(현실화율)은 시세 대비 공시가격의 비율이며, 공동주택은 4년째 69%로 동결되어 있습니다.
세금은 종합부동산세·재산세가 공시가격을 기준으로 계산되고, 매매·전세·대출 한도는 시세를 기준으로 결정됩니다.
이의신청은 공시가격이 비싸게 매겨졌다고 판단되면 공시일로부터 30일 이내에 부동산공시가격알리미에서 할 수 있습니다.

출처: 국토교통부·부동산공시가격알리미·국세청·한국부동산원

공시가격과 시세의 정의 차이 — 누가 정하고 무엇에 쓰나

같은 집인데도 가격이 여러 개로 불립니다. 공시가격과 시세가 어떻게 다른지 먼저 정확히 구분해야 세금과 거래를 헷갈리지 않습니다. 공시가격은 국가가 세금을 매기려고 만든 행정 가격이고, 시세는 시장이 형성한 거래 가격입니다.

공시가격과 시세는 한마디로 무엇이 다른가요?

공시가격은 정부가 세금을 매기려고 매년 1월 1일 기준으로 산정하는 가격이고, 시세는 시장에서 실제로 거래되는 가격입니다. 공시가격은 시세보다 낮게 매겨지며, 2026 공동주택 기준 시세의 약 69% 수준입니다.

국토교통부·부동산공시가격알리미

공시가격과 시세의 핵심 정의

공시가격이란

국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 산정·공시하는 부동산 가격으로, 재산세·종합부동산세 등 세금 부과의 기준이 됩니다.

시세란

시장에서 실제로 거래되거나 형성되는 가격으로, 한국부동산원과 KB부동산이 매월·매주 조사해 가격지수로 발표합니다.

만드는 주체

공시가격은 한국부동산원과 감정평가사가 정부 위탁으로 조사하고, 시세는 시장 거래와 호가를 바탕으로 형성됩니다.

쓰이는 곳

공시가격은 세금·건강보험료·기초연금 등 행정 기준에 쓰이고, 시세는 매매·전세·월세 거래와 대출 한도 산정에 쓰입니다.

발표 시점

공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 봄철에 한 번 공시되고, 시세는 거래가 일어날 때마다 실시간으로 바뀝니다.

집을 살 때 — 어떤 가격을 봐야 하나

실제로 집을 사거나 팔 때는 시세를 봐야 합니다. 공시가격으로 매매가를 가늠하면 실제 시장 가격보다 30% 이상 낮게 판단하게 되어 자금 계획이 틀어집니다. 부동산 시세 조회 가이드에서 한국부동산원 R-ONE과 KB부동산으로 실제 거래 가격을 먼저 확인하시고, 공시가격 알리미 사용법으로 세금용 공시가격을 따로 확인하시기 바랍니다.

시세반영률(현실화율) — 공시가격이 시세보다 낮은 이유

공시가격이 시세보다 낮은 핵심 이유는 시세반영률(현실화율) 때문입니다. 정부가 시세의 일정 비율만 공시가격으로 반영하기 때문에, 이 비율을 알면 시세에서 세금이 어느 정도 나올지 거꾸로 가늠할 수 있습니다. 2026년 공시가격 변동률과 유형별 반영률은 국토교통부 보도자료에서 직접 확인할 수 있습니다.

2026 유형별 시세반영률(현실화율)
유형	시세반영률	의미
공동주택(아파트)	약 69%	시세 10억이면 공시가격은 약 6.9억 수준입니다.
표준지(토지)	65.5%	표준지 공시지가의 시세 대비 비율로 4년째 동결되었습니다.
표준주택(단독)	53.6%	단독주택은 시세 반영 비율이 가장 낮은 유형입니다.

※ 공동주택 69%는 4년 연속 동결된 수치이며, 정부는 새 시세반영률 로드맵 마련을 예고했습니다 (국토교통부).

시세반영률을 알아야 하는 이유

동결 현황

공동주택 시세반영률은 4년 연속 약 69%로 동결되어 있습니다 (국토교통부).

유형별 차이

같은 시세라도 아파트(69%)·토지(65.5%)·단독주택(53.6%)은 공시가격 비율이 달라 세금 부담도 달라집니다.

세금과의 관계

시세반영률이 오르면 공시가격이 오르고, 공시가격을 기준으로 하는 재산세·종합부동산세도 함께 오릅니다.

거꾸로 계산

시세 7억 아파트라면 공시가격은 약 4.8억(7억 × 69%)으로 추정되며, 이 값으로 보유세를 가늠할 수 있습니다.

집을 보유 중이라면 — 시세반영률 변화를 지켜보세요

시세반영률이 동결 상태를 벗어나 인상되면 시세가 그대로여도 공시가격이 올라 보유세가 늘어납니다. 정부가 새 로드맵을 발표하면 내 집 유형의 반영률이 어떻게 바뀌는지 확인해야 합니다. 매년 봄철 공시 시점에 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격이 전년 대비 얼마나 올랐는지 직접 확인하시기 바랍니다.

공시가격 vs 시세 항목별 비교 — 한눈에 보는 차이

지금까지 설명한 차이를 표 하나로 모았습니다. 산정 주체부터 갱신 주기, 이의신청 가능 여부까지 항목별로 비교하면 어떤 상황에서 어느 가격을 봐야 하는지 분명해집니다. 매수·매도는 시세를, 세금은 공시가격을 본다는 원칙이 핵심입니다.

항목	공시가격	시세
산정 주체	국토교통부(한국부동산원·감정평가사 위탁)	시장(거래·호가) / 한국부동산원·KB부동산 조사
기준 시점	매년 1월 1일 고정	실시간(거래 시마다 변동)
공시·발표	표준지·표준주택 1월, 공동주택 4월	한국부동산원 매월, KB부동산 매주
시세 대비	공동주택 약 69% 수준	100%(기준)
주된 쓰임	재산세·종합부동산세 등 세금 부과	매매·전세·월세 거래, 대출 한도
이의신청	공시일로부터 30일 이내 가능	해당 없음

세금이 궁금하면 공시가격을, 실제 거래와 대출이 궁금하면 시세를 확인하면 됩니다.

대출을 받을 때 — 공시가격이 아니라 KB 시세입니다

주택담보대출 한도는 공시가격이 아니라 KB부동산 일반평균가(시세)를 기준으로 산정됩니다. 규제지역이 아니면 LTV 70%, 규제지역이면 40%가 적용됩니다. 공시가격으로 대출 한도를 계산하면 실제보다 한도를 적게 잡게 됩니다. KB부동산 3종 가격에서 일반·상위·하위 평균가 차이를 확인하시기 바랍니다.

공시가격이 결정하는 세금 — 종부세·재산세·취득세·양도세

공시가격이 중요한 진짜 이유는 세금입니다. 보유세인 종합부동산세와 재산세는 공시가격을 직접 기준으로 삼고, 취득세와 양도세는 원칙적으로 실거래가를 쓰되 일부 상황에서 공시가격이 끼어듭니다. 세금별로 어떤 가격을 쓰는지 정리했으며, 종합부동산세 세율과 공제는 국세청 안내를 기준으로 했습니다.

세금별 기준 가격과 계산 방식 (2026)
세금	기준 가격	계산 방식
종합부동산세	공시가격	(공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60% × 세율
재산세	공시가격	공시가격 × 공정시장가액비율(일반 60%, 1주택 특례 43~45%) × 세율 0.1~0.4%
취득세	실거래가	실거래가 × 세율(증여·상속은 시가, 시가 확인이 어려우면 공시가격 활용)
양도소득세	실거래가	양도가 − 취득가(실거래가 우선, 취득 당시 실거래가가 없으면 환산취득가액에 공시가격 활용)

※ 보유세(종부세·재산세)는 공시가격을 직접 사용하고, 거래세(취득세·양도세)는 실거래가를 우선합니다.

2026 보유세 핵심 기준

종부세 기본공제

1세대 1주택자는 12억, 다주택자는 9억을 공제한 뒤 과세표준을 계산합니다 (국세청).

종부세 공정시장가액비율

2026년 공정시장가액비율은 60%이며, 과세표준은 (공시가격 합산 − 기본공제) × 60%로 계산합니다.

재산세 1주택 특례

1세대 1주택은 공정시장가액비율 특례(시가표준액 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%)가 적용됩니다 (지방세법 시행령).

재산세 세율 인하

공시가격 9억 이하 1세대 1주택은 과표 구간별 재산세율이 0.05%p 인하 적용됩니다.

고령자·장기보유 공제

1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 종부세를 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다 (국세청).

세금을 줄이려면 — 공시가격과 공제 한도를 함께 보세요

1세대 1주택자는 종부세 기본공제가 12억으로 다주택자(9억)보다 높고, 재산세도 공정시장가액비율 특례(43~45%)를 받습니다. 따라서 같은 집이라도 1세대 1주택 요건을 유지하는 것이 세금 측면에서 유리합니다. 다만 배우자가 다른 주택을 보유하면 1세대 1주택에서 제외되므로 세대 전체 보유 주택을 확인해야 합니다. 부동산 세금 종합 가이드에서 종부세·재산세 계산을 함께 확인하시기 바랍니다.

공시가격 이의신청 방법 — 30일 기한과 준비 서류

내 집 공시가격이 시세보다 지나치게 높게 매겨졌다고 판단되면 이의신청으로 바로잡을 수 있습니다. 공시가격이 내려가면 재산세와 종합부동산세도 함께 줄어들기 때문에 기한과 절차를 알아 둘 필요가 있습니다. 핵심은 공시일로부터 30일이라는 짧은 기한과 객관적인 증빙입니다.

1단계 — 공시가격 확인

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 로그인 없이 내 집 공시가격과 전년 대비 변동을 확인합니다.

2단계 — 시세 자료 수집

한국부동산원 R-ONE·KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가에서 인근 동일 평형 거래 사례를 모읍니다.

3단계 — 의견 제출·이의신청

공시 전 열람 기간에는 의견 제출, 공시 후에는 공시일로부터 30일 이내에 부동산공시가격알리미에서 이의신청을 접수합니다.

4단계 — 증빙 첨부

시세 자료, 감정평가서, 인근 실거래 사례 등 객관적 증빙을 첨부할수록 받아들여질 가능성이 높아집니다.

5단계 — 결과 확인

중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 조정 여부가 결정되며, 결과는 공시가격 조정·재공시로 반영됩니다.

2026 공시·이의신청 일정 핵심

기준일

모든 공시가격은 매년 1월 1일을 기준 시점으로 산정합니다 (국토교통부).

표준지·표준주택 공시

2026년 표준지·표준주택 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 1월 23일 관보에 공시되었습니다.

공동주택 공시

공동주택 공시가격은 소유자 열람·의견청취를 거쳐 4월 30일에 결정·공시되는 일정으로 진행됩니다.

이의신청 기한

이의신청은 공시일로부터 30일 이내에 부동산공시가격알리미에서 접수합니다 (부동산공시가격알리미).

이의신청을 준비한다면 — 증빙 없이는 어렵습니다

단순히 "비싸다"는 주장만으로는 받아들여지기 어렵습니다. 인근 실거래가, 감정평가서, 시세 자료 같은 객관적 증빙을 첨부해야 조정 가능성이 높아집니다. 공시일로부터 30일이라는 기한이 짧으므로 공시 시점에 미리 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다. 국토교통부 실거래가 가이드에서 인근 거래 사례를 모으는 방법을 확인하시기 바랍니다.

아파트 시세 추이 읽기

실거래가와 시세 동향을 함께 확인하세요.

시세 가이드 보기 →

공시가격 vs 시세 자주 묻는 질문 — 차이·세금·이의신청

공시가격이 시세보다 낮은 이유는 무엇인가요?

정부가 시세 전부가 아니라 일정 비율만 공시가격에 반영하기 때문입니다. 이 비율을 시세반영률(현실화율)이라고 하며, 2026년 공동주택은 약 69%, 표준지는 65.5%, 표준주택은 53.6%로 동결되어 있습니다. 따라서 시세 10억 아파트의 공시가격은 약 6.9억 수준입니다 (국토교통부).

공시가격은 언제 발표되나요?

모든 공시가격은 매년 1월 1일을 기준 시점으로 산정합니다. 2026년 표준지·표준주택 공시가격은 1월 23일 관보에 공시되었고, 공동주택 공시가격은 소유자 열람과 의견청취를 거쳐 4월 30일에 결정·공시되는 일정으로 진행됩니다 (국토교통부).

공시가격 이의신청 기한은 며칠인가요?

공시일로부터 30일 이내입니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)의 의견제출·이의신청 메뉴에서 접수하며, 인근 실거래가·감정평가서 같은 객관적 증빙을 첨부할수록 받아들여질 가능성이 높아집니다 (부동산공시가격알리미).

공시가격은 종합부동산세에 어떻게 사용되나요?

종합부동산세 과세표준은 (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%로 계산합니다. 기본공제는 1세대 1주택자가 12억, 다주택자가 9억이며, 1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 추가 공제받을 수 있습니다 (국세청).

재산세에도 공시가격이 그대로 적용되나요?

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 세율을 적용합니다. 일반 비율은 60%이지만, 1세대 1주택은 특례로 시가표준액 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%가 적용되고, 공시가격 9억 이하 1주택은 세율도 0.05%p 인하됩니다 (지방세법 시행령).

취득세와 양도세도 공시가격으로 계산하나요?

아닙니다. 취득세와 양도소득세는 실거래가를 우선합니다. 다만 증여·상속처럼 실제 거래가가 없는 경우에는 시가를 쓰고, 시가 확인이 어려우면 공시가격을 활용합니다. 양도세에서 취득 당시 실거래가가 확인되지 않으면 환산취득가액 산정에 공시가격을 사용합니다 (국세청).

시세는 어디서 확인하는 것이 정확한가요?

한국부동산원 R-ONE(r-one.co.kr)의 가격지수와 KB부동산(kbland.kr)의 평균가가 공식 시세 출처입니다. 국토교통부 실거래가에서 등기된 실제 거래를 함께 확인하면 더 정확합니다. 대출 한도는 KB부동산 일반평균가를 기준으로 산정된다는 점도 알아 두면 좋습니다.

공시가격이 오르면 세금이 얼마나 늘어나나요?

공시가격이 오르면 그 가격을 기준으로 하는 재산세와 종합부동산세가 함께 오릅니다. 다만 1세대 1주택자는 공정시장가액비율 특례와 세율 인하, 고령자·장기보유 공제로 인상 폭이 완화됩니다. 정확한 세액은 공시가격 확정 후 위택스(재산세)와 국세청 홈택스(종부세)에서 직접 계산하시기 바랍니다.

공시가격은 어디서 무료로 조회하나요?

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 로그인이나 본인 인증 없이 누구나 무료로 조회할 수 있습니다. 공동주택가격, 표준·개별 단독주택가격, 표준·개별 공시지가를 모두 확인할 수 있으며, 같은 화면에서 의견 제출과 이의신청도 가능합니다.

1세대 1주택이면 세금이 정말 유리한가요?

그렇습니다. 종부세 기본공제가 12억으로 다주택자(9억)보다 높고, 재산세 공정시장가액비율 특례(43~45%)와 세율 인하, 종부세 고령자·장기보유 공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 다만 배우자가 다른 주택을 보유하면 1세대 1주택에서 제외되므로 세대 전체 주택 수를 확인해야 합니다 (국세청).

공시가격 vs 시세 공식 자료 출처 — 국토교통부·국세청·부동산공시가격알리미

이 안내는 정부와 공공기관의 1차 자료만 인용했습니다. 국토교통부·부동산공시가격알리미·국세청·한국부동산원의 공식 발표를 직접 확인해 작성했으며, 개별 블로그나 민간 추정치는 사용하지 않았습니다.

정부 공식 출처 정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등) 공식 기관 민간 연구소·전문 협회·업계 자료 2차 출처

국토교통부 — 2026 표준지·표준주택 공시가격 변동률 보도자료 www.korea.kr

국토교통부 — 공시가격 정책·보도자료 www.molit.go.kr

부동산공시가격알리미 — 공시가격 조회·이의신청 www.realtyprice.kr

국세청 — 종합부동산세 세율·공제 안내 www.nts.go.kr

한국부동산원 — 공동주택 공시가격·부동산 통계 www.reb.or.kr

한국부동산원 R-ONE — 공식 부동산 시세 통계 www.r-one.co.kr

국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr

KB부동산 — 시세·일반평균가(대출 한도 기준) kbland.kr

안내: 이 안내는 2026 기준으로 국토교통부·부동산공시가격알리미·국세청의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 부동산의 공시가격·세금·이의신청은 부동산공시가격알리미, 위택스(재산세), 국세청 홈택스(종합부동산세)에서 직접 확인하시거나 세무사·감정평가사와 상담하시기 바랍니다. 공시가격·시세반영률·세율은 정책과 시장 상황에 따라 바뀔 수 있습니다.

최종 수정: 2026.10