장기보유특별공제 표1·표2 차이와 80% 요건

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도세 부담을 줄여 주는 핵심 절세 장치입니다. 적용 대상에 따라 일반 부동산에 쓰는 표1과 1세대1주택에만 쓰는 표2로 나뉘며, 둘은 공제율 차이가 매우 커서 어느 표가 적용되는지부터 정확히 가려야 합니다(국세청).

표1과 표2는 공제율 자체가 다를 뿐 아니라, 표2는 보유와 거주를 따로 계산해 더한다는 점이 핵심입니다. 아래 표는 연차별 공제율을 한눈에 비교한 것으로, 본인이 받을 수 있는 공제율을 보유·거주 햇수에 맞춰 바로 확인할 수 있습니다(국세청 장기보유특별공제율).

공제액은 정해진 순서대로 계산해야 정확합니다. 적용 표를 먼저 정하고, 보유·거주 기간을 산정한 뒤 공제율을 적용하며, 고가주택이라면 12억 초과 비율을 한 단계 더 거칩니다. 단계마다 기준일을 잘못 잡으면 공제율이 통째로 달라지므로 취득일·전입일 기준을 정확히 확인해야 합니다.

1세대1주택이라도 양도가액이 12억을 넘으면 12억까지는 비과세, 12억 초과분에만 양도세가 부과됩니다. 이때 장기보유특별공제도 과세되는 부분에 비례해 적용되므로, 전체 양도차익이 아니라 과세 양도차익을 기준으로 공제액을 다시 계산해야 합니다.

주택 외 자산이나 특수한 상황에서는 적용 표와 공제 여부가 달라집니다. 본인이 보유한 부동산 유형에 맞는 기준을 미리 확인해야 매도 시점과 세금을 정확히 가늠할 수 있습니다.

이 문서의 공제율과 요건, 고가주택 산식은 아래 공식 자료를 직접 확인해 작성했습니다.