전세 vs 월세 손익 비교 — 전환율·세액공제·기회비용

본인의 자기자본과 거주 기간, 세액공제 자격에 따라 달라집니다. 자기자본이 넉넉하고 2년 이상 거주할 계획이면 대출 이자 부담이 작아 전세가 유리합니다. 반대로 자기자본이 적고 단기 거주이며 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주라면 월세 세액공제 덕분에 월세가 유리해질 수 있습니다. 1년 비용을 직접 계산해 비교하는 것이 가장 정확합니다.

2026년 기준 법정 전환율은 약 4.5%입니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조는 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 비율을 적용하도록 정합니다. 2026년 기준금리가 연 2.5%이므로 2.5% + 2% = 4.5%가 적용됩니다. 보증금 1억원이면 월세 약 37만 5천원에 해당합니다.

총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주(또는 세대원)가 대상입니다. 주택이 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이거나 기준시가 4억원 이하여야 하며, 주거용 오피스텔과 고시원도 포함됩니다. 연 1,000만원 한도로 총급여 5,500만원 이하는 17%, 5,500만~8,000만원은 15%를 세액공제받습니다.

시중은행 일반 전세대출은 연 약 3.5~4.5% 수준입니다. 버팀목전세자금대출 같은 정책대출은 연 약 2~3%로 더 낮으며, 임차인의 소득과 신용, 보증 조건에 따라 금리가 달라집니다. 정확한 한도와 금리는 전세대출 안내에서 확인하세요.

보증금에 묶인 자기자본을 다른 곳에 운용했을 때 얻을 수 있는 수익률로 잡습니다. 예금은 연 약 3~4%, 안정형 자산은 연 약 4~5% 정도를 보수적으로 적용합니다. 전세는 보증금이 크기 때문에 묶이는 자기자본도 많아 기회비용이 커지고, 월세는 보증금이 작아 기회비용이 작습니다.

법정 전환율을 넘는 환산은 협상 대상입니다. 임대인이 6~7%로 월세를 환산하면 임차인 부담이 커지므로, 한국부동산원 임대료 계산기로 적정 월세를 확인한 뒤 조정을 요청할 수 있습니다. 임대인이 응하지 않으면 다른 매물과 비교하는 편이 합리적입니다.

임대인이 동의하면 가능합니다. 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 것은 임대인과 임차인의 합의 사항입니다. 전환율을 협의해 보증금과 월세를 다시 정하면 되고, 임대인이 거부하면 계약 갱신 시점에 다른 조건을 제안하거나 새 매물을 찾는 방법이 있습니다.

보호 장치는 동일합니다. 전세와 월세 모두 확정일자와 전입신고를 마치면 우선변제권과 대항력이 생깁니다. 다만 전세는 보증금이 커서 미반환 위험이 크므로 우선변제권과 함께 전세보증금반환보증 가입을 권합니다. 월세는 보증금이 작아 상대적으로 위험이 작습니다.

월세 세액공제와 신용카드 소득공제는 별개입니다. 월세 세액공제(17% 또는 15%)를 받는 월세액은 신용카드 소득공제 대상에서 제외됩니다. 즉 같은 월세를 두 가지로 중복 공제받지는 못합니다. 다만 세액공제 대상이 아닌 경우에는 현금영수증이나 카드 결제로 소득공제를 받는 방법을 검토할 수 있습니다.

네, 전세가 보증금이 훨씬 커서 더 중요합니다. 확정일자와 전입신고는 전세·월세 모두 필수이고, 전세는 여기에 더해 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입으로 미반환 위험에 대비하는 편이 안전합니다. 보증 가입과 신청 절차는 전세보증금반환보증 신청에서 확인할 수 있습니다.