전세보증보험 가이드 — HUG·SGI·HF 비교
2026 전세보증보험은 HUG·SGI·HF 3대 기관이 임대인의 보증금 미반환에 대비해 대위변제를 보장합니다.
2026 전세·임대 보증보험 · HUG·SGI·HF 3대 기관 · 공시가 126% 룰 · 보증료 지원 최대 40만원 · 대위변제 청구 종료 1개월 경과 후
전세보증보험 핵심 요약 — HUG·SGI·HF와 126% 룰
전세보증보험(2026)은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증 기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급(대위변제)하는 제도입니다.
- 3대 운영 기관은 HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증보험, HF 한국주택금융공사입니다.
- HUG 전세보증금반환보증은 가장 널리 쓰이며 보증료율이 연 0.097%부터 0.211%까지 차등 적용됩니다 (HUG).
- SGI 서울보증은 아파트 보증 한도에 제한이 없어 고액 보증금에 강하고, 보증료율은 아파트 연 0.229%·기타 주택 연 0.260%입니다 (SGI 서울보증).
- HF 일반전세지킴보증은 보증료율이 연 0.04%부터 0.18%까지로 가장 낮고, 우대가구는 추가로 0.02%포인트 인하됩니다 (한국주택금융공사).
- 공시가 126% 룰은 공시가격 140%에 전세가율 90%를 곱한 값으로, 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
- 대위변제 청구는 계약 종료 후 1개월이 지나고 임차권등기명령에 따른 등기가 완료되어야 가능합니다.
- 보증료 지원은 청년·신혼부부가 납부 보증료 전액, 그 밖은 90%를 최대 40만원까지 환급받습니다.
HUG·SGI·HF 비교와 보증보험 가입 절차에서 자세히 확인할 수 있습니다.
HUG·SGI·HF·서울주거포털
전세보증보험이란 — 보장 구조와 대위변제 원리
전세보증보험은 임차인이 맡긴 보증금이 계약 종료 시점에 반환되지 않을 때 보증 기관이 보증금을 대신 지급해 주는 제도입니다. 보증 기관은 임차인에게 먼저 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사해 그 돈을 회수합니다. 보증금 손실 위험을 거의 완전히 막아 주는 안전장치이므로, 구조를 정확히 이해하면 어느 기관을 선택할지 판단하기 쉬워집니다.
전세보증보험의 핵심 정의
제도의 정의
보장 범위
임차인 가입형과 임대인 가입형
대위변제 시점
구상권
계약 전 점검 — 보증 가능 여부가 먼저
매물을 계약하기 전에 먼저 보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 가장 안전합니다. HUG 전세보증금반환보증 안내와 안심전세 앱의 보증가능여부 간편확인을 이용하면, 공시가격과 전세보증금을 입력해 가입 가능성을 미리 가늠할 수 있습니다. 가입이 막히는 매물은 보증금 회수 위험이 크다는 신호이므로 다른 매물을 검토하는 편이 안전합니다.
HUG·SGI·HF 3대 보증 기관 비교 — 보증료율과 한도
| 비교 항목 | HUG 주택도시보증공사 | SGI 서울보증보험 | HF 한국주택금융공사 |
|---|---|---|---|
| 운영 주체 | 국토교통부 산하 공기업 | 국내 유일 민영 보증보험사 | 정부 출자 공기업 |
| 보증료율 | 연 0.097%~0.211% | 아파트 0.229% / 기타 0.260% | 연 0.04%~0.18% |
| 보증 한도 | 수도권 7억 · 지방 5억 | 아파트 제한 없음 / 기타 10억 | 수도권 7억 · 지방 5억 |
| 강점 | 가장 보편적 · 보증료 지원 | 고액·아파트 보증 | 가장 낮은 보증료 · 우대 |
| 신청 경로 | 안심전세 앱·은행 | 공인중개사 계약 후 은행 | 취급은행 15개 기관 |
보증금 1억 원을 2년 보증받으면 보증료는 HUG 최저 약 19만 원, SGI 아파트 약 46만 원, HF 최저 약 8만 원으로 기관 선택만으로 수십만 원이 갈립니다.
일반 임차인은 HUG, 고액 아파트 전세는 SGI, 전세자금보증을 함께 쓰는 청년·신혼은 HF가 유리합니다.
상황별 선택 — 어느 기관에 가입할까
보증금이 7억 원을 넘는 아파트 전세는 한도 제한이 없는 SGI가 사실상 유일한 선택이고, HF 전세자금보증을 이용 중이거나 이용 예정인 청년·신혼부부는 HF 일반전세지킴보증이 가장 경제적입니다. 기관별 분기 기준은 HUG·SGI·HF 비교 가이드로 이어집니다.
HUG 전세보증금반환보증 — 가장 보편적인 선택
HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 가장 많이 쓰이는 임차인 가입형 보증보험입니다. 정부 산하 공기업이 운영해 안정성이 높고, 안심전세 앱으로 비대면 신청이 가능하며, 지방자치단체의 보증료 지원사업과도 연계됩니다. 보편적으로 쓰이는 만큼 기준을 먼저 익혀 두면 다른 기관과 비교하기도 쉽습니다.
HUG 전세보증금반환보증의 핵심 기준
운영 기관
보증 한도
보증료율
주택가격 산정
보증료 지원
신청 방법
판단 예시 1 — HUG 가입과 보증료 지원
빌라 전세에서 HUG 전세보증금반환보증에 가입하려면 먼저 안심전세 앱으로 공시가격과 보증금을 대 봅니다. 공시가격이 2억 원이라면 보증금이 2억 5,200만 원(126%) 이하여야 가입할 수 있습니다. 무주택자·소득 기준을 갖췄다면 보증료 지원사업으로 낸 보증료의 대부분을 돌려받을 수도 있습니다. 계약 전에 보증 가능 여부와 지원 자격을 함께 확인하면 비용 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 지원 신청 순서는 보증보험 가입 절차로 이어집니다.
SGI 서울보증과 HF 전세지킴보증 — 고액과 우대
HUG로 해결되지 않는 두 가지 상황이 있습니다. 보증금이 한도를 넘는 고액 아파트 전세라면 SGI 서울보증이, 전세자금보증을 함께 쓰는 청년·신혼부부라면 HF 전세지킴보증이 더 알맞습니다. 두 기관의 기준을 정리해 두면 본인 상황에 맞는 대안을 빠르게 찾을 수 있습니다.
SGI·HF 보증보험의 핵심 기준
SGI 운영 주체
SGI 보증 한도
SGI 보증료율
SGI 가입 대상
HF 보증료율
HF 가입 조건
판단 예시 2 — 청년 우대료율로 보증료 낮추기
전세자금대출과 함께 HF 전세자금보증을 쓰는 청년 세대주라면 HF 일반전세지킴보증 가입 대상입니다. LTV 구간이 낮으면 가장 낮은 보증료율이 적용되고, 우대가구 인하까지 받으면 보증료 부담이 크게 줄어듭니다. 전세자금보증을 이미 이용 중인 청년·신혼부부라면 HF를 먼저 검토하는 편이 경제적입니다. 다만 한도를 넘는 고액 아파트라면 SGI가 사실상 유일한 대안입니다.
임대보증금보증 — 임대사업자 의무 가입형
임차인이 직접 드는 보증과 달리, 등록 임대사업자는 임차인의 보증금 전액에 대해 임대보증금보증에 의무로 가입해야 합니다. 세제 혜택을 받는 대신 임차인의 주거 안정을 책임지는 구조입니다. 내가 사는 집이 등록 임대주택인지에 따라 가입 주체와 보증료 부담이 달라지므로, 두 유형의 차이를 알아 두면 권리를 지키는 데 도움이 됩니다.
임대보증금보증의 핵심 기준
의무 가입 대상
보증료 부담
보장 내용
공시가 126% 적용
확인 방법
주의 — 임대인 가입형만 믿지 마세요
등록 임대주택이라도 임대사업자가 의무 보증에 가입하지 않은 사례가 있습니다. 임대인 가입형 보증만 믿지 말고, 계약 전 HUG 보증가입정보 조회로 실제 가입 여부를 계약 전에 직접 조회합니다. 가입이 확인되지 않으면 임차인 가입형 보증을 별도로 들거나 계약을 재검토하는 편이 안전합니다.
가입 자격과 거부 사유 — 공시가 126% 룰
| 평가 항목 | 평가 기준 | 거부 사유 |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 공시가격의 126% 이하(140%×전세가율 90%) | 126% 초과 시 거부 |
| 지역 한도 | 수도권 7억 · 지방 5억(HUG·HF) | 한도 초과 시 거부 또는 SGI 검토 |
| 임대인 자력 | 주택 보유 능력과 부채 평가 | 자력 부족 시 거부 |
| 신탁등기 | 신탁등기 부재 | 신탁등기 시 거부 |
| 선순위 채권 | 선순위 채권과 보증금 합산 비율 점검 | 과다 시 거부 |
| 확정일자 | 전입신고와 확정일자 완료(SGI) | 미완료 시 거부 |
| 매물 종류 | 주거용 주택·오피스텔 | 비주거용 거부 |
비아파트 전세의 핵심 문턱은 공시가격 140%에 전세가율 90%를 곱한 126% 기준으로, 공시가격 2억 원 빌라라면 보증금 2억 5,200만 원이 상한이고 선순위 채권이 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
가입이 거부되면 — 매물을 다시 보세요
가입 거부는 매물 자체의 위험 신호일 수 있습니다. 한 기관에서 막히면 자격 기준이 다른 다른 기관에 신청해 볼 수 있지만, 세 기관 모두에서 거부된다면 해당 매물의 계약을 재검토하는 편이 안전합니다. 거부 사유가 126% 초과라면 임대인과 보증금을 조정해 한도 안으로 낮추는 협의도 가능합니다. 위험 매물을 가려내는 신호는 전세사기 종합 가이드로 이어집니다.
가입 절차 — 6단계 진행 방법
전세보증보험 가입은 임대차 계약을 맺은 뒤 진행하며, 대체로 6단계로 나뉩니다. 서류를 미리 챙기면 심사를 포함해 짧은 기간 안에 가입을 마칠 수 있습니다. 단계별로 무엇을 준비해야 하는지 알아 두면 신청 과정에서 헤매지 않습니다.
전세보증보험 가입 6단계
먼저 할 일 — 전입신고와 확정일자
임차인 가입형 보증은 전입신고와 확정일자가 완료되어야 신청할 수 있습니다. 입주하면 곧바로 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하세요. 이 절차가 늦으면 가입이 지연되거나 거부될 수 있고, 나중에 대위변제를 청구할 때도 불리해집니다.
대위변제 청구 절차 — 임차권등기와 청구
보증 기관이 보증금을 대신 내주려면 계약 종료 후 1개월이 지나고 임차권등기명령에 따른 등기를 마쳐야 합니다. 등기가 끝나기 전에는 받아들여지지 않아, 아래 순서 가운데 임차권등기명령이 갈림길입니다.
대위변제 청구 5단계
판단 예시 3 — 등기 확인 후 보증 청구
계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고, HUG 전세보증금반환보증에 가입해 둔 상태라면 종료 후 1개월이 지났는지 확인합니다. 이어 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 임차권이 오른 것을 직접 확인한 뒤 보증 이행을 청구합니다. 임차권등기가 되어 있으면 이사해도 권리가 유지됩니다. 미가입자의 대응은 보증금 반환 소송 절차에서 다룹니다.
관련 부동산 보험 — 화재·종합·임대인 책임
전세보증보험 외에도 거주 중 발생하는 위험에 대비하는 보험이 여럿 있습니다. 보증금 보호와는 별개로 화재·자연재해·시설 사고에 대비하면 거주 안정성을 한층 높일 수 있습니다. 각 보험이 무엇을 보장하는지 비교해 두면 필요한 보험만 골라 가입할 수 있습니다.
전세보증보험 핵심 가이드 — 비교·가입·소송
전세사기 예방 체크리스트
보증보험 가입 가능 여부와 함께 등기부 선순위 채권·신탁등기 같은 계약 전 점검 10항목이 이어집니다. 예방 체크리스트 보기 →
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전세보증보험 자주 묻는 질문
전세보증보험은 의무로 가입해야 합니까?
아니요, 임차인 가입형 보증은 임차인이 자율로 결정합니다. 다만 미가입 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 회수에 큰 어려움을 겪을 수 있으므로 가입해 두는 편이 안전합니다. 반면 등록 임대사업자가 드는 임대보증금보증은 일정 규모 이상이면 의무 가입입니다. (HUG)
HUG·SGI·HF 중 어느 것을 선택해야 합니까?
일반 빌라·다세대 전세는 HUG, 7억 원을 넘는 고액 아파트는 SGI, 전세자금보증을 함께 쓰는 청년·신혼부부는 HF가 유리합니다. HUG는 보증료 지원까지 받을 수 있고, SGI는 아파트 한도 제한이 없으며, HF는 보증료가 연 0.04%부터로 가장 낮습니다. 기관별 분기 기준은 HUG·SGI·HF 비교로 이어집니다. (HUG·SGI·HF)
공시가 126% 룰이 무엇입니까?
전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 가입할 수 있다는 기준입니다. 주택가격을 공시가격의 140%로 보고 여기에 전세가율 90%를 곱한 값으로, 예를 들어 공시가격 2억 원인 빌라는 약 2억 5,200만 원까지 보증 가입이 가능합니다. (HUG)
HUG 전세보증금반환보증 보증한도는 어떻게 계산합니까?
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 주택가격 1억 원이면 보증한도는 9천만 원이고, 선순위채권이 5,500만 원이면 한도가 3,500만 원으로 줄어 보증금 4천만 원은 가입할 수 없습니다. (HUG)
보증료는 누가 부담합니까?
임차인 가입형은 임차인이, 임대보증금보증은 임대인 75%·임차인 25%로 나누어 부담합니다. 서울시 등 지자체의 보증료 지원사업에 해당하면 납부 보증료의 상당 부분을 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있습니다. (HUG·서울주거포털)
대위변제는 언제 청구할 수 있습니까?
계약 해지·종료 후 1개월이 지나도 보증금을 받지 못했고 임차권등기명령에 따른 등기가 완료된 뒤에 청구할 수 있습니다. 계약이 유지되는 동안에는 청구할 수 없습니다. 단계별 서류는 가입과 청구 절차로 이어집니다. (HUG)
HUG와 HF 보증료율은 얼마입니까?
HUG는 연 0.097~0.211%, HF는 연 0.04~0.18%입니다. HUG 전세보증금반환보증은 보유 기간·주택 유형·보증 한도에 따라 연 0.097%부터 0.211%까지 차등 적용됩니다. HF 일반전세지킴보증은 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70~80% 연 0.11%, 80~90% 연 0.18%이며 우대가구는 0.02%포인트 더 인하됩니다. (HUG·한국주택금융공사)
SGI 서울보증은 어떤 경우에 유리합니까?
보증금이 7억 원을 넘는 고액 아파트 전세에 유리합니다. SGI는 아파트 보증에 한도 제한이 없기 때문입니다. 보증료율은 아파트 연 0.229%, 기타 주택 연 0.260%이며 LTV 구간에 따라 최대 30%까지 할인됩니다. 다른 기관에서 한도가 막힌 경우의 대안이 됩니다. (SGI 서울보증)
임대인이 보증보험 가입을 거부하면 어떻게 합니까?
거부하는 임대인의 매물은 위험 신호일 수 있어 재검토하는 편이 안전합니다. 임차인 가입형 보증에도 임대인의 협조가 필요한 절차가 있습니다. 계약 전에 임대인의 동의 가능 여부를 확인하고, 거부한다면 해당 매물을 재검토하는 편이 안전합니다. 다른 매물을 찾는 것이 일반적으로 더 안전한 선택입니다. (HUG)
등록 임대주택이면 임대인 보증만 믿어도 됩니까?
아니요, 임대인 가입형 보증만 믿어서는 안 됩니다. 등록 임대사업자라도 의무 보증에 가입하지 않은 사례가 있어, 계약 전 HUG 보증가입정보 조회로 실제 가입 여부를 조회하고 확인되지 않으면 임차인 가입형 보증을 따로 드는 편이 안전합니다. (HUG)
보증보험에 가입했는데도 대위변제가 제한될 수 있습니까?
네, 제한될 수 있습니다. 대부분은 가입하면 보증금 회수가 보장되지만, 임차권등기 미이행, 주거용에서 비주거용으로의 용도 변경, 임대차 계약 위반 등이 있으면 대위변제가 제한될 수 있습니다. 가입 후에도 전입·거주와 계약 조건을 지키는 것이 중요합니다. (HUG)
전세보증보험 공식 자료원 — HUG·SGI·HF
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 HUG·SGI·HF와 서울주거포털의 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 개별 매물의 보증보험 가입과 대위변제 청구는 HUG 콜센터 1566-9009, SGI·HF 콜센터, 취급은행에 직접 문의하거나 각 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다. 보증료율·한도·자격 기준은 정책 변경으로 수시로 바뀔 수 있습니다.
최종 수정 2026.09.27