법인 종합부동산세 세율 — 2.7%·5% 단일세율 완벽 가이드
법인 종합부동산세는 주택 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5% 단일세율로, 개인과 달리 기본공제(9억·12억)와 세부담 상한이 없어 첫 주택부터 높게 과세됩니다.
2026 법인 종부세 · 주택 단일세율 2.7%(2주택 이하)·5%(3주택 이상) · 기본공제 배제 · 공정시장가액 주택 60%·토지 100% · 농어촌특별세 20%
2026 법인 종부세 핵심 — 단일세율·기본공제 배제·12월 신고
법인 종합부동산세(2026)의 핵심을 7가지로 정리합니다.
- 주택 단일세율은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%로 누진 구간 없이 고정 적용됩니다(국세청 세율).
- 기본공제 배제로 개인의 9억(1세대1주택 12억) 공제가 법인에는 적용되지 않습니다(2021년 귀속분부터).
- 세부담 상한 미적용이라 직전 연도 대비 상승폭 제한이 없습니다.
- 공정시장가액비율은 주택 60%, 토지 100%가 적용됩니다.
- 토지 세율은 종합합산 1~3%, 별도합산(사업용) 0.5~0.7%로 주택보다 낮습니다.
- 신고·납부는 6월 1일 보유분을 매년 12월 1일~15일에 신고하고 납부합니다.
- 농어촌특별세가 종부세액의 20% 추가되고, 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납이 가능합니다.
국세청·국가법령정보센터·종합부동산세법·농어촌특별세법
법인 종합부동산세란 — 단일세율·공제 배제 6대 핵심 정의
법인 종합부동산세는 법인이 보유한 주택과 토지의 공시가격을 합산해 매기는 국세입니다. 개인 종부세와 가장 크게 다른 점은 누진세율 대신 단일세율을 쓰고, 기본공제와 1세대1주택 혜택을 받지 못한다는 데 있습니다. 아래 여섯 가지 정의가 법인 종부세 부담을 결정하는 뼈대입니다.
법인 종부세 6대 핵심
단일세율 부과
기본공제 배제
세부담 상한 미적용
공정시장가액비율
토지 분리 과세
신고·납부와 농특세
의사결정 — 법인 명의 주택 매수를 검토 중이라면
법인 명의로 주택을 사려 한다면 매수 전에 멈추고 따져 보세요. 법인은 기본공제가 없어 공시가격 첫 원부터 2.7%(3주택 이상 5%)가 매겨지므로, 같은 집을 개인이 보유할 때보다 보유세가 훨씬 큽니다. 매수가 목적이 임대 수익이라면 주택 대신 사업용 토지나 상업용 부동산을 검토하고, 거주가 목적이라면 개인 명의가 유리합니다. 매수와 보유, 처분까지 전 과정을 법인 부동산 매수 가이드에서 함께 점검하시기 바랍니다.
법인 주택 종부세 세율 — 2.7%·5% 단일세율과 개인 누진 비교
법인 주택 종부세의 부담을 정확히 가늠하려면 개인의 누진세율과 나란히 놓고 봐야 합니다. 개인은 과세표준 구간이 올라갈수록 세율이 높아지는 누진 구조이지만, 법인은 보유 주택 수에 따라 2.7% 또는 5%가 처음부터 끝까지 일률 적용됩니다. 아래 표는 같은 공시가격이라도 명의에 따라 세율이 얼마나 벌어지는지 보여 줍니다.
법인 주택 종부세 세율은 몇 퍼센트인가요?
| 구분 | 주택 세율 | 기본공제 | 세부담 상한 |
|---|---|---|---|
| 개인 1세대1주택 | 0.5~2.7% 누진 | 12억 원 | 적용 |
| 개인 2주택 | 0.5~2.7% 누진 | 9억 원 | 적용 |
| 개인 3주택 이상 | 0.5~5.0% 누진 | 9억 원 | 적용 |
| 법인 2주택 이하 | 2.7% 단일 | 없음 | 미적용 |
| 법인 3주택 이상 | 5.0% 단일 | 없음 | 미적용 |
※ 국세청 종합부동산세 세율표 기준. 법인은 보유 첫 주택부터 단일세율이 적용되며 누진 구간이 없음.
주의 — 법인 전환·신규 설립으로 주택을 옮기기 전에
개인 다주택을 법인으로 옮기면 보유세가 줄어든다는 통념은 주택에는 맞지 않습니다. 법인은 단일세율 2.7%(3주택 이상 5%)에 기본공제까지 없어, 공시가격이 낮은 구간에서는 오히려 개인보다 세금이 커집니다. 게다가 법인 전환 과정에서 취득세가 다시 발생합니다. 주택을 법인 명의로 이전하려거든 취득세율까지 합산해 총비용을 계산한 뒤 결정하세요. 사업용 부동산이 아니라면 개인 명의 유지가 대체로 유리합니다.
법인 종부세 계산 방법 — 공시가격부터 농특세까지 5단계
법인 종부세 세액은 다섯 단계로 산정됩니다. 핵심은 공시가격 합산액에 공정시장가액비율(주택 60%·토지 100%)을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 단일세율을 적용한 뒤 농어촌특별세 20%를 더하는 순서로 진행됩니다. 개인과 달리 기본공제를 빼는 단계가 없다는 점만 기억하면 됩니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 보유 주택 공시가격 합산 | 10억 원 |
| 공정시장가액비율 | 10억 × 60% | 6억 원 (과세표준) |
| 세율 적용 | 6억 × 2.7% (2주택 이하 단일) | 1,620만 원 |
| 농어촌특별세 | 1,620만 × 20% | 324만 원 |
| 합계 | 본세 + 농특세 | 약 1,944만 원/년 |
※ 재산세 공제·세부담 상한 등은 단순화한 구조 예시. 실제 세액은 국세청 홈택스 모의계산 또는 세무 상담으로 확정.
왜 법인이 개인보다 불리한가 — 같은 10억 주택 비교
위 예시에서 법인 1주택은 과세표준 6억 원에 2.7%가 매겨져 본세 약 1,620만 원이 나옵니다. 반면 개인이 1세대1주택으로 같은 10억 주택을 보유하면 12억 기본공제 안에 들어가 종부세가 발생하지 않습니다. 명의 하나로 연간 약 1,900만 원 이상 차이가 생기는 셈입니다. 이 격차의 근본 원인은 기본공제 배제이며, 공시가격이 낮을수록 법인의 상대적 불리함이 더 커집니다.
법인 토지 종부세 — 별도합산(사업용)·종합합산(비사업용) 세율 차이
법인이 보유한 토지는 사용 목적에 따라 종부세 부담이 크게 갈립니다. 빌딩·상가·공장 부속 토지처럼 사업에 직접 쓰는 땅은 별도합산토지로 분류되어 0.5~0.7%가 적용되고, 나대지처럼 사업에 쓰지 않는 땅은 종합합산토지로 1~3%가 매겨집니다. 같은 공시가격이라도 세율이 약 3~5배 벌어지므로, 토지 보유 법인은 별도합산 요건 충족이 절세의 핵심입니다.
| 항목 | 별도합산토지 (사업용) | 종합합산토지 (비사업용) |
|---|---|---|
| 세율 | 0.5~0.7% (200·400억 구간) | 1~3% (15·45억 구간) |
| 기본공제 | 80억 원 | 5억 원 |
| 공정시장가액비율 | 100% | 100% |
| 대표 사례 | 빌딩·상가·사무실·공장 부속 토지 | 나대지·잡종지 등 비사업용 토지 |
| 농어촌특별세 | 종부세액 20% | 종부세액 20% |
판정
같은 토지라도 별도합산(사업용) 판정을 받으면 세율이 종합합산 대비 약 3~5배 낮아집니다. 사업 사용 증빙 확보가 핵심입니다.
의사결정 — 사업용 토지로 인정받으려면
토지를 별도합산(사업용)으로 인정받으면 종부세를 절반 이하로 낮출 수 있습니다. 임대 사업자라면 사업자등록과 임대차계약서, 임대료 수입 신고 자료를 갖추고, 공장·상가라면 실제 사업 사용 증빙을 확보해야 합니다. 비사업용으로 묶이면 세율이 1~3%로 뛰므로, 매수 전에 그 땅이 별도합산 요건을 충족할 수 있는지 먼저 확인하세요. 토지 매도 시 발생하는 세금은 법인 양도세에서 함께 점검하시기 바랍니다.
법인 vs 개인 부동산 보유 — 종부세·양도세·청산까지 총부담
법인 부동산의 진짜 부담은 종부세 하나로 끝나지 않습니다. 보유 단계의 종부세, 처분 단계의 법인세와 추가 과세, 그리고 법인을 정리할 때의 배당 단계까지 합치면 세 단계에 걸쳐 세금이 누적됩니다. 아래 세 가지 부담을 한 번에 보면 법인 명의가 어떤 경우에 적합한지 판단할 수 있습니다.
판단 예시 — 사업용 토지로 부담 낮추기
임대 법인이 상가 건물과 부속 토지를 사면서 처음부터 사업자등록과 임대차계약을 갖추면 부속 토지를 별도합산토지(사업용)로 인정받습니다. 같은 토지를 나대지로 두면 종합합산 1~3%가 적용되지만, 사업용 판정을 받으면 0.5~0.7% 구간이라 보유세가 크게 낮아집니다. 핵심은 매수 전에 별도합산 요건을 맞춰 두는 것입니다. 반대로 거주용 주택은 법인 명의로 사면 기본공제가 빠져 부담이 커지므로 개인 명의가 낫습니다.
주의 — 매도·청산 시점에 세금이 한꺼번에 몰립니다
법인 부동산은 보유 중에는 종부세, 팔 때는 법인세와 추가 과세, 정리할 때는 배당소득세가 차례로 발생합니다. 출구 전략 없이 법인 명의로 부동산을 사두면 처분·청산 시점에 세 부담이 한꺼번에 몰릴 수 있습니다. 매수 전에 법인 명의신탁 금지 규정까지 확인하고, 보유 기간과 처분 계획을 함께 세우시기 바랍니다.
법인 종부세 신고·납부와 절세 전략 — 분납·가산세·사업용 활용
법인 종부세는 신고 기한을 놓치면 가산세가 빠르게 붙고, 한 번 매수한 부동산은 명의를 바꾸기 어렵기 때문에 처음부터 절세 구조를 설계하는 것이 중요합니다. 신고·납부 일정과 분납 요건, 그리고 부담을 합법적으로 낮추는 핵심 전략을 정리합니다.
법인 종부세 신고·납부 핵심
과세기준일과 신고 기한
분할납부
가산세
농어촌특별세 동시 납부
의사결정 — 이미 법인 명의로 주택을 보유하고 있다면
이미 보유 중인 법인 주택은 종부세 부담을 매년 정산하며 출구를 설계해야 합니다. 단일세율 2.7%(3주택 이상 5%)와 세부담 상한 미적용으로 공시가격 상승분이 그대로 반영되므로, 보유 가치가 부담을 정당화하는지 해마다 점검하세요. 처분을 결정했다면 법인세·추가 과세를 법인 양도세에서 미리 계산하고, 임대 활용이 가능하면 사업용 전환을 검토합니다. 주택은 명의 자체를 다시 설계하는 것이 근본 해법입니다.
법인 부동산 세금 핵심 가이드 — 매수·양도세·명의신탁
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법인 종부세 공식 근거 — 종합부동산세법·농어촌특별세법
법인 종합부동산세의 단일세율·기본공제 배제·농어촌특별세 근거가 되는 핵심 조문을 원문으로 확인합니다.
법인 주택 단일세율 2.7%·5%
법인 기본공제 배제·재산세 공제
농어촌특별세 종부세액 20%
조문에서 읽을 것 — 법인은 공제 없이 단일세율입니다
세율과 공제를 견주면 법인은 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5%의 단일세율이고 공제금액이 없어, 개인에게 적용되는 공제 9억 원과 1세대 1주택 12억 원보다 불리한 구조입니다. 농어촌특별세는 종부세액의 20%가 따로 붙으므로 총부담은 종부세 본세보다 20% 높게 계산해야 합니다.
법인 종합부동산세 자주 묻는 질문 — 세율·공제·토지·분납 (10가지)
법인 주택 종부세 세율은 몇 퍼센트인가요?
2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5%의 단일세율입니다. 개인의 누진세율(0.5~2.7%)과 달리 과세표준 구간에 관계없이 일률 적용됩니다. 보유 첫 주택부터 같은 세율이 매겨지며, 기본공제가 없어 공시가격에 공정시장가액비율(60%)만 곱한 과세표준 전액에 세율이 적용됩니다.
법인도 종부세 기본공제를 받을 수 있나요?
아니요. 법인은 기본공제가 배제됩니다. 개인에게 적용되는 9억 원(1세대1주택 12억 원) 공제가 법인에는 2021년 귀속분부터 적용되지 않습니다. 따라서 공시가격이 낮은 구간에서도 종부세가 발생하며, 같은 주택을 개인이 보유할 때보다 부담이 큽니다.
법인은 1주택 비과세나 세부담 상한을 적용받나요?
아니요. 법인은 1세대1주택 세액공제와 세부담 상한이 모두 적용되지 않습니다. 개인 1세대1주택자가 받는 12억 공제·고령자·장기보유 공제, 그리고 직전 연도 대비 세부담 증가폭을 제한하는 상한이 법인에는 없습니다. 공시가격이 오르면 그대로 세액에 반영됩니다.
법인 종부세 과세표준은 어떻게 계산하나요?
공시가격 합산액에 공정시장가액비율을 곱해 산정합니다. 주택은 60%, 종합합산·별도합산 토지는 100%가 적용됩니다. 법인은 기본공제를 빼는 단계가 없으므로, 예를 들어 공시가격 10억 주택은 과세표준이 6억 원(10억 × 60%)이 됩니다.
법인 사업용 토지는 세율이 더 낮나요?
네. 별도합산토지(사업용)는 0.5~0.7%, 종합합산토지(비사업용)는 1~3%입니다. 빌딩·상가·공장 부속 토지처럼 사업에 직접 쓰는 땅은 별도합산으로 분류돼 세율이 낮습니다. 별도합산은 80억 원, 종합합산은 5억 원의 공제가 적용됩니다. 사업용으로 인정받으려면 사업자등록·임대차계약 등 사용 증빙이 필요합니다.
법인 종부세는 언제 신고하고 납부하나요?
매년 12월 1일부터 15일까지 신고·납부합니다. 과세기준일인 6월 1일에 보유한 부동산이 과세 대상입니다. 홈택스를 통해 신고할 수 있으며, 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 부과됩니다.
법인 종부세도 분할납부가 가능한가요?
네. 납부할 세액이 250만 원을 초과하면 6개월 이내 분납이 가능합니다. 납부기한 경과일부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있으며, 분납 시 농어촌특별세도 같은 비율로 분할해 납부합니다. 연말 자금 부담을 분산하는 데 활용할 수 있습니다.
농어촌특별세는 별도로 부과되나요?
네. 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다. 종부세 본세 외 별도 부담이며, 예를 들어 종부세가 1,000만 원이면 농특세 200만 원이 더해져 총 1,200만 원이 됩니다. 홈택스에서 통합 고지서로 함께 발급·납부됩니다.
법인 명의로 주택을 사면 어떤 점이 불리한가요?
보유·처분·청산 세 단계에서 세금이 누적됩니다. 보유 중에는 단일세율·기본공제 배제로 종부세 부담이 크고, 처분 시에는 법인세에 더해 추가 과세가 적용되며 장기보유특별공제 같은 혜택이 없습니다. 청산해 이익을 가져갈 때는 배당 단계에서 다시 과세됩니다. 따라서 거주·임대 목적 주택은 개인 명의가 대체로 유리합니다.
법인 종부세를 합법적으로 줄이는 방법은 무엇인가요?
사업용 토지 요건을 갖추고, 주택은 명의를 재검토하는 것이 핵심입니다. 토지는 매수 단계부터 별도합산(사업용)으로 설계해 0.5~0.7% 구간을 적용받고, 주택은 개인 명의가 유리한지 비교합니다. 매도 계획이 있으면 6월 1일 이전 잔금으로 그해 과세를 피하는 방법도 있습니다. 보유·처분·청산 전 과정을 함께 계산해 출구 전략을 세우는 것이 중요합니다.
법인 종합부동산세 공식 자료원 — 국세청·국가법령정보센터
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국세청·국가법령정보센터의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 법인 종합부동산세는 보유 부동산의 구성·사업 종목·과세표준 구간에 따라 세액이 달라지며, 세부담 상한·재산세 공제 등 세부 조정이 적용됩니다. 개별 신고와 절세 설계는 세무사·변호사 등 전문가와 상담하시거나 국세청 홈택스 모의계산으로 직접 확인하시기 바랍니다. 세율·공제·공정시장가액비율은 법령 개정에 따라 변경될 수 있습니다.