이혼 재산분할 부동산 세금 — 양도세·취득세·위자료 차이

이혼으로 한쪽 배우자에게 부동산을 넘기는 방법은 크게 재산분할과 위자료 두 가지입니다. 외형은 같은 명의이전이지만 세법상 성격이 전혀 달라 세금이 크게 차이 납니다. 재산분할은 공동재산을 자기 몫으로 되찾는 것이고, 위자료는 잘못한 배우자가 정신적 고통을 배상하는 것입니다. 부동산을 위자료로 주면 빚을 부동산으로 갚는 대물변제로 보아 양도로 과세됩니다.

재산분할로 부동산을 넘겨도 주는 사람에게 양도소득세가, 받는 사람에게 증여세가 부과되지 않습니다. 부부가 혼인 기간에 함께 형성한 재산에서 자기 몫을 되찾는 것으로 보기 때문입니다. 다만 부동산을 새로 취득하는 행위 자체는 있으므로 받는 사람의 취득세는 부과됩니다.

재산분할로 부동산을 받으면 취득세는 내야 하지만, 일반 유상취득(3.5%)이 아니라 이혼 재산분할 특례세율 1.5%가 적용됩니다. 부부 공동재산을 청산하는 성격을 반영해 중과기준세율을 감면해 주는 것으로, 협의이혼뿐 아니라 재판상 이혼에도 적용됩니다. 위자료로 받는 부동산에는 이 특례가 적용되지 않아 3.5%를 부담합니다.

이혼으로 받은 부동산을 나중에 제3자에게 팔 때 양도소득세를 계산하려면 취득시기가 중요합니다. 취득시기가 언제냐에 따라 보유기간·장기보유특별공제·취득가액이 달라지기 때문입니다. 여기서도 재산분할과 위자료가 갈립니다.

이혼하면 부부가 각각 별도 세대를 구성합니다. 그래서 혼인 중에는 합쳐서 다주택이었더라도 이혼 후에는 각자 보유 주택 수로 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 다만 비과세를 받으려면 보유·거주 요건을 충족해야 합니다.

재산분할로 부동산을 이전할 때 가장 중요한 것은 등기원인을 정확히 적는 것입니다. 등기원인을 "재산분할"로 명확히 해야 양도세 비과세와 취득세 특례를 적용받습니다. 같은 부동산이라도 서류에 "증여"나 "위자료"로 적으면 세금이 달라지므로 주의해야 합니다.

재산분할에 양도소득세와 증여세가 붙지 않는 원리는 민법 조항과 국세청 유권해석에 직접 근거합니다. 핵심 근거를 원문 그대로 확인합니다.