상가 명도 절차 — 갱신거절 사유·명도소송·강제집행

상가 명도는 임대차가 끝난 임차인에게 점포를 비워 달라고 요구하는 절차로, 합의가 안 되면 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서이며 상가임대차보호법 갱신거절 사유가 필요합니다.

상가 명도 3단계(합의·명도소송·강제집행) · 갱신거절 8개 사유(상가임대차보호법 §10) · 권리금 회수기회 보호(§10-4) · 소멸시효 3년

상가 명도 핵심 답변 — 갱신거절 사유·절차 3단계·권리금 보호

상가 명도는 임대인이 임차인에게 점포 인도를 청구하는 절차이며, 법이 정한 사유와 단계를 지켜야 합니다.

  • 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 기간을 포함해 전체 10년 범위에서 보호됩니다 (상가건물 임대차보호법 제10조).
  • 임대인은 제10조 제1항의 8개 정당 사유(3기 차임 연체·무단 전대·중대한 의무 위반 등)가 있을 때만 갱신을 거절하고 명도를 요구할 수 있습니다.
  • 명도 절차는 합의 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서입니다.
  • 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지며, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다 (제10조의4).
  • 권리금 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다.
  • 변호사 비용이 부담되면 대한법률구조공단(132) 무료 상담을 먼저 이용하면 됩니다.
출처: 상가건물 임대차보호법·민사집행법·법제처·대한법률구조공단

상가 명도 가능 사유 — 갱신거절 8개 사유와 갱신요구권

임대인이 임차인을 내보내려면 먼저 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 갱신거절 사유를 충족해야 합니다. 임차인은 전체 10년까지 갱신요구권으로 보호되기 때문에, 사유 없이 임의로 명도를 추진하면 명도소송에서 패소하고 손해배상까지 부담할 수 있습니다. 어떤 사유가 인정되는지 정확히 확인하는 것이 명도의 출발점입니다 (찾기쉬운 생활법령정보).

갱신요구권과 명도 핵심 정리

명도의 정의

임대차가 끝난 뒤 임대인이 임차인에게 점포 인도(반환)를 청구하는 절차입니다. 합의가 안 되면 명도소송과 강제집행으로 이어집니다.

갱신요구 기간

임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).

전체 보호 기간

최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권이 보호됩니다 (제10조 제2항).

갱신거절 사유

임대인은 제10조 제1항이 정한 8개 사유 중 하나에 해당할 때만 갱신을 거절하고 명도를 요구할 수 있습니다.

차임 증액 한도

갱신 시 차임·보증금 증액은 청구 당시 차임의 5%를 초과할 수 없습니다 (제11조 제1항). 임대료 인상 한도 가이드에서 자세히 확인할 수 있습니다.

사유 없는 명도

정당 사유 없이 임의로 명도를 시도하면 갱신요구권 침해로 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 — 갱신거절(명도 가능) 8개 사유
호사유핵심 요건
1호3기 차임 연체연체액이 3기 차임에 이른 사실이 있으면 인정
2호거짓·부정한 방법으로 임차허위 자료 등 부정한 방법으로 계약
3호상당한 보상 합의임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의
4호무단 전대임대인 동의 없이 점포 전부·일부 전대
5호고의·중과실 파손임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손
6호건물 멸실건물 전부·일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가
7호철거·재건축계약 시 고지, 노후·안전, 법령에 따른 철거·재건축
8호중대한 의무 위반임차인 의무를 현저히 위반하거나 계속 곤란한 중대 사유

※ 8개 사유 중 하나라도 입증하지 못하면 임대인은 갱신을 거절할 수 없고 명도도 어렵습니다. 출처: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항.

임차인이라면 — 갱신요구권부터 확인하세요

명도 요청을 받았다면 먼저 임대인의 사유가 8개 중 어디에 해당하는지 따져 보세요. 사유가 모호하거나 입증이 약하면 갱신요구권으로 계속 영업할 수 있습니다. 특히 차임 연체는 "3기 차임에 이른 사실"이 핵심이므로, 연체액과 독촉 내역을 정리해 두는 것이 좋습니다. 상가 임대차 갱신 가이드를 함께 확인하시기 바랍니다.

권리금 회수기회 보호 — 방해 4유형과 손해배상 한도

명도 과정에서 가장 많은 분쟁이 생기는 지점이 권리금 회수기회 보호입니다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 됩니다. 방해하면 손해배상 책임이 따르므로, 임대인과 임차인 모두 한도와 시효를 정확히 알아야 합니다 (국가법령정보센터).

상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 임대인의 권리금 방해 4유형
유형방해 행위
직접 수취임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구·수수
지급 방해신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
과도한 요구현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
계약 거절정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

※ 단, 제10조 제1항의 갱신거절 사유(3기 연체 등)가 있으면 임대인은 권리금 방해금지 의무를 지지 않습니다.

권리금 손해배상 — 한도와 시효

손해배상 한도

배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다 (제10조의4 제3항).

권리금 산정

종료 당시 권리금은 감정평가 등으로 정하며, 자료가 부족하면 인정 금액이 줄어들 수 있습니다.

소멸시효

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다 (제10조의4 제4항).

방해금지 예외

임대인에게 갱신거절 정당 사유가 있는 경우에는 권리금 방해금지 의무가 적용되지 않습니다.

신규 임차인 주선

임차인은 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선하고, 임대인의 거절 사실을 기록으로 남겨 두어야 청구가 수월합니다.

임대인이라면 — 권리금 방해 책임을 피하려면

실거주나 재건축을 이유로 명도를 추진하더라도 권리금 회수기회 보호 의무는 별개로 따져집니다. 신규 임차인 주선을 정당한 사유 없이 거절하면 낮은 금액 한도의 손해배상을 부담할 수 있습니다. 명도와 권리금 문제를 함께 검토하려면 권리금 가이드를 참고하시기 바랍니다.

명도소송과 강제집행 절차 — 가처분부터 본집행까지

합의가 되지 않으면 법적 절차로 넘어갑니다. 먼저 점유이전금지가처분으로 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막은 뒤, 명도소송 본안으로 승소 판결을 받고, 강제집행으로 실제 인도를 실현합니다. 이 표는 각 단계가 왜 필요한지, 얼마나 걸리고 어떤 비용이 드는지를 한눈에 정리한 것입니다 (민사집행법).

1
1단계 — 내용증명 발송
갱신거절 사유와 명도 요청, 권리금 회수기회 보호 안내를 내용증명으로 보냅니다. 인터넷우체국 기준 약 4,500~6,500원이며, 발송 사실이 뒤의 소송에서 근거가 됩니다.
2
2단계 — 합의·이주 협상
이사 일정과 이주 조건, 신규 임차인 주선을 협상합니다. 합의가 되면 절차가 가장 빠르게 끝나므로 우선 시도하는 것이 좋습니다.
3
3단계 — 점유이전금지가처분
소송 중 점유가 제3자에게 넘어가 집행이 무력화되는 것을 막는 보전처분입니다. 집행 완료까지 통상 2~4주가 걸립니다.
4
4단계 — 명도소송(본안)
소장 접수, 송달, 변론, 판결로 이어지며 본안은 통상 4~6개월이 걸립니다. 송달료는 1회분 5,200원 기준으로 산정됩니다.
5
5단계 — 강제집행
승소 후 집행문 발급 → 계고집행 → 본집행 순서로 진행합니다. 상업용은 보통 1주의 자진 인도 기간이 부여되며, 집행관 출장비와 노무비·운반비 등 실비가 듭니다.

합의와 소송 중 무엇을 택할지는 기간과 비용, 확실성을 함께 봐야 합니다. 아래 비교는 의사결정을 돕기 위해 두 경로의 특성을 정리한 것입니다.

항목 합의 명도소송 + 강제집행
기간수 주~수 개월가처분·본안·집행 합산 7~10개월 이상
비용이주 조건 협상 비용인지·송달료 + 변호사 + 집행 실비
확실성상대 동의 필요승소 시 강제 인도 가능
관계원만한 마무리 가능갈등 심화 가능
권장우선 시도합의 결렬 시
※ 합의가 가능하면 기간과 비용 면에서 유리합니다. 다만 사유가 명확하고 상대가 응하지 않으면 가처분과 소송을 병행해 실효성을 확보해야 합니다.

실무 사례 A씨 — 가처분 병행으로 집행 실효성 확보

임대인 A씨는 차임 연체 임차인을 상대로 명도를 추진하면서, 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청했습니다. 소송 도중 점유가 제3자에게 넘어가면 판결을 받아도 강제집행이 어려워지기 때문입니다. 이처럼 가처분을 병행하면 본집행 단계에서 막히는 일을 줄일 수 있습니다. 비용·기간 산정은 임대차 갱신 가이드와 함께 검토하시기 바랍니다.

상가 명도 비용과 기간 — 내용증명·송달료·집행 실비

명도는 단계마다 비용과 기간이 다르므로, 시작 전에 전체 부담을 가늠해 두어야 합니다. 아래는 공식 출처와 실무 기준을 토대로 단계별 비용·기간을 정리한 것입니다. 사건마다 차이가 크므로 범위로 이해하시기 바랍니다 (인터넷우체국).

상가 명도 단계별 비용·기간 (사건별 차이 큼)
단계기간비용 기준
내용증명발송 후 5~6일 배달약 4,500~6,500원 (인터넷우체국)
점유이전금지가처분집행까지 2~4주인지·송달료 + 담보 제공 가능
명도소송 본안통상 4~6개월송달료 1회 5,200원 기준 + 변호사 비용
강제집행계고 후 2~4주집행관 출장비 + 노무비·운반비 등 실비
법률구조 이용상담 즉시대한법률구조공단(132) 무료 상담

※ 변호사 비용·집행 실비는 점포 면적과 사정에 따라 달라집니다. 정확한 산정은 대한법률구조공단 상담을 권합니다.

비용 부담이 크다면 — 법률구조공단 먼저

변호사 선임이 부담된다면 대한법률구조공단(132) 무료 상담을 먼저 이용하세요. 소득·재산 요건을 충족하면 소송 대리까지 지원받을 수 있습니다. 명도와 권리금이 얽혀 있다면 권리금 가이드와 임대료 인상 한도를 함께 살펴보시기 바랍니다.

상황별 명도 대응 전략 — 임대인·임차인·연체·재건축

같은 명도라도 처지에 따라 우선순위가 다릅니다. 임대인은 사유 입증과 권리금 방해 책임 회피가, 임차인은 갱신요구권과 권리금 회수가 핵심입니다. 아래는 대표적인 상황별로 무엇을 먼저 챙겨야 하는지 정리한 의사결정 안내입니다 (국가법령정보센터).

임대인 — 재건축·실거주를 사유로 들 때
철거·재건축은 계약 시 구체적 고지나 노후·안전, 법령 근거가 있어야 인정됩니다. 사유를 입증할 자료를 먼저 갖추고, 권리금 회수기회 보호 의무가 별도로 적용되는지도 확인해야 손해배상 위험을 줄일 수 있습니다.
임대인 — 차임 연체를 사유로 들 때
연체액이 3기 차임에 이른 사실을 독촉 내용증명과 입금 내역으로 입증해야 합니다. 단순 1~2개월 연체만으로는 부족하므로, 독촉 기록을 쌓은 뒤 명도소송과 점유이전금지가처분을 병행하는 것이 안전합니다.
임차인 — 명도 요청을 받았을 때
임대인의 사유가 8개 중 어디에 해당하는지부터 따지세요. 사유가 약하면 갱신요구권으로 계속 영업할 수 있고, 신규 임차인 주선과 권리금 회수기회도 함께 챙겨야 손해를 줄일 수 있습니다.
임차인 — 권리금을 지키려 할 때
종료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선하고, 임대인의 거절이나 방해 사실을 기록으로 남기세요. 손해배상은 종료 당시 권리금 입증이 관건이며, 청구권은 종료일부터 3년 내에 행사해야 합니다.

실무 사례 B씨 — 임차인의 권리금 회수 기록 확보

임차인 B씨는 임대차 종료를 앞두고 신규 임차인을 주선했지만 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절했습니다. B씨는 주선 사실과 거절 정황을 문자·내용증명으로 남겨 두었고, 이 기록이 권리금 손해배상 청구의 근거가 되었습니다. 권리금 쟁점은 권리금 가이드에서 더 깊이 확인할 수 있습니다.

상가 명도 공식 근거 — 상가건물 임대차보호법·민사집행법

명도와 권리금의 핵심 조문을 원문 요지로 확인합니다.

계약갱신요구와 거절 사유

임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 제10조 제1항 각 호가 정한 8개에 한정되며, 3기의 차임액에 이르는 연체, 거짓이나 부정한 방법에 의한 임차, 상당한 보상을 제공한 합의, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 건물 파손, 건물의 전부 또는 일부 멸실, 철거·재건축, 임차인 의무의 현저한 위반이 그것입니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등)

권리금 회수기회 보호와 손해배상

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

부동산 인도 강제집행

채무자가 부동산을 인도해야 할 의무를 이행하지 않으면, 채권자는 집행관에게 위임해 채무자의 점유를 풀고 부동산을 채권자에게 인도하게 하는 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 인도청구의 집행은 확정판결 등 집행권원과 집행문을 갖춘 뒤에 진행되며, 집행관이 직접 점유를 해제하고 목적물을 인도하는 방식으로 이루어집니다.
「민사집행법」 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행)

상가 명도 핵심 가이드 — 임대차 갱신·권리금·임대료 한도

상가 임대차 갱신 가이드 전체 10년 갱신요구권. 갱신 요구 기간과 거절 사유를 정리했습니다. 상가 권리금 가이드 회수기회 보호와 손해배상. 방해 4유형과 한도를 설명합니다. 상가 임대료 인상 한도 증액 5% 한도. 갱신 시 차임 상한과 적용 기준을 안내합니다.

상가 임대차 확장 주제 — 보증금·계약서·분쟁 대응

상가 보증금 보호 임차권등기·우선변제. 명도 시 보증금 반환 안전장치를 정리했습니다. 상가 임대차 계약서 표준계약서 핵심. 분쟁을 줄이는 계약 작성법을 안내합니다. 상가 임대차 분쟁 대응 조정·소송 선택. 분쟁 단계별 대응 절차를 비교합니다.

상가 명도, 사유부터 정확히 점검하세요

명도의 성패는 갱신거절 사유와 권리금 보호 검토에서 갈립니다. 임대차 갱신과 권리금, 임대료 한도를 함께 확인하면 다음 단계를 더 분명하게 결정할 수 있습니다.

상가 명도, 사유부터 정확히 점검하세요

상가 명도 자주 묻는 질문 — 사유·절차·권리금·비용

상가 명도 절차는 어떤 순서로 진행되나요?

먼저 내용증명과 합의 협상으로 시도하고, 합의가 안 되면 점유이전금지가처분으로 점유 이전을 막은 뒤 명도소송 본안을 진행합니다. 승소하면 집행문 발급 → 계고집행 → 본집행 순서로 강제집행이 이루어집니다. 합의가 가장 빠르므로 먼저 시도하는 것이 좋습니다.

임대인이 명도를 요구할 수 있는 사유는 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 8개 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 3기 차임 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축, 중대한 의무 위반입니다. 사유가 없으면 임차인은 전체 10년 범위에서 갱신요구권으로 보호됩니다.

차임 연체로 명도하려면 얼마나 밀려야 하나요?

연체액이 3기의 차임액에 이른 사실이 있어야 합니다. 판례에 따르면 임차인이 임대차 기간 중 3기 차임에 이르도록 연체한 사실이 있다면, 갱신 요구 당시 연체액이 3기에 미치지 않게 되었더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호는 어떻게 받나요?

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인의 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다. 직접 수취, 지급 방해, 과도한 차임 요구, 정당 사유 없는 계약 거절이 방해 행위에 해당합니다. 방해를 당하면 손해배상을 청구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4).

권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 종료 당시 권리금을 감정 등으로 입증하는 것이 중요합니다. 일부 자료에서 보이는 "월세 몇 년치"라는 식의 계산은 법령 기준이 아니므로 주의해야 합니다.

권리금 손해배상 청구에는 기한이 있나요?

있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 청구권이 시효로 소멸합니다 (제10조의4 제4항). 종료일을 기준으로 기간을 관리하고, 방해 사실은 가능한 한 빨리 증거로 남겨 두어야 합니다.

점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

명도소송 중 점유가 제3자에게 넘어가면 판결을 받아도 그 사람에게는 강제집행을 할 수 없어 절차가 무력화될 수 있습니다. 이를 막기 위해 소송 전에 점유이전금지가처분을 함께 진행해 집행의 실효성을 확보하는 것이 일반적입니다. 집행까지 통상 2~4주가 걸립니다.

명도소송은 보통 얼마나 걸리나요?

본안 소송은 통상 4~6개월이 걸리고, 소송 전 점유이전금지가처분까지 포함하면 전체 과정은 약 7~10개월이 될 수 있습니다. 강제집행은 신청 후 현장 계고까지 2~4주, 계고 후 본집행까지 다시 2~4주 정도가 추가로 소요됩니다.

강제집행 비용은 어떻게 구성되나요?

집행관 출장비와 노무비(인부 비용), 운반비·보관료 등 실비로 구성됩니다. 점포 면적과 짐의 양에 따라 차이가 크므로 사전에 집행관 사무실에 비용을 문의하는 것이 좋습니다. 변호사 선임 비용은 별도입니다.

내용증명은 어떻게 보내고 비용은 얼마인가요?

우체국 방문 또는 인터넷우체국으로 발송할 수 있으며, 인터넷 발송 기준 약 4,500~6,500원입니다. 일반적으로 신청 후 5~6일 내에 배달됩니다. 내용증명은 발송 사실과 내용이 기록으로 남아 뒤의 소송에서 근거가 됩니다.

갱신 시 임대료는 얼마나 올릴 수 있나요?

갱신 시 차임·보증금 증액은 청구 당시 차임의 5%를 초과할 수 없습니다 (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 증액 한도를 넘는 요구는 효력이 제한될 수 있으므로 임차인은 한도를 확인하고 대응해야 합니다.

변호사 비용을 줄일 방법이 있나요?

대한법률구조공단(132)의 무료 상담을 먼저 이용하면 됩니다. 소득·재산 요건을 충족하면 소송 대리까지 지원받을 수 있습니다. 사건의 쟁점과 입증 자료를 미리 정리해 가면 상담이 더 효율적입니다.

상가 명도 공식 자료원 — 법제처·법령정보센터·법률구조공단

정부 공식 출처 정부·공공기관 1차 출처 (정부 부처·지자체·공공기관·국책 연구기관·법령·공식 통계 등) 공식 기관 민간 연구소·전문 협회·업계 자료 2차 출처
국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의4·제11조 www.law.go.kr
찾기쉬운 생활법령정보(법제처) — 상가건물 임대차 계약갱신 easylaw.go.kr
국가법령정보센터 — 민사집행법(부동산 인도 강제집행) www.law.go.kr
대한법률구조공단 — 무료 법률 상담(132) www.klac.or.kr
인터넷우체국 — 내용증명 발송 service.epost.go.kr
대법원 — 종합법률정보·판례 검색 www.scourt.go.kr

안내: 이 안내는 2026 기준으로 상가건물 임대차보호법과 민사집행법, 법제처·대한법률구조공단의 공식 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개별 사건의 갱신거절 사유 인정, 권리금 손해배상 산정, 명도소송과 강제집행 절차는 사실관계에 따라 결과가 크게 달라집니다. 구체적인 사안은 변호사 또는 대한법률구조공단(132)과 상담하시고, 법령은 국가법령정보센터에서 직접 확인하시기 바랍니다.

최종 수정: 2026.10