용도지역 건폐율 용적률 가이드 — 주거·상업·공업·녹지

용도지역은 전국의 모든 토지를 빠짐없이 나누는 토지 이용의 기본 틀입니다. 분류 체계를 먼저 이해하면 토지이음에서 본 용도지역이 어디에 속하는지 한눈에 파악할 수 있어, 건축 가능 여부와 규제 수준을 빠르게 가늠할 수 있습니다. 아래는 국토계획법 제36조가 정한 4대 용도지역과 그 세분 체계입니다.

건폐율과 용적률은 같은 대지에서 지을 수 있는 건물의 규모를 직접 결정하기 때문에, 용도지역을 확인했다면 곧바로 이 한도표를 봐야 합니다. 아래 표는 국토계획법 제77조·제78조와 시행령이 정한 법정 상한입니다. 실제 적용값은 시·군·구 조례에서 이 범위 안의 한 값으로 정해지므로, 표의 수치는 “최대 이만큼까지 가능하다”는 기준으로 읽어야 합니다.

같은 “일반주거지역”이라도 1·2·3종에 따라 지을 수 있는 건물의 높이와 밀도가 크게 달라집니다. 특히 아파트 신축이 가능한지, 저층 위주인지가 종에 따라 갈리기 때문에, 주택 신축이나 재건축을 검토한다면 이 구분이 사업의 성패를 좌우합니다. 아래 비교는 국토계획법 시행령 제30조의 종별 정의와 건폐율·용적률 상한을 한자리에 모은 것입니다.

용도지역이 토지의 기본 규제라면, 용도지구는 그 위에 덧씌워지는 추가 규제입니다. 같은 일반주거지역이라도 고도지구로 지정되면 건물 높이가 제한되고, 방화지구라면 외벽 구조까지 규제됩니다. 토지이음에서 용도지역을 확인할 때 용도지구가 함께 표시되는지 반드시 살펴야 하는 이유입니다. 아래 9종은 국토계획법 제37조가 정한 법정 용도지구입니다.

용도지역과 용도지구, 건폐율·용적률은 모두 토지이음(eum.go.kr)에서 무료로 확인할 수 있습니다. 토지이용규제정보서비스(LURIS)가 토지이음으로 통합되어 지번만 입력하면 토지이용계획확인서 수준의 정보를 즉시 열람할 수 있습니다. 다만 조례의 실제 적용값과 세부 행위 제한은 별도 확인이 필요하므로, 아래 5단계를 순서대로 따르면 빠짐없이 점검할 수 있습니다.

용도지역을 확인했다면 건폐율·용적률을 적용해 실제로 얼마나 지을 수 있는지 계산해야 합니다. 아래는 제3종 일반주거지역의 660㎡ 대지에 건폐율 50%·용적률 250%(서울시 조례 적용값 가정)를 적용한 신축 규모 계산입니다. 수치는 국토계획법 시행령의 산정 방식을 그대로 따른 것으로, 토지 가격이나 시세가 아닌 면적 계산만 다룹니다.