상가 명도 절차 — 갱신거절 사유·명도소송·강제집행

먼저 내용증명과 합의 협상으로 시도하고, 합의가 안 되면 점유이전금지가처분으로 점유 이전을 막은 뒤 명도소송 본안을 진행합니다. 승소하면 법원에서 집행문을 받고, 집행관의 계고(자진 인도 요구)를 거쳐 본집행으로 점포를 비웁니다. 합의가 가장 빠르므로 먼저 시도하는 것이 좋습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 8개 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 3기 차임 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축, 중대한 의무 위반입니다. 사유가 없으면 임차인은 전체 10년 범위에서 갱신요구권으로 보호됩니다.

연체액이 3기의 차임액에 이른 사실이 있어야 합니다. 판례에 따르면 임차인이 임대차 기간 중 3기 차임에 이르도록 연체한 사실이 있다면, 갱신 요구 당시 연체액이 3기에 미치지 않게 되었더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인의 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다. 직접 수취, 지급 방해, 과도한 차임 요구, 정당 사유 없는 계약 거절이 방해 행위에 해당합니다. 방해를 당하면 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).

배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 종료 당시 권리금을 감정 등으로 입증하는 것이 중요합니다. 일부 자료에서 보이는 「월세 몇 년치」라는 식의 계산은 법령 기준이 아니므로 주의해야 합니다.

있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 청구권이 시효로 소멸합니다(제10조의4 제4항). 종료일을 기준으로 기간을 관리하고, 방해 사실은 가능한 한 빨리 증거로 남겨 두어야 합니다.

명도소송 중 점유가 제3자에게 넘어가면 판결을 받아도 그 사람에게는 강제집행을 할 수 없어 절차가 무력화될 수 있습니다. 이를 막기 위해 소송 전에 점유이전금지가처분을 함께 진행해 집행의 실효성을 확보하는 것이 일반적입니다. 집행까지 통상 2~4주가 걸립니다.

본안 소송은 통상 4~6개월이 걸리고, 소송 전 점유이전금지가처분까지 포함하면 전체 과정은 약 7~10개월이 될 수 있습니다. 강제집행은 신청 후 현장 계고까지 2~4주, 계고 후 본집행까지 다시 2~4주 정도가 추가로 소요됩니다.

집행관 출장비와 노무비(인부 비용), 운반비·보관료 등 실비로 구성됩니다. 점포 면적과 짐의 양에 따라 차이가 크므로 사전에 집행관 사무실에 비용을 문의하는 것이 좋습니다. 변호사 선임 비용은 별도입니다.

우체국 방문 또는 인터넷우체국으로 발송할 수 있으며, 인터넷 발송 기준 약 4,500~6,500원입니다. 일반적으로 신청 후 5~6일 내에 배달됩니다. 내용증명은 발송 사실과 내용이 기록으로 남아 뒤의 소송에서 근거가 됩니다.

갱신 시 차임·보증금 증액은 청구 당시 차임의 5%를 초과할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 증액 한도를 넘는 요구는 효력이 제한될 수 있으므로 임차인은 한도를 확인하고 대응해야 합니다.

대한법률구조공단(132)의 무료 상담을 먼저 이용하면 됩니다. 소득·재산 요건을 충족하면 소송 대리까지 지원받을 수 있습니다. 사건의 쟁점과 입증 자료를 미리 정리해 가면 상담이 더 효율적입니다.