가등기 뜻과 본등기 절차 — 순위보전·매수자 위험 총정리

가등기는 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위해 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 예비 등기입니다 (부동산등기법 제88조). 가등기 자체로는 소유권을 옮기는 효력이 없고, 나중에 본등기를 마칠 때 그 순위를 가등기 시점으로 끌어 올리는 역할을 합니다. 등기 확인은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 할 수 있습니다.

청구권 보전 가등기는 매매 약정 등으로 생긴 소유권이전청구권을 지키는 가등기이고, 담보가등기는 대여금 채권을 담보하려고 부동산을 잡는 가등기입니다. 두 가등기가 등기부에 비슷하게 보이더라도, 어느 쪽인지는 등기부 기재가 아니라 실제 거래의 성격으로 판단합니다. 담보가등기는 경매청구권·우선변제권 같은 실체법상 효력을 가집니다 (가등기담보법).

원칙적으로 등기권리자(가등기권자)와 등기의무자(소유자)가 함께 신청합니다 (부동산등기법 제23조). 다만 등기의무자의 승낙서가 있거나 법원의 가등기 가처분명령이 있으면 가등기권자가 단독으로 신청할 수 있습니다 (부동산등기법 제89조). 신청은 대법원 인터넷등기소 또는 관할 등기소에서 합니다.

가등기에 기한 본등기를 마치면 본등기의 순위가 가등기를 한 시점으로 소급합니다. 그 결과 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 가등기권자의 권리를 침해하는 한도에서 효력을 잃습니다. 등기관은 본등기를 할 때 침해되는 중간 등기를 직권으로 말소합니다 (부동산등기법 제92조).

가등기가 기재된 부동산을 매수하면 매수인의 등기는 가등기보다 후순위가 됩니다. 가등기권자가 본등기를 마치는 순간, 그보다 늦은 매수인의 소유권이전등기는 직권으로 말소될 수 있습니다 (부동산등기법 제92조). 매수 전에 등기사항전부증명서로 가등기 기재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

채권자가 담보가등기를 실행하려면 변제기가 지난 뒤 청산금의 평가액을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다 (가등기담보법 제3조). 청산금은 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이며, 채권자는 이를 채무자에게 지급해야 합니다 (가등기담보법 제4조). 2개월의 청산기간을 단축하는 약정은 효력이 없습니다.

소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효에 걸립니다 (민법 제162조). 다만 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 그 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. 점유를 하지 않은 채 가등기만 걸어 둔 경우라면 10년 안에 본등기를 청구하거나 시효를 중단시켜야 권리를 잃지 않습니다.

가능합니다. 청구권 보전 가등기는 매매 약정이 해제되거나 당사자가 합의하면 말소할 수 있고, 담보가등기는 채무자가 변제하면 말소합니다. 말소 역시 등기권리자와 등기의무자의 공동신청이 원칙이며, 합의가 어려우면 소송을 통해 말소를 구할 수 있습니다.

가등기는 소유권이전 등 청구권의 순위를 미리 보전하는 수단이고, 가압류는 금전 채권을 받기 위해 상대방의 재산 처분을 막는 수단이며, 가처분은 다툼이 있는 물건의 현재 상태를 유지시키는 수단입니다. 가등기는 부동산등기법, 가압류·가처분은 민사집행법에 근거를 둡니다.