부동산 공매 절차 가이드 — 온비드 입찰·납부·명도

공매와 경매는 모두 부동산을 경쟁입찰로 사들이는 방식이지만 근거 법률과 절차가 다릅니다. 공매는 한국자산관리공사가 국세징수법에 따라 진행하고, 경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행합니다. 두 방식의 차이를 정확히 알아야 입찰 전 권리관계와 명도 위험을 제대로 가늠할 수 있으므로, 아래 비교표로 핵심 차이를 정리했습니다.

아래 표는 공매·경매·일반 매매를 운영기관, 입찰 방식, 명도 절차 등 다섯 가지 항목으로 비교합니다. 가장 중요한 차이는 명도 절차입니다. 경매에는 인도명령이라는 빠른 강제집행 수단이 있지만, 공매에는 그 제도가 없어 점유자와 분쟁이 생기면 명도소송으로 풀어야 합니다.

공매 입찰은 한국자산관리공사가 운영하는 온비드에서 전자입찰로 진행됩니다. 회원가입과 공동인증서 등록을 마친 뒤 물건 검색, 권리·현장 확인, 입찰보증금 납부, 입찰, 낙찰, 매수대금 납부, 등기 순으로 이어집니다. 절차 자체는 표준화되어 있으므로, 단계마다 무엇을 확인해야 하는지 미리 익혀 두면 실수를 줄일 수 있습니다.

공매에서 자금 계획의 핵심은 입찰보증금과 매수대금 납부기한입니다. 입찰보증금은 통상 입찰금액의 10%이고, 매수대금 납부기한은 국세징수법에 따라 매각결정 후 정해집니다. 기한을 넘기면 입찰보증금을 돌려받지 못하고 매각결정이 취소되므로, 입찰 전에 자금과 대출 계획을 먼저 마련해야 합니다.

공매로 낙찰받아도 취득세와 대출은 일반 매매와 같은 규정을 따릅니다. 취득세는 단일 4%가 아니라 주택은 가격대별로 다르고, 토지·상가 등 주택 외는 4%가 기본입니다. 대출은 낙찰 후 일반 주택담보대출을 신청하며, 규제지역 여부에 따른 LTV와 DSR 한도를 함께 충족해야 합니다. 세금과 대출을 정확히 계산해야 실제 매수 비용을 가늠할 수 있습니다.

공매는 물건의 성격에 따라 난이도가 크게 달라집니다. 점유자가 없는 빈 물건은 명도 부담이 거의 없지만, 점유자가 있는 압류재산은 명도소송 위험이 따릅니다. 그래서 입찰 전에 점유자 유무부터 확인해야 합니다. 아래 두 사례는 절차 이해를 돕기 위한 일반적 상황 설명이며, 구체적 금액은 물건마다 다릅니다.

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