임대인 동의 의무 5대 영역 — 전대·인테리어·반려동물·원상복구

임대인은 무단 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있고, 전차인의 점유는 임대인에게 대항하지 못합니다(민법 제629조). 다만 대법원은 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 제한된다고 봅니다. 방 한 칸을 빌려주는 부분 전대도 동의가 필요하므로, 전대 기간·차임·원상복구를 명시한 서면 동의를 먼저 받는 것이 안전합니다.

네. 도배·바닥재·페인트는 목적물에 변경을 가하는 행위로 임대인 동의가 필요하고, 계약 종료 시 임차 당시 상태로 되돌리는 원상회복 의무가 따릅니다(민법 제615조, 제654조 준용). 동의 없이 진행하면 손해배상이나 보증금 차감으로 이어질 수 있으니, 공사 전 서면 동의와 함께 시공 전후 사진을 남겨 두세요.

벽 철거나 창호 변경처럼 집의 형상을 바꾸는 구조변경을 무단으로 하면 계약 해지 사유가 되고, 원상회복과 손해배상 책임까지 질 수 있습니다(민법 제615조). 원상복구 범위는 계약 경위와 임대 당시 상태를 종합해 개별적으로 정해지므로, 변경 전 반드시 임대인 동의를 받아야 합니다.

계약서에 반려동물 금지 특약이 없으면 키울 수 있고, 임대인은 사육만을 이유로 해지하거나 갱신을 거부할 수 없습니다. 반대로 금지 특약이 있으면 위반 시 해지 사유가 됩니다. 동물로 인한 통상 범위를 넘는 훼손은 원상복구 책임이 따르므로, 표준계약서 특약란에 허용 범위와 복구 책임을 적어 두는 편이 안전합니다.

임차인이 변경한 부분의 원상복구 비용은 원칙적으로 임차인이 부담합니다(민법 제615조). 다만 일상적으로 살면서 생기는 통상의 마모나 임차 전부터 있던 하자까지 떠넘기는 차감은 부당할 수 있습니다. 임대인은 정당한 비용만 보증금에서 차감할 수 있으므로, 사진과 영수증으로 상태를 입증하는 것이 중요합니다.

네. 갱신 시 차임·보증금 증액은 약정액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없으므로 임차인은 초과분을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조). 또한 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액 청구를 할 수 없습니다. 갱신요구권을 함께 행사하면 협상에서 더 유리합니다.

이동식 가구·커튼·소형 가전처럼 떼었다 붙일 수 있는 물건은 동의 없이 자유롭게 둘 수 있습니다. 반면 못을 박거나 선반을 고정하는 등 벽에 손을 대는 설치는 동의를 받는 것이 좋고 훼손 시 원상복구 책임이 따릅니다. 벽 철거 같은 구조변경은 반드시 사전 동의가 필요합니다.

묵시적 갱신 상태라면 임차인은 동의 없이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 반면 기간이 정해진 계약 도중에 임의로 나가려면 남은 기간 책임이 따를 수 있어, 새 임차인 주선 등으로 임대인과 협의하는 경우가 많습니다.

먼저 거부 사유를 서면으로 확인하세요. 구조 안전, 소음, 이웃 피해처럼 합리적 사유라면 임대인 권리가 인정될 수 있습니다. 사유가 불분명하면 한국부동산원·LH 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 무료 상담은 대한법률구조공단(132)을 이용하면 됩니다. 동의 없이 강행하기보다 협의와 조정으로 푸는 것이 안전합니다.

한국부동산원과 LH가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 신청일부터 60일 안에 처리하며, 수수료는 1만원에서 최대 10만원이고 시행령상 면제 사유에 해당하면 무료입니다. 조정서는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 추가 법률 상담은 대한법률구조공단(132)에서 무료로 받을 수 있습니다.