장기보유특별공제 표1·표2 차이와 80% 요건
장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 부동산은 표1(보유 3~15년, 6~30%), 1세대1주택은 표2(보유와 거주를 더해 최대 80%)가 적용됩니다.
소득세법 제95조 · 표1 일반 6~30% · 표2 1세대1주택 보유 12~40%+거주 8~40% · 합산 최대 80% · 요건 보유 3년·거주 2년 이상 · 보유 3년 미만·다주택 중과 미적용
장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요 — 표1 최대 30%·표2 최대 80%
장기보유특별공제는 양도차익에 적용 표(표1 또는 표2)의 공제율을 곱해 산출합니다. 1세대1주택 표2는 보유 공제율과 거주 공제율을 각각 구해 더한 비율을 곱하며 합산 한도는 80%이고, 보유 3년 미만이면 공제 자체가 없습니다(소득세법 제95조).
- 양도차익에서 보유 기간(과 거주 기간)에 비례해 일정 비율을 공제하는 제도입니다.
- 표1(일반)은 보유 3년 6%에서 시작해 매년 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%까지 적용됩니다.
- 표2(1세대1주택)은 보유 공제율(3~10년, 12~40%)과 거주 공제율(2~10년, 8~40%)을 더해 최대 80%까지 공제합니다.
- 표2로 80%를 받으려면 양도일 현재 1세대1주택이면서 보유 3년 이상·거주 2년 이상 요건을 모두 채워야 합니다.
- 보유 3년 미만, 미등기 양도, 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
- 1세대1주택이라도 양도가액 12억 초과 고가주택은 12억을 넘는 부분에 대해서만 양도세와 장특공이 적용됩니다.
국세청·소득세법 제95조·홈택스
장기보유특별공제란 무엇인가 — 표1·표2 두 가지 공제율의 구조
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도세 부담을 줄여 주는 핵심 절세 장치입니다. 적용 대상에 따라 일반 부동산에 쓰는 표1과 1세대1주택에만 쓰는 표2로 나뉘며, 둘은 공제율 차이가 매우 커서 어느 표가 적용되는지부터 정확히 가려야 합니다(국세청).
장기보유특별공제 핵심 5가지
공제 원리
표1(일반)
표2(1세대1주택)
표2 적용 요건
미적용 대상
매도 결정 전 — 표1 최대 30%와 표2 최대 80%의 갈림
같은 주택이라도 표1(최대 30%)과 표2(최대 80%)는 공제율이 두 배 이상 차이 납니다. 1세대1주택이고 실제로 거주했다면 표2 요건(보유 3년·거주 2년)을 먼저 점검하고, 요건을 거의 채웠다면 부족한 거주·보유 기간을 마저 채운 뒤 양도하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 12억 이하 비과세 판단은 1세대1주택 비과세 요건으로 이어집니다.
장기보유특별공제 표1·표2 공제율 연차별 비교 — 보유·거주 기간에 따라 얼마나 빠지나
| 보유 기간 | 표1 (일반) | 표2 보유 공제 | 표2 거주 공제 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% (거주 3년) |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% | 40% |
표2 거주 공제는 2년 이상 3년 미만이면 8%로 시작합니다(보유 3년 이상이어야 인정). 표2의 보유와 거주를 모두 10년 이상 채우면 40%+40%=80%로 최대 공제를 받습니다. 표1은 보유 15년 이상에서 30%가 한도입니다.
표1은 보유 연차만으로 6~30%, 표2는 보유(12~40%)와 거주(8~40%)를 따로 구해 더하므로, 같은 10년 보유라도 표1은 20%, 표2는 거주 10년이면 80%까지 벌어집니다(국세청 장기보유특별공제율).
주의 — 표2 거주 2~3년 구간은 별도 비율
표2 거주 공제율은 보유 공제율과 달리 거주 2년 이상 3년 미만이면 8%, 3년 이상 4년 미만이면 12%로 시작합니다. 보유 공제율(3년 12%)과 출발점이 다르므로, 거주 기간이 짧을 때는 표를 직접 대조해 계산해야 합니다. 정확한 금액 계산은 양도소득세 계산 가이드와 홈택스 모의계산으로 이어집니다(소득세법 제95조).
표를 견주면 같은 10년 보유라도 표1은 20%이고 표2는 보유 40%에 거주 40%를 더한 80%로 60%p 높고, 보유 7년도 표1 14%와 표2 합산 56%가 4배 차이입니다. 그래서 보유 연수가 같아도 거주 기간을 채워 표2를 적용받는지가 공제율을 크게 가릅니다.
장기보유특별공제 계산 5단계 — 보유·거주 산정부터 공제율 적용까지
공제액은 정해진 순서대로 계산해야 정확합니다. 적용 표를 먼저 정하고, 보유·거주 기간을 산정한 뒤 공제율을 적용하며, 고가주택이라면 12억 초과 비율을 한 단계 더 거칩니다. 단계마다 기준일을 잘못 잡으면 공제율이 통째로 달라지므로 취득일·전입일 기준을 정확히 확인해야 합니다.
거주 기간 증빙 — 주민등록 관리가 곧 절세입니다
표2 거주 기간은 주민등록상 전입신고일부터 전출일까지로 따집니다. 실제로 살았더라도 전입신고가 누락되면 거주로 인정받기 어렵습니다. 매도를 앞두고 있다면 보유 기간 동안의 전입·전출 이력을 미리 확인하고, 부족한 거주 기간이 있으면 양도 시점을 조정하는 편이 안전합니다. 주민등록표는 1세대1주택 비과세 요건에서 설명한 거주 요건과 동일한 기준으로 증빙합니다(정부24).
기준일을 견주면 표2 거주 공제는 보유와 별개로 주민등록상 거주 기간만 인정돼, 보유가 3년을 넘어도 거주 2년 미만이면 거주 공제가 0이라 최대 80%보다 크게 낮아집니다. 12억 초과분을 안분하는 고가주택은 전입 이력 하나가 공제액을 좌우하니 양도 전에 전입·전출일을 확인하세요.
12억 초과 고가주택 — 과세 양도차익과 장특공이 비례 적용되는 방식
1세대1주택이라도 양도가액이 12억을 넘으면 12억까지는 비과세, 12억 초과분에만 양도세가 부과됩니다. 이때 장기보유특별공제도 과세되는 부분에 비례해 적용되므로, 전체 양도차익이 아니라 과세 양도차익을 기준으로 공제액을 다시 계산해야 합니다.
고가주택 과세 양도차익 산정 원리
과세 양도차익 산식
장특공 비례 적용
비과세 부분
고가 1주택 매도 — 80% 공제가 세액을 좌우합니다
12억 초과 고가주택은 과세 대상 양도차익 자체가 크기 때문에, 표2 거주 요건을 채워 80% 공제를 받느냐 표1(최대 30%)에 그치느냐에 따라 양도세 차이가 매우 큽니다. 매도 전 거주 2년 요건을 점검하고, 거의 채웠다면 채운 뒤 양도하는 것이 핵심 의사결정입니다. 절세 전략 전반은 양도소득세 절세 전략에서 이어집니다(홈택스 모의계산).
상황별 장기보유특별공제 적용 — 다주택·상가·분양권·재건축
주택 외 자산이나 특수한 상황에서는 적용 표와 공제 여부가 달라집니다. 본인이 보유한 부동산 유형에 맞는 기준을 미리 확인해야 매도 시점과 세금을 정확히 가늠할 수 있습니다.
다주택자라면 — 1주택 전환 후 양도가 유리한지 따져 보세요
다른 주택을 먼저 정리해 양도일 현재 1세대1주택이 되면, 중과 대상에서 벗어나 표2 적용 길이 열립니다. 다만 1주택 전환 후의 보유·거주 기간 기산 방식은 사례에 따라 다르므로, 보유 현황과 전환 시점을 함께 따져야 합니다. 중과 판정 기준은 다주택자 양도세 중과세율, 절세 순서는 양도소득세 절세 전략으로 이어집니다(국세청).
장기보유특별공제와 함께 보는 양도세 가이드 — 계산·비과세·다주택
부동산 취득세 핵심 가이드
양도세의 장기보유특별공제와 달리 취득세는 살 때 한 번 내며, 주택은 가격에 따라 1~3%에 다주택 중과·감면이 더해집니다. 취득세 가이드 보기 →
장기보유특별공제 확장 주제 — 절세 전략·세율·신고 실무
장기보유특별공제 자주 묻는 질문 — 최대 공제·거주·상가·분양권·경정청구
장기보유특별공제 최대 공제율은 얼마인가요?
1세대1주택 표2는 보유 10년 이상(40%)과 거주 10년 이상(40%)을 더해 최대 80%입니다. 일반 부동산에 적용되는 표1은 보유 15년 이상이면 30%가 한도입니다. 두 표는 적용 대상이 다르므로, 본인이 1세대1주택이고 거주 요건을 채웠는지부터 확인해야 합니다(소득세법 제95조).
표2로 80%를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?
양도일 현재 1세대1주택이면서 보유 3년 이상, 그 보유 기간 중 거주 2년 이상을 갖춰야 표2가 적용됩니다. 80% 전부를 받으려면 보유와 거주를 각각 10년 이상 채워야 합니다. 거주 요건을 못 채우면 같은 1주택이라도 표1(최대 30%)만 적용됩니다(소득세법 시행령 제159조의4).
거주하다 잠시 전출하면 거주 기간이 끊기나요?
거주 기간은 주민등록상 전입신고일부터 전출일까지로 계산하며, 전출한 기간은 거주 기간에서 빠집니다. 다시 전입하면 그때부터 거주 기간이 다시 더해집니다. 실제 거주 사실이 있어도 전입신고가 없으면 인정받기 어려우므로 주민등록 관리가 중요합니다(국세청).
상가나 토지를 팔 때도 장기보유특별공제가 되나요?
네, 보유 3년 이상이면 표1(6~30%)이 적용됩니다. 표2(최대 80%)는 1세대1주택 주택에만 적용되므로 상가·오피스텔·토지에는 표2가 쓰이지 않습니다. 다만 비사업용 토지와 미등기 양도는 공제 대상에서 제외됩니다(소득세법).
분양권을 양도할 때도 공제를 받을 수 있나요?
아니요. 분양권은 주택이 아니어서 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 또한 보유 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단기 세율이 적용되어 세 부담이 큽니다. 분양권 매도 시점은 세율 구간을 함께 따져 결정해야 합니다(국세청).
미등기로 양도하면 공제가 되나요?
미등기 양도는 장기보유특별공제가 전혀 적용되지 않고 70% 세율이 부과됩니다. 정상적으로 소유권 이전등기를 마친 뒤 양도해야 공제와 일반 세율을 적용받을 수 있습니다. 미등기 전매는 세 부담과 법적 위험이 모두 크므로 피해야 합니다(소득세법).
12억 비과세 부분에도 공제가 적용되나요?
아니요. 1세대1주택 12억 이하 부분은 비과세이므로 양도세도 공제 계산도 필요 없습니다. 장기보유특별공제는 12억을 초과해 과세되는 부분에만 비례해 적용됩니다. 과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 산식으로 산정합니다(국세청).
신축 아파트도 보유 기간을 인정받나요?
네. 보유 기간은 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 계산하므로, 신축 분양도 잔금일을 기준으로 보유 기간이 쌓입니다. 보유 3년 이상이면 표1 6%(또는 표2 보유 12%)부터 공제가 시작됩니다(국세청).
다주택자도 공제를 받을 수 있나요?
조정대상지역 다주택 중과세 대상 양도는 공제가 적용되지 않습니다. 비조정지역 다주택 양도는 표1(6~30%)이 적용되고, 다른 주택을 정리해 1세대1주택으로 전환한 뒤 양도하면 표2 적용 길이 열립니다(국세청).
잘못 신고했는데 환급받을 수 있나요?
네. 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 홈택스에서 경정청구로 과다 납부한 세액의 환급을 신청할 수 있습니다. 거주 기간을 빠뜨려 공제를 적게 받았다면 증빙을 갖춰 경정청구를 하면 됩니다(홈택스).
장기보유특별공제 공식 자료 출처 — 국세청·소득세법·홈택스
안내: 이 안내는 국세청·소득세법 제95조·홈택스 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 개별 주택의 보유·거주 기간 산정과 12억 초과 고가주택 계산은 사례마다 달라질 수 있으므로, 실제 양도세 신고 전에는 홈택스 모의계산으로 확인하거나 세무사와 상담하시기 바랍니다. 공제율과 요건은 세법 개정에 따라 바뀔 수 있습니다.
최종 수정 2026.09.27