재개발 입주권 vs 현금청산 차이 — 분양신청 선택

재개발·재건축에서 조합원이 받는 보상은 입주권과 현금청산 두 갈래로 나뉩니다. 두 길을 가르는 기준은 흔히 알려진 관리처분 단계가 아니라, 그 앞에 진행되는 분양신청입니다. 사업시행계획 인가가 고시되면 사업시행자는 90일 이내에 조합원에게 분양 대상과 분담금 추산액 등을 통지하고, 통지일부터 30일 이상 60일 이내의 분양신청 기간을 둡니다(도시정비법 제72조). 이 기간 안에 분양신청을 하면 입주권을 받고, 신청하지 않거나 철회하면 현금청산 대상자가 됩니다. 두 길의 차이를 정확히 알아야 분양신청 기간을 놓치는 손해를 막을 수 있습니다.

현금청산은 법으로 일정이 정해져 있습니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 협의 기간이 끝난 다음 날부터 60일 이내에 재개발은 수용재결을 신청하고, 재건축은 매도청구소송을 제기합니다(찾기쉬운 생활법령정보). 일정을 알아 두면 보상금 수령 시기를 가늠하고, 사업시행자가 기한을 넘겼을 때 받을 수 있는 지연이자도 챙길 수 있습니다.

입주권을 팔거나 현금청산금을 받으면 양도소득세가 따라옵니다. 조합원입주권은 분양권과 달리 주택과 같은 세율을 적용받습니다. 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%, 지방소득세 포함 6.6~49.5%)이 적용됩니다(국세청 양도소득세 세율). 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 판단의 주택 수에도 포함되므로, 다른 주택을 함께 보유한 경우 세금 계획을 미리 세워야 합니다.

입주권을 보유한 조합원이 사업 중간에 매도하려 할 때 가장 먼저 확인할 것이 조합원 지위 양도 제한입니다. 투기과열지구에서는 일정 시점 이후 조합원 지위를 사고팔 수 없습니다. 재개발은 관리처분계획 인가일부터, 재건축은 조합설립 인가일부터 양도가 제한되는 것이 원칙입니다(도시정비법 제39조). 다만 법령이 정한 요건을 채우면 예외로 거래할 수 있으므로, 매도 전 본인 물건이 양도 가능한지 반드시 확인해야 합니다.

입주권과 현금청산 중 무엇이 맞는지는 실거주 계획, 자금 여력, 사업 단계, 세금 부담에 따라 달라집니다. 한쪽이 늘 정답인 것은 아니므로, 아래 상황별 기준으로 본인 조건에 맞는 길을 가늠해 보세요. 모든 결정의 출발점은 사업시행인가 후의 분양신청 기간을 놓치지 않는 것입니다.