상속·증여 부동산 양도세 — 취득가액·10년 이월과세·1주택 비과세

상속개시일(피상속인 사망일) 현재 상속세 및 증여세법 제60~66조에 따라 평가한 가액이 양도세 취득가액이 됩니다. 시가가 우선이며 시가 산정이 어려우면 공시가격 등 보충적 평가액을 적용합니다. 상속세 신고 때 평가액을 높게 인정받으면 양도차익이 줄어 양도세가 가벼워집니다.

배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산은 양도일부터 소급 10년 이내에 팔면 이월과세로 증여자의 당초 취득가액이 적용되어 양도차익이 커집니다. 10년이 지난 뒤 양도하면 증여 당시 평가액이 취득가액으로 인정되어 양도차익이 줄어듭니다. 따라서 증여 후 10년이 지난 시점 이후에 양도하는 것이 절세에 유리합니다.

네. 소득세법 제97조의2의 이월과세 적용 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 부동산은 종전 규정인 5년이 적용됩니다. 양도 일정을 잡을 때 증여일을 기준으로 어느 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.

아닙니다. 이월과세는 배우자 또는 직계존비속(부모·자녀·조부모 등)으로부터 증여받은 경우에만 적용됩니다. 형제자매나 지인 등 제3자에게서 증여받은 부동산에는 이월과세가 적용되지 않으므로, 이 경우에는 증여 당시 평가액이 취득가액이 됩니다.

네. 상속개시일부터 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)하고 양도일 현재 1세대 1주택이며 양도가액이 12억원 이하이면 비과세됩니다. 동일세대원으로부터 상속받은 경우 비과세 보유·거주기간은 피상속인 기간이 통산됩니다.

아닙니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 자산의 취득일부터 계산하며, 상속의 경우 취득일은 상속개시일입니다. 1세대 1주택 비과세 판정에서는 동일세대 상속 시 피상속인 기간이 통산되지만, 장기보유특별공제 보유기간에는 통산되지 않으므로 두 제도를 구분해야 합니다.

상속주택 특례가 있습니다. 별도세대인 상속인이 일반주택을 보유한 상태에서 선순위 상속주택을 추가로 취득해 2주택이 된 경우, 기존 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택을 없는 것으로 보아 일반주택 양도분이 비과세됩니다. 다만 상속주택을 먼저 팔면 특례가 인정되지 않으므로 양도 순서가 중요합니다.

아닙니다. 상속 시점에는 상속세만 부과되고, 이후 그 부동산을 양도할 때 양도세가 별도로 부과됩니다. 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다. 상속세 신고 시 평가액이 양도세 취득가액으로 연결되므로 두 세금을 함께 고려해야 합니다.

부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서 또는 홈택스로 예정신고·납부합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 부과되므로 잔금일 기준으로 일정을 미리 관리해야 합니다.

원칙적으로 증여를 받는 사람(수증자)이 증여세 신고·납부 의무를 집니다. 증여자가 대신 납부하면 그 세액만큼 추가로 증여한 것으로 보아 증여세가 다시 부과될 수 있습니다. 따라서 수증자가 직접 납부하거나 증여 금액 안에서 세금을 마련하도록 계획하는 것이 좋습니다.