상가 계약갱신요구권 — 10년 보장·5% 한도·거절 8사유

최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년이 될 때까지 보장됩니다. 2018년 10월 개정으로 종전 5년에서 10년으로 늘어났으며, 개정 이전에 체결한 계약도 그 후 갱신되는 경우에는 10년 범위가 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 영업을 길게 이어갈수록 인테리어 투자 회수와 단골 확보, 권리금 가치 측면에서 유리합니다.

갱신 시 차임이나 보증금 증액은 청구 당시 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 증액이 있은 후 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제11조·시행령 제4조). 다만 환산보증금이 지역 기준을 초과하는 상가는 이 5% 한도가 적용되지 않아 협의로 인상 폭이 달라질 수 있습니다. 자세한 내용은 차임 증액 한도 가이드를 참고하십시오.

법이 정한 8가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 차임 3기 연체, 거짓·부정 임차, 상당한 보상을 동반한 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축, 그 밖의 중대한 의무 위반입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 사유 없이 거절하면 임차인의 갱신요구권이 우선하며, 철거·재건축 사유는 사전에 구체적으로 고지된 계획이어야 인정됩니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 요구해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 예를 들어 종료일이 12월 31일이라면 6월 30일부터 11월 30일 사이에 청구합니다. 이 기간을 벗어난 청구는 효력을 인정받기 어렵고, 구두나 문자보다 내용증명으로 남기는 것이 분쟁 대비에 안전합니다.

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다. 지역별 기준은 서울 9억 원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원, 광역시와 세종·화성·용인 등 5억 4천만 원, 그 밖의 지역 3억 7천만 원입니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 예를 들어 보증금 5천만 원에 월 차임 350만 원이면 환산보증금은 4억 원으로 서울 기준 안에 들어옵니다. 산정 방법은 환산보증금 산정에서 확인할 수 있습니다.

일부만 적용됩니다. 환산보증금이 지역 기준을 초과해도 계약갱신요구권 10년, 권리금 회수기회 보호, 대항력은 그대로 적용됩니다. 다만 차임 증액 5% 한도와 우선변제권은 적용되지 않습니다. 따라서 환산보증금이 큰 대형 상가는 갱신 때 임대인이 5%를 넘는 인상을 요구할 수 있으므로, 협상 전에 적용 범위를 미리 확인해야 합니다.

임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 종전과 같은 조건으로 1년 더 갱신된 것으로 보는 제도입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 차임 인상 없이 종전 조건이 유지되어 임차인에게 유리하지만, 보장 기간이 1년 단위인 점에서 장기 영업을 원한다면 명시적 갱신 요구가 더 안정적입니다.

손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 신규 임차인에게서 권리금을 직접 받거나, 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하면 방해 행위에 해당합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 하며, 청구권은 임대차 종료 후 3년 안에 행사해야 합니다.

대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있고, 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정도 가능합니다. 조정은 소송보다 비용과 시간 부담이 적어 먼저 활용하기 좋습니다. 상담 전에 내용증명, 임대차계약서, 임대인의 통지서 등 증거 자료를 정리해 두면 절차가 빠르게 진행됩니다. 권리금 관련 분쟁은 권리금 분쟁 해결을 참고하십시오.

구두나 문자, 이메일로도 갱신을 요구할 수 있지만, 분쟁이 생겼을 때 행사 사실을 입증하기 어렵습니다. 발송 사실과 내용을 함께 증명하는 내용증명 우편으로 갱신 의사를 남기는 것이 가장 안전합니다. 종료 6개월 전부터 발송하면 임대인의 회신과 차임 협의에 충분한 시간을 확보할 수 있습니다.