부동산 사기 유형·예방 체크리스트 7단계

전세사기, 이중매매, 명의신탁, 위조 계약서, 시세 부풀리기, 가짜 공인중개사, 신탁사기 일곱 가지가 대표적입니다. 매수 단계에서는 이중매매와 위조, 시세 부풀리기가, 임대차 단계에서는 전세사기와 신탁사기가 주로 발생합니다. 어느 유형이든 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급해 소유자와 권리관계를 확인하는 것이 첫 번째 방어선입니다.

계약 당일과 잔금 당일에 등기부등본을 각각 발급해 두 시점의 소유권과 근저당을 비교하면 됩니다. 잔금일에 새로운 소유권 이전이나 담보가 추가되어 있다면 이중매매나 담보 추가의 신호이므로 잔금 지급을 보류해야 합니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 실소유자인 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해지고, 명의를 빌려준 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다. 또한 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30퍼센트 범위에서 과징금이 부과됩니다.

등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인, 그리고 신분증이 모두 일치하는지 대조하는 것이 기본입니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 받아 위임 범위를 확인해야 하고, 인장과 서명이 등기·신분 자료와 어긋나면 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.

국토교통부 실거래가, 한국부동산원 시세, 인근 매물 시세 세 곳을 교차 검증합니다. 신축빌라처럼 비교 거래가 드문 물건일수록 한 곳의 가격만 믿지 말고 여러 출처를 함께 확인해야 하며, 청구가가 실거래가보다 크게 높은데 설명이 부족하면 매수를 보류하고 가격 근거를 서면으로 요청하세요.

한국공인중개사협회에서 중개사의 등록 여부와 공제 가입을 확인합니다. 등록되지 않은 중개사를 통한 거래는 분쟁이 생겨도 공제로 보상받기 어렵고, 자격을 사칭하는 경우가 있으므로 사무소 등록증과 자격증, 공제증서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

부동산을 신탁하면 소유권이 위탁자에서 신탁회사로 넘어가므로, 신탁등기가 있는 집은 신탁회사의 서면 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약해야 합니다. 위탁자와만 맺은 계약은 무효가 될 수 있고 이 경우 보증금 회수가 어려워지므로, 동의서를 받지 못하면 계약을 보류하는 것이 안전합니다.

먼저 경찰(112)에 사기 혐의로 신고해 형사 절차를 시작하고, 임차인은 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)와 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에 피해 사실을 접수합니다. 소송과 고소 절차는 대한법률구조공단(132)에서 무료로 상담받을 수 있습니다.

안심전세 앱에서는 임대인의 동의 없이도 보증가입 이력, 보증금 반환사고 이력, 보증 가입 제한 여부, 체납 사실 등을 임차인이 직접 조회할 수 있습니다. 계약 전 임대인의 위험도를 미리 확인할 수 있어 깡통전세와 전세사기 예방에 도움이 됩니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 경·공매 특례와 우선매수권 등을 통해 피해 임차인을 지원합니다. 2026년 5월 12일 시행된 개정 법률(법률 제21634호)에서는 보증금 한도가 기본 5억원에서 위원회 상향분을 더해 최대 7억원까지 확대되었습니다.