법인 부동산 양도세 — 법인세율·추가과세 완벽 정리
법인이 부동산을 양도하면 일반 법인세(10~25%)에 더해 주택·비사업용 토지는 법인세법 제55조의2 추가과세가 붙어, 개인 양도세(6~45%)와 구조가 다릅니다.
2026 법인 양도세 · 일반 법인세 10~25% · 추가과세(주택 20%·비사업용 토지 10%·미등기 40%) · 장특 미적용 · 청산 배당소득세 15.4%
2026 법인 양도세 핵심 — 일반 법인세 + 토지등 양도소득 추가과세
법인 부동산 양도세(2026)를 결정하는 핵심을 정리했습니다.
- 일반 법인세 10~25% — 양도차익이 그 사업연도 소득에 합산되어 2억 이하 10%, 200억 이하 20%, 3,000억 이하 22%, 3,000억 초과 25%가 적용됩니다(국세청 법인세 세율).
- 토지등 양도소득 추가과세 — 법인세법 제55조의2에 따라 주택·별장은 양도소득의 20%, 비사업용 토지는 10%, 미등기 토지등은 40%가 일반 법인세와 별도로 더 부과됩니다.
- 장기보유특별공제 없음 — 개인 양도소득세의 장기보유특별공제(최대 80%)는 법인세 계산에 적용되지 않습니다.
- 사업용 판정이 절세의 핵심 — 임대 사업 등으로 사업용으로 인정받으면 추가과세 대상에서 벗어납니다.
- 청산 시 배당소득세 — 법인을 정리하고 잔여재산을 주주에게 분배하면 의제배당으로 15.4%가 원천징수됩니다.
- 명의 선택 — 단기 매도는 법인, 1세대 1주택 장기 보유는 개인이 유리한 경향이 있습니다.
국세청·국가법령정보센터(법인세법 제55조의2)
법인 부동산 양도세 기본 구조 — 일반 법인세에 추가과세가 더해진다
법인의 부동산 양도세는 개인과 전혀 다른 방식으로 계산됩니다. 개인은 양도소득세를 따로 신고하지만, 법인은 양도차익을 그 사업연도의 소득에 합산해 일반 법인세로 한 번 과세하고, 주택·별장·비사업용 토지에 한해 법인세법 제55조의2의 추가과세를 한 번 더 매깁니다. 두 층의 과세가 어떻게 쌓이는지부터 정확히 이해해야 세 부담을 가늠할 수 있습니다.
법인 부동산 양도세는 어떻게 계산되나요?
법인 양도세 6가지 핵심 정의
일반 법인세 합산 과세
토지등 양도소득 추가과세
비사업용 토지 판정
장기보유특별공제 미적용
청산 시 추가 부담
비용 인정 범위
매수 단계 행동 지침: 명의부터 사업용 사용까지
부동산을 사기 전에 명의와 사용 목적을 함께 정해야 합니다. 1~2년 안에 되팔 계획이라면 개인 단기 양도의 높은 누진세율을 피할 수 있는 법인이 유리한 경우가 많습니다. 반대로 직접 거주하며 오래 보유할 주택이라면 개인 명의로 사는 편이 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 살릴 수 있습니다. 법인 명의로 산다면 처음부터 임대차계약서·세금계산서·임대료 입금 내역을 갖춰 사업용 사용을 증빙해야 추가과세를 피할 수 있습니다. 함께 법인 부동산 매수 절차와 양도세 절세 전략을 검토하세요.
2026 법인세율표와 토지등 양도소득 추가과세율 — 한눈 정리
법인 양도세 부담은 두 개의 표를 합쳐서 읽어야 정확합니다. 하나는 일반 법인세 누진세율표이고, 다른 하나는 법인세법 제55조의2 추가과세율표입니다. 양도차익이 작은 중소 법인이라도 주택이나 비사업용 토지를 팔면 두 세금이 겹쳐 부담이 커지므로, 두 표의 적용 구간을 시각적으로 비교하는 것이 의사결정의 출발점입니다. 아래 표는 국세청과 국가법령정보센터 원문을 그대로 정리한 것입니다.
아래 표는 양도 대상별로 제55조의2 추가과세율이 어떻게 갈리는지 보여줍니다. 같은 법인이라도 무엇을 파느냐에 따라 추가과세가 0%에서 40%까지 벌어지므로, 사업용 인정 여부와 등기 여부가 세 부담을 가르는 결정적 변수임을 알 수 있습니다.
| 과세표준 | 법인세율 | 누진공제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 이하 | 10% | 0 | 2025년 9% → 2026년 10% |
| 2억 ~ 200억 원 | 20% | 2,000만 원 | 2025년 19% → 2026년 20% |
| 200억 ~ 3,000억 원 | 22% | 4억 2,000만 원 | 2025년 21% → 2026년 22% |
| 3,000억 원 초과 | 25% | 9억 4,200만 원 | 2025년 24% → 2026년 25% |
※ 출처: 국세청 법인세 세율표. 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 전 구간 1%p 인상. 지방소득세(법인세분 10%)는 별도.
| 구분 | 사업용 부동산 | 주택·별장 | 비사업용 토지 | 미등기 토지등 |
|---|---|---|---|---|
| 추가과세율(제55조의2) | 없음 | 양도소득 20% | 양도소득 10% | 양도소득 40% |
| 일반 법인세 | 부과 | 부과 | 부과 | 부과 |
| 실질 합산 부담 방향 | 법인세만 | 법인세 + 20% | 법인세 + 10% | 법인세 + 40% |
| 대표 예시 | 임대 상가·사무실 | 법인 명의 주택 | 미사용 임야·나대지 | 등기 미완료 토지 |
판정
사업용으로 인정받으면 추가과세가 사라지므로, 매수 시점부터 사업 사용 계획과 증빙을 갖추는 것이 가장 큰 절세입니다.
흔한 오해 — "추가과세 22% 일률"은 사실이 아닙니다
인터넷에 떠도는 "법인은 무조건 22% 추가세"라는 설명은 정확하지 않습니다. 법인세법 제55조의2의 추가과세율은 주택·별장 20%, 비사업용 토지 10%, 미등기 토지등 40%로 대상마다 다릅니다. 양도소득도 개인처럼 취득가가 아니라 양도금액에서 장부가액을 뺀 금액으로 계산하므로, 감가상각을 많이 반영한 법인일수록 추가과세 대상 금액이 커집니다. 매도 전에 양도세 계산 방법으로 산식을 다시 확인하세요.
사업용 vs 비사업용 토지 판정 기준 — 추가과세를 가르는 분기점
법인 양도세에서 부담을 결정하는 가장 중요한 분기점은 사업용인지 비사업용인지입니다. 같은 토지라도 사업용으로 인정되면 추가과세가 0%, 비사업용으로 판정되면 양도소득의 10%가 더 붙습니다. 판정은 보유 기간과 실제 사용 형태를 종합하므로, 매수 단계부터 어떤 증빙을 남길지가 결과를 좌우합니다. 아래 카드는 판정에서 자주 문제되는 유형을 정리한 것입니다.
법인 양도세 산정 6단계 절차 — 차익 계산부터 신고까지
법인 양도세는 양도차익을 구하는 데서 끝나지 않고, 추가과세 판정과 신고 기한까지 이어지는 한 묶음의 절차입니다. 어느 단계에서 증빙이나 기한을 놓치면 가산세로 이어지므로, 순서를 따라 빠짐없이 점검하는 것이 안전합니다. 아래 6단계는 국세청 안내와 법인세법 규정을 실무 순서로 정리한 것입니다.
단계별로 놓치기 쉬운 실무 포인트
취득가액 입증
감가상각의 양면성
신고 기한 준수
지방소득세 별도
판단 — 어느 유형으로 판정되느냐가 세 부담을 가릅니다
추가과세 비율을 견주면 주택·별장 20%는 비사업용 토지 10%보다 높고 미등기 40%는 20%보다 높아, 유형 판정이 세 부담을 가장 크게 가릅니다. 일반 법인세 누진세율 10~25%에 이 비율이 더해지므로 사업용 판정을 먼저 확보하고, 신고 기한 3개월을 넘기지 않도록 12월 결산 법인은 다음 해 3월 말을 달력에 표시하세요.
법인 vs 개인 양도세 비교 — 명의를 가르는 5가지 기준
같은 부동산이라도 개인 명의와 법인 명의는 세 부담 구조가 완전히 다릅니다. 개인은 장기 보유와 1세대 1주택에 강하고, 법인은 단기 매도와 사업 활용에 강합니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간, 사용 목적, 출구 전략에 따라 달라지므로, 아래 비교표로 핵심 차이를 먼저 파악한 뒤 본인 상황에 대입해야 합니다.
아래 표는 개인 양도소득세와 법인 양도세의 핵심 항목을 나란히 비교합니다. 세율 구조뿐 아니라 공제·보유세·출구까지 함께 봐야 실제 부담을 비교할 수 있습니다.
| 항목 | 개인 양도소득세 | 법인 양도세 |
|---|---|---|
| 세율 구조 | 6~45% 누진(단기 보유 중과) | 일반 법인세 10~25% + 제55조의2 추가과세 |
| 장기보유특별공제 | 일반 최대 30%·1주택 최대 80% | 없음 |
| 1세대 1주택 비과세 | 요건 충족 시 비과세 | 해당 없음 |
| 단기 매도(1~2년) | 최고 70% 단기 중과 | 일반 법인세율 적용으로 상대적으로 유리 |
| 출구 단계 | 양도로 종결 | 청산 시 배당소득세 15.4% 추가 |
판정
직접 거주·장기 보유 주택은 개인이, 단기 매도·임대 사업 활용은 법인이 유리한 경향이 있습니다. 보유 기간과 출구 전략을 먼저 정한 뒤 명의를 선택하세요.
명의 선택 행동 지침:상황별 권장
1세대 1주택으로 오래 거주할 집은 개인 명의가 거의 항상 유리합니다(비과세 + 장기보유특별공제). 1~2년 안에 되팔 단기 투자는 개인 단기 중과(최고 70%)를 피할 수 있는 법인이 유리할 수 있습니다. 임대 수익을 노리는 상가·사무실은 법인 사업용으로 운영하면 추가과세 없이 일반 법인세만 부담합니다. 다주택 보유 시 개인의 중과 부담은 다주택 양도세율에서, 전반적인 절세 방향은 양도소득세 종합 가이드에서 확인하세요.
법인 청산 부담과 절세 전략 — 매도 이후까지 설계하기
법인 부동산은 "잘 파는 것"만큼 "잘 정리하는 것"이 중요합니다. 부동산을 처분한 뒤 법인을 청산하면 잔여재산을 주주에게 돌려주는 과정에서 배당소득세가 한 번 더 붙기 때문입니다. 매수·보유·매도·청산을 한 덩어리로 보지 말고 단계별 출구로 나눠 미리 설계해야 전체 세 부담을 줄일 수 있습니다.
청산 단계에서 확인할 핵심 사항
의제배당 과세
배당소득세 15.4%
출구 전략의 중요성
명의신탁 금지
절세 핵심 4가지 — 매수부터 청산까지
법인 양도세 절세의 큰 줄기는 네 가지입니다. ① 사업용 판정 확보(추가과세 회피), ② 사업 사용 증빙 5년 이상 보관, ③ 감가상각과 양도소득의 균형 검토, ④ 청산 시점을 포함한 출구 전략 사전 설계입니다. 어느 하나도 양도 직전에 급하게 준비하기 어려운 항목이므로, 매수 단계부터 세무대리인과 함께 설계하는 것이 안전합니다. 법인 명의로 부동산을 살 때의 취득 단계 부담은 법인 부동산 매수에서, 명의 관련 법적 위험은 법인 명의신탁 금지에서 확인하세요.
청산 배당은 15.4%(소득세 14%와 지방소득세 1.4%)가 원천징수되고 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면 종합과세로 더 높아질 수 있어, 사업을 이어 가는 쪽보다 청산이 세 부담 면에서 불리할 수 있습니다. 그래서 사업 사용 증빙을 5년 이상 보관하면서 청산 시점을 늦출지까지 함께 설계하세요.
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핵심 조문을 원문으로 확인합니다.
주택·별장 추가과세 20%
비사업용 토지 추가과세 10%
청산 시 의제배당 과세
법인 부동산 양도세 자주 묻는 질문 — 추가과세·판정·청산·명의 (10건)
법인 부동산 양도세는 얼마나 부담하나요?
먼저 양도차익이 사업연도 소득에 합산되어 일반 법인세 10~25%가 부과됩니다. 여기에 주택·별장이면 양도소득의 20%, 비사업용 토지면 10%, 미등기 토지등이면 40%가 법인세법 제55조의2 추가과세로 더 붙습니다. 사업용 부동산이면 추가과세 없이 일반 법인세만 부담합니다. 개인 양도소득세와 달리 장기보유특별공제가 없는 점이 가장 큰 차이입니다.
"법인은 무조건 22% 추가세"라는 말이 맞나요?
정확하지 않습니다. 법인세법 제55조의2의 추가과세율은 대상마다 달라서 주택·별장 20%, 비사업용 토지 10%, 미등기 토지등 40%입니다. 일률적인 22%가 아니며, 사업용으로 인정되면 추가과세 자체가 없습니다. 양도소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액으로 계산합니다.
추가과세 대상이 되는 부동산은 무엇인가요?
대통령령으로 정하는 주택과 별장, 그리고 비사업용 토지가 추가과세 대상입니다. 사무실·상가·공장처럼 사업에 실제로 사용하는 부동산은 추가과세 대상이 아닙니다. 따라서 법인 명의로 주택을 보유하면 일반 법인세에 추가과세까지 겹쳐 부담이 큽니다.
비사업용 토지 판정 기준은 무엇인가요?
보유 기간, 사업 사용 여부, 임대 여부, 농지 자경 여부 등을 종합해 판정합니다. 세부 기준은 법인세법 시행령에 규정되어 있습니다. 비사업용으로 판정되면 양도소득의 10%가 추가로 붙으므로, 임대차계약서·세금계산서·임대료 입금 내역 등 사업 사용 증빙을 5년 이상 보관하는 것이 안전합니다.
법인도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 개인 양도소득세의 장기보유특별공제(일반 최대 30%, 1세대 1주택 최대 80%)는 법인세 계산에 적용되지 않습니다. 법인은 보유 기간이 아무리 길어도 세율 혜택이 없으므로, 장기 보유로 절세를 노린다면 개인 명의가 유리합니다.
법인 청산 시 추가 부담은 얼마인가요?
법인을 해산·청산하고 잔여재산을 개인 주주에게 분배하면, 주식 취득가를 초과하는 분배액이 의제배당으로 과세되어 배당소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수됩니다. 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면 종합과세로 부담이 더 커질 수 있습니다.
개인과 법인 중 어느 쪽이 유리한가요?
단기 매도(1~2년)는 개인 단기 중과(최고 70%)를 피할 수 있는 법인이 유리한 경우가 많고, 장기 보유와 1세대 1주택은 비과세·장기보유특별공제를 살릴 수 있는 개인이 유리합니다. 보유 기간, 사용 목적, 청산을 포함한 출구 전략을 함께 따져 명의를 정해야 합니다.
법인 부동산의 감가상각은 어떻게 처리되나요?
법인이 업무용으로 보유한 부동산은 감가상각비가 손금으로 인정됩니다. 다만 양도 시점에는 감가상각 누계액만큼 장부가액이 줄어든 상태이므로 양도소득이 그만큼 커집니다. 보유 기간 절세 효과와 양도 시 추가 부담을 함께 따져 봐야 합니다.
법인 양도세 신고는 언제 하나요?
별도 신고가 아니라 법인세 신고에 포함합니다. 각 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 법인세를 신고하면서 토지등 양도소득 추가과세도 함께 신고·납부합니다. 12월 결산 법인은 다음 해 3월 말이 기한이며, 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
법인 명의로 주택을 사면 어떤 위험이 있나요?
주택은 사업용 인정이 어려워 일반 법인세에 더해 양도소득의 20% 추가과세가 거의 항상 따라붙고, 보유 단계에서는 법인 종합부동산세 부담도 큽니다. 여기에 청산 시 배당소득세까지 더하면 누적 부담이 상당합니다. 매수 전에 출구 전략과 세 부담을 시뮬레이션하고 세무대리인의 검토를 받는 것이 안전합니다.
법인 부동산 매수·양도·청산 종합 가이드
법인 명의 취득세 중과부터 보유·양도·청산까지 한 번에 점검합니다. 법인 부동산 매수 절차 보기법인 부동산 양도세 공식 자료원 — 국세청·국가법령정보센터
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국세청과 국가법령정보센터의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 법인 양도세는 법인 형태, 사업 종목, 양도 대상과 사용 형태, 등기 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 개별 신고와 세액 계산은 세무사·회계사 등 전문가와 상담하거나 국세청 홈택스에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본문의 세율·기준은 세법 개정에 따라 바뀔 수 있습니다.