부동산 소송 절차 3단계 — 보전·본안·집행 비용·기간 정리

부동산 소송은 단계마다 목적이 다릅니다. 보전 처분은 임대인이 재산을 빼돌리지 못하게 미리 잠그는 단계이고, 본안 소송은 내 권리를 판결로 확정하는 단계이며, 강제 집행은 그 판결로 실제 돈이나 부동산을 회수하는 단계입니다. 아래 표는 각 단계가 어떤 일을 하고 무엇을 근거 법령으로 삼는지 비교할 수 있도록 정리했습니다. 단계의 역할을 구분해야 어디서부터 시작할지 판단할 수 있기 때문에 중요합니다.

보전 처분은 본안 소송에서 이겨도 집행할 재산이 남아 있도록 미리 임대인의 재산을 묶어두는 절차입니다. 가압류는 금전 채권을 보전하고, 가처분은 처분 금지나 점유 이전 금지처럼 금전이 아닌 권리를 보전하며, 임차권등기명령은 보증금 우선변제권을 유지한 채 이사를 가능하게 합니다. 세 제도를 혼동하면 엉뚱한 신청으로 시간을 잃기 때문에 차이를 정확히 구분해야 합니다.

같은 보전 처분이라도 보호하는 권리의 성격에 따라 신청 종류가 달라집니다. 내 상황이 금전 회수인지 재산 처분 차단인지 거주 이전인지 구분하면 어떤 제도를 써야 하는지 명확해집니다.

권리를 판결로 확정하는 본안 절차에도 여러 갈래가 있습니다. 임대인이 다툴 의사가 없으면 지급명령이 가장 빠르고, 청구액이 작으면 소액사건심판으로 한 번의 변론으로 끝낼 수 있으며, 다툼이 큰 사건은 정식 소송으로 갑니다. 어떤 절차를 고르느냐에 따라 걸리는 시간이 크게 달라지므로 선택 기준을 아는 것이 중요합니다 (법제처).

소송 비용은 막연히 큰 부담으로만 여겨지기 쉽지만, 인지대와 송달료는 공식 계산식이 정해져 있어 미리 가늠할 수 있습니다. 인지대는 청구 금액(소가)에 비례하고, 송달료는 당사자 수에 따라 정해지며, 전자소송으로 제출하면 인지액을 10% 깎아 줍니다. 비용 구조를 알면 무료 법률구조를 신청할지, 직접 진행할지 판단하는 데 도움이 됩니다 (대한민국 법원).

실제 소송은 무료 법률 상담으로 시작해 보전 처분, 본안 소송, 강제 집행을 거쳐 회수로 마무리됩니다. 단계마다 준비할 서류와 신청처가 다르므로 순서대로 짚어 두면 실수를 줄일 수 있습니다. 아래 5단계는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 거치게 되는 표준 경로입니다 (대한법률구조공단·대한민국 법원).

임대인이 보증금 반환을 거부한다면, 임차인은 보전 처분부터 강제 집행까지 아래 순서로 대응하게 됩니다. 금액은 사건마다 달라 적지 않았습니다. 대신 단계마다 근거 법령과, 그 자리에서 내려야 할 결정을 짚었습니다.

소송 비용이 부담스러운 분은 대한법률구조공단의 무료 법률구조를 먼저 알아봐야 합니다. 중위소득 125% 이하이면 상담부터 소송 대리, 강제 집행까지 무료로 지원받을 수 있고, 전세사기 피해자로 결정되면 피해 사실 입증 자료로 자격이 인정됩니다. 비용 때문에 권리 회수를 포기하지 않도록 지원 제도를 확인하는 것이 중요합니다 (대한법률구조공단).