상가 권리금 회수보호·세금 총정리

법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치상 이점 등 유형·무형 재산가치의 대가로 정의합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3). 실무에서는 입지에 따른 바닥권리금, 인테리어·설비에 따른 시설권리금, 매출·단골에 따른 영업권리금으로 나누어 산정합니다. 항목별로 근거를 나누어 제시하면 협상과 분쟁 예방에 유리합니다.

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 임차인이 새 임차인을 주선했는데 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 위반입니다. 보호를 받으려면 6개월 전부터 신규임차인을 주선하고 그 사실을 임대인에게 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액이 한도입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 종래 알려진 월세 몇 년치 같은 기준이 아니라, 두 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 하며, 지나면 소멸합니다.

아닙니다. 신규임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없거나 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 등 정당한 사유가 있으면 거절이 인정됩니다. 또 임대인이 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우에는 보호의무가 면제될 수 있습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257). 거절 사유가 정당한지부터 확인해야 합니다.

권리금은 기타소득으로 분류되어 받은 금액의 60%를 필요경비로 빼고, 남은 40%에 22%(소득세 20%+지방소득세 2%)를 원천징수합니다. 받은 금액 기준 실효세율은 8.8%이므로 1억 원이면 880만 원입니다(소득세법 시행령 제87조). 실제 경비가 60%를 넘으면 초과분도 인정받을 수 있습니다.

권리금을 지급하는 양수인이 원천징수 의무자가 되는 경우가 많습니다. 지급 시 8.8%를 떼어 세무서에 신고·납부하며, 빠뜨리면 가산세가 붙습니다. 기타소득금액이 일정 기준을 넘으면 양도인은 다음 해 5월 종합소득세 합산 신고 대상이 될 수 있으니 세무사 확인이 필요합니다(국세청).

받습니다. 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의3~제10조의7)은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다(제2조 제3항). 다만 우선변제권이나 최우선변제권은 환산보증금 초과 임대차에 적용되지 않으므로 권리마다 적용 범위를 구분해 확인해야 합니다.

바닥권리금은 인근 상권의 권리금 거래 사례를 비교하고, 시설권리금은 인테리어·설비 취득가에서 사용 기간만큼 감가를 반영하며, 영업권리금은 최근 매출과 수익성을 근거로 산정합니다. 객관성이 필요하면 감정평가사의 권리금 평가서를 받아 두면 협상과 분쟁 입증에 모두 도움이 됩니다(한국감정평가사협회).

국토교통부가 법무부와 협의해 마련한 표준권리금계약서를 국토교통부와 법무부 누리집에서 받을 수 있습니다. 권리금액, 임차인의 임대차 현황, 이전 대상 범위를 특정해 적고, 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약이 무효가 된다는 조항을 포함합니다. 표준양식을 쓰면 빠뜨리기 쉬운 항목을 줄일 수 있습니다.

상가건물임대차분쟁조정위원회 조정을 먼저 시도할 수 있고, 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 조정으로 해결되지 않으면 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 소송 전에 권리금 계약서, 임대인 통지 내역, 감정평가서 같은 입증 자료를 미리 갖추는 것이 유리합니다.