종부세 계산 방법 — 6단계 절차와 실무 사례
종합부동산세 계산은 6월 1일 기준 공시가격을 합산해 공제액을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 누진세율을 적용한 뒤 고령자·장기보유 세액공제를 빼는 6단계로 진행됩니다.
종합부동산세 · 6단계 계산 · 1주택 12억·다주택 9억 공제 · 공정시장가액 60% · 개인 0.5~5.0%·법인 2.7%·5.0% · 6월 1일 기준일
2026 종부세 계산 핵심 — 6단계 절차와 1세대 1주택 절세
종합부동산세는 다음 6단계 순서로 계산합니다.
- 매년 6월 1일 기준으로 1세대가 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.
- 기본 공제로 1세대 1주택은 12억 원, 다주택자는 9억 원을 차감합니다.
- 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출합니다.
- 과세표준에 누진세율을 적용해 산출세액을 계산합니다. 개인은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다.
- 1세대 1주택자는 산출세액 단계에서 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 한 번 더 받습니다.
- 마지막으로 종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 더해 최종 납부액이 정해집니다.
- 법인은 기본 공제와 세액공제가 없고 단일세율(2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5.0%)이 적용돼 부담이 큽니다.
국세청·종합부동산세법·홈택스
종부세 계산 6단계 공식 — 공시가격·공제·과세표준·세율·세액공제
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 — 공시가격 합산 | 6월 1일 기준으로 1세대가 보유한 주택의 공시가격을 모두 더합니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. |
| 2단계 — 기본 공제 | 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원을 합산 공시가격에서 차감합니다. 합산액이 공제 기준 이하이면 종합부동산세가 없습니다(종합부동산세 종합 가이드). |
| 3단계 — 공정시장가액비율 60% | (합산 공시가격 − 기본 공제) × 60% 로 과세표준을 계산합니다. 주택분 공정시장가액비율은 60%로 유지되고 있습니다(국세청). |
| 4단계 — 누진세율 적용 | 과세표준에 누진세율을 곱해 산출세액을 계산합니다. 개인은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%이고, 조정대상지역 다주택 중과세율은 폐지되어 주택 수가 아닌 가격으로 세율이 정해집니다. |
| 5단계 — 고령자·장기보유 세액공제 | 1세대 1주택자만 산출세액 단계에서 고령자 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)를 합산해 최대 80%까지 차감합니다(종합부동산세법 제9조). |
| 6단계 — 농어촌특별세 | 최종 종합부동산세의 20%가 농어촌특별세로 더해집니다. 홈택스에서 자동 산정되며 12월 1~15일에 함께 고지됩니다(재산세와 종합부동산세 비교). |
종합부동산세는 한 번에 하나의 숫자를 곱하는 단순한 세금이 아니라, 공시가격에서 출발해 여러 단계를 거치는 계산입니다. 각 단계를 정확히 이해해야 본인의 예상 세액을 가늠하고 절세 시점을 판단할 수 있습니다. 위 표는 6단계 공식을 순서대로 한 줄씩 계산한 것입니다. 세율과 공제 기준은 종합부동산세 종합 가이드에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
종합부동산세는 어떤 순서로 계산하나요?
계산 순서를 헷갈리면 세액이 크게 달라집니다
고령자·장기보유 공제는 과세표준이 아니라 산출세액에서 차감됩니다. 과세표준 단계에서 빼는 것으로 오해하면 세액이 실제보다 적게 나옵니다. 본인의 종부세를 직접 추정하실 때는 ① 과세표준 계산 ② 세율 적용 ③ 세액공제 ④ 농어촌특별세 순서를 반드시 지켜야 정확합니다. 정확한 산정은 홈택스 간이세액계산으로 한 번 더 확인하시기를 권장합니다.
종부세 세율표 — 2주택 이하·3주택 이상·법인 구간별 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
※ 법인은 기본 공제 없이 단일세율(2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5.0%)이 적용됩니다. 농어촌특별세는 종합부동산세의 20%가 추가됩니다. 조정대상지역 다주택 중과세율은 폐지되었습니다. 국세청 종합부동산세 세율 기준.
종합부동산세 세율은 과세표준 구간에 따라 올라가는 누진 구조입니다. 본인이 어느 구간에 해당하는지, 주택 수에 따라 세율이 어떻게 달라지는지 비교할 수 있어야 예상 세액을 가늠할 수 있기 때문에, 국세청 공식 세율표를 그대로 실었습니다. 위 표는 주택 수와 과세표준에 따른 적용 세율을 보여 줍니다(국세청 종합부동산세 세율).
세율표를 매수 의사결정에 활용하는 방법
매수를 검토 중이라면 합산 공시가격이 12억~25억 구간을 넘는 순간 3주택 이상 세율이 2주택 이하보다 크게 뛴다는 점을 먼저 확인하시기를 권장합니다. 12억 원 이하 구간까지는 주택 수와 무관하게 세율이 같지만, 그 위로는 3주택 이상이 두 배 가까이 무거워집니다. 보유 주택을 늘리기 전에는 합산 공시가격이 어느 구간에 들어가는지 계산해 보고, 1세대 1주택 자격을 유지할 수 있는지 1세대 1주택 자격 요건을 함께 점검하시기 바랍니다.
실무 사례 1·2 — 1세대 1주택 절세와 2주택 부담 비교
공식만으로는 실제 세액이 얼마나 차이 나는지 체감하기 어렵습니다. 같은 자산 규모라도 1세대 1주택 자격과 세액공제 적용 여부에 따라 부담이 크게 갈리기 때문에, 실무 사례 두 건으로 직접 비교합니다. 모든 금액은 종합부동산세법과 국세청 세율표에 따라 단계별로 계산한 값입니다.
사례 1 — 1세대 1주택 공시가격 15억(60세·보유 8년이라면)
사례 2 — 1세대 2주택 합산 공시가격 25억이라면
사례 1·2 비교로 보는 매도·보유 판단
사례 1의 약 65만 원과 사례 2의 약 864만 원은 13배가 넘는 차이입니다. 핵심은 자산 규모보다 1세대 1주택 자격과 세액공제 적용 여부입니다. 두 채 이상 보유 중이라면 한 채 처분으로 1세대 1주택 자격을 회복하는 방안을 먼저 검토하시기를 권장합니다. 고령자·장기보유 공제는 오래 보유할수록 커지므로, 노후에 한 주택을 길게 보유하는 전략이 절세에 가장 유리합니다. 보유와 처분 결정 전에는 종합부동산세 종합 가이드를 함께 확인하시기 바랍니다.
실무 사례 3·4 — 3주택 누진세율과 법인 단일세율 부담
보유 주택이 세 채 이상이거나 법인 명의로 주택을 가지면 세율 구조가 크게 달라집니다. 어느 쪽이 더 무거운지, 왜 법인 명의가 불리한지 직접 계산으로 확인할 수 있어야 명의 선택을 판단할 수 있습니다. 그래서 계산 사례 두 건을 더 붙였습니다. 두 사례 모두 종합부동산세법 세율표에 따라 계산했습니다.
사례 3 — 1세대 3주택 합산 공시가격 40억이라면
사례 4 — 법인 1주택 공시가격 10억
법인 명의 주택 보유는 신중히 판단하세요
법인은 기본 공제 12억·9억과 고령자·장기보유 세액공제가 모두 없고 단일세율이 적용됩니다. 같은 자산을 개인 명의로 보유할 때보다 종합부동산세가 크게 늘어나므로, 주거용 주택을 법인 명의로 두는 방식은 신중히 검토하시기를 권장합니다. 임대 사업이나 합산 배제 요건에 해당하는지 먼저 확인하고, 필요하면 개인 명의 전환을 함께 고려하시기 바랍니다. 보유세 전반은 재산세와 종합부동산세 비교에서 확인할 수 있습니다.
6월 1일 기준일 — 매도·매수 시점이 종부세를 가른다
종합부동산세에서 가장 자주 놓치는 부분이 과세 기준일입니다. 단 하루 차이로 한 해 세금이 통째로 달라질 수 있기 때문에, 매도와 매수를 앞두고 있다면 기준일을 정확히 알아 둬야 합니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유자에게 그해 세금을 부과합니다(종합부동산세법).
6월 1일 기준일 핵심 규칙
잔금일을 기준일에 맞춰 조정하세요
매도자라면 잔금일을 5월 31일까지로 잡으면 그해 종합부동산세를 피할 수 있어 수백만 원에서 수천만 원까지 절세가 가능합니다. 반대로 매수자라면 6월 1일 이후로 잔금일을 잡는 편이 그해 보유세 부담을 한 해 늦춥니다. 다만 매도자는 양도소득세 비과세 보유·거주 요건을, 매수자는 자금 일정과 대출 실행일을 함께 따져야 하므로, 잔금일 협상 전에 1세대 1주택 자격 요건을 점검하시기를 권장합니다.
종부세 계산 핵심 가이드 — 종합 안내·재산세 비교·1주택 자격
부동산 취득세 핵심 가이드
세율·중과·감면까지 취득세 핵심. 취득세 가이드 보기 →
종부세 확장 주제 — 공시가격·계산기·시세 조회
종부세 계산 공식 근거 — 종합부동산세법 조문
| 조문 핵심 | 근거 법령 | 조문 원문 |
|---|---|---|
| 과세표준 — 공제 후 공정시장가액비율 | 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) | 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정 금액(1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 경우 9억 원)을 공제한 금액에, 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 합니다. 원문 보기 |
| 세율 적용과 1세대 1주택 세액공제 | 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) | 주택에 대한 종합부동산세는 과세표준에 누진세율을 적용하여 산출합니다. 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하면 산출된 세액에서 만 60세 이상 고령자에 대한 연령별 공제율과 5년 이상 보유한 자에 대한 보유기간별 공제율을 적용한 세액공제액을 차감하며, 두 공제를 합산하더라도 공제율은 일정 한도를 넘지 못합니다. 원문 보기 |
| 과세기준일과 납부 기간 | 국세청 — 종합부동산세 개요(과세기준일·납부기간) | 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 현재 보유한 부동산의 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 부분에 대하여 과세됩니다. 종합부동산세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이고, 납부할 세액이 250만 원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 원문 보기 |
본문 계산 절차의 핵심 근거를 종합부동산세법 원문으로 확인합니다.
조문에서 읽을 것 — 공제와 세액공제의 크기
공제금액은 1세대 1주택 12억 원이 그 밖의 경우 9억 원보다 3억 원 크고, 1세대 1주택자는 만 60세 이상 연령공제와 5년 이상 보유공제를 합산해 받되 합산 공제율에는 한도가 있습니다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지이며 250만 원을 넘으면 분할납부를 신청할 수 있습니다.
종부세 계산 자주 묻는 질문 — 기준일·공제·세액공제·법인·농특세
종합부동산세 공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격알리미에서 무료로 조회할 수 있고, 공동주택 공시가격은 매년 4월경 확정됩니다. 단지·동·호별로 확인됩니다. 공시가격은 종합부동산세뿐 아니라 재산세와 양도소득세 산정의 기준 자료이므로, 주택 보유자는 매년 발표 시점에 본인 주택의 공시가격을 확인하시기를 권장합니다. 이의가 있으면 발표 후 정해진 기간 안에 의견 제출이 가능합니다.
6월 1일에 주택을 꼭 보유하고 있어야 종부세가 부과되나요?
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유자에게만 부과됩니다. 5월 31일까지 소유권을 넘기면 그해 종합부동산세 대상에서 빠지고, 6월 1일 이후 취득하면 그해는 없고 다음 해부터 부과됩니다. 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보므로, 매도·매수 잔금일을 6월 1일 전후로 조정하는 것이 절세의 핵심입니다.
고령자·장기보유 세액공제는 모든 주택 소유자가 받나요?
1세대 1주택자만 고령자 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)를 합산해 최대 80%까지 산출세액에서 차감받고, 다주택자는 받지 못합니다. 오래 거주한 1주택 어르신은 종부세 부담이 크게 줄어듭니다.
고령자·장기보유 공제는 과세표준에서 빼는 건가요?
두 공제는 과세표준이 아니라 산출세액 단계에서 차감되어, 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 먼저 구한 뒤 그 세액에서 합산 80%까지를 뺍니다. 과세표준 단계에서 빼는 것으로 오해하면 세액이 실제보다 적게 계산되므로, 계산 순서를 정확히 지켜야 합니다.
조정대상지역 다주택자는 중과세율이 적용되나요?
현재는 적용되지 않지만, 보유 주택이 3주택 이상이면 12억 원 초과 구간부터 2주택 이하에 비해 높은 세율표가 적용됩니다. 조정대상지역 2주택 이상에 적용되던 다주택 중과세율은 폐지되어, 주택 수가 아니라 과세표준(가격)으로 세율이 정해집니다. 합산 공시가격이 큰 다주택자의 부담은 여전히 큽니다.
법인이 주택을 보유하면 종부세가 왜 더 무거운가요?
법인은 기본 공제(1주택 12억·다주택 9억)와 고령자·장기보유 세액공제가 모두 없고, 단일세율(2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5.0%)이 적용되기 때문입니다. 같은 공시가격이라도 개인 1세대 1주택은 공제 범위에 들어 종부세가 거의 없는 경우가 많지만, 법인은 공시가격 전체에 세율이 곧바로 적용됩니다. 주거용 주택을 법인 명의로 보유하는 방식은 신중히 검토해야 합니다.
농어촌특별세는 따로 신고해서 내야 하나요?
농어촌특별세는 종합부동산세의 20%가 자동으로 산정되어 함께 고지됩니다. 납세자가 별도로 신고할 필요가 없습니다. 예를 들어 종부세가 1,000만 원이면 농어촌특별세 200만 원이 더해져 총 1,200만 원이 고지됩니다. 고지서를 받은 뒤 한 번에 납부하면 종부세와 농어촌특별세가 모두 처리됩니다.
종부세가 많이 나오면 나눠 낼 수 있나요?
납부할 세액이 250만 원을 초과하면 분납이 가능합니다. 일부 금액을 납부 기한이 지난 후 6개월 이내에 나눠 낼 수 있으며, 분납 기간의 이자 부담은 없습니다. 분납 신청은 홈택스에서 진행할 수 있습니다. 자금 일정에 여유가 필요하면 고지서를 받은 뒤 분납을 신청하시기를 권장합니다.
부부가 각각 한 채씩 가지면 1세대 1주택인가요?
종합부동산세는 본인과 배우자의 주택을 1세대 단위로 합산하므로, 부부가 각 1주택을 보유하면 1세대 2주택으로 보아 다주택 기준(9억 공제)이 적용됩니다. 다만 1세대 1주택 판단에서 제외되는 주택 수 산정 특례가 있으므로, 분양권·입주권·일시적 2주택 등 본인 상황이 특례에 해당하는지 확인이 필요합니다.
종합부동산세는 직접 신고해야 하나요?
원칙적으로 국세청이 세액을 계산해 고지합니다. 매년 12월 1~15일에 고지서가 발송되고 납부 기한은 12월 16일이므로, 홈택스에서 확인하고 납부만 하면 됩니다. 다만 합산 배제(장기 임대주택 등)나 1세대 1주택 특례를 적용받으려면 해당 신청을 별도로 해야 합니다. 납부하지 않으면 가산세가 붙으므로 고지서 도착 후 기한 안에 납부하거나 분납을 신청하시기 바랍니다.
종부세 세율이 가장 높은 구간은 어디인가요?
과세표준 94억 원 초과 구간의 3주택 이상이 5.0%로 가장 높고, 2주택 이하는 같은 구간에서 2.7%입니다. 가장 낮은 구간은 과세표준 3억 원 이하로 주택 수와 무관하게 0.5%입니다.
내 종부세 30초 안에 계산하기
1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제까지 자동 반영 종부세 계산기종부세 계산 공식 자료원 — 국세청·종합부동산세법·홈택스
정부 공식 출처
정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등)
안내: 이 안내는 2026 기준으로 국세청·종합부동산세법·홈택스의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 본문의 계산 사례는 이해를 돕기 위한 예시이며, 개별 주택의 실제 종합부동산세는 합산 배제·특례·세부담상한 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 간이세액계산으로 확인하시거나 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 세율과 공제 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있으므로 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.