농지 투자 가이드 — 농취증·보전부담금·자경 감면

농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 발급받습니다. 농지취득자격증명신청서(별지 제3호서식)에 농업경영 목적이면 농업경영계획서를, 주말·체험영농 목적이면 주말·체험영농계획서를 첨부합니다. 행정복지센터 방문 또는 정부24 온라인으로 신청할 수 있습니다(찾기쉬운 생활법령정보).

농업경영계획서나 주말·체험영농계획서를 제출하면 총 7일, 농지위원회 심의 대상이면 총 14일이 소요됩니다. 관할 지자체 기준 면적 이상을 취득하는 경우 농지위원회 심의가 의무화됩니다.

원칙적으로 농지는 농업인만 취득할 수 있지만, 1,000㎡ 미만 주말·체험영농 목적은 비농업인도 취득할 수 있습니다. 이때는 농업경영계획서 대신 주말·체험영농계획서를 제출합니다. 다만 단순 보유는 인정되지 않고 실제 경작 활동이 필요합니다.

전용 면적(㎡)에 개별공시지가(원/㎡)와 부과율을 곱해 산정합니다. 부과율은 농업진흥지역 안 30%, 진흥지역 밖 20%이며, ㎡당 부과액이 5만원을 넘으면 5만원을 상한으로 적용합니다. 농지공간포털(njy.mafra.go.kr)에서 계산할 수 있습니다.

① 농지 소재지나 인접 시·군·구에 거주(재촌)하고, ② 8년 이상 직접 경작(자경)하며, ③ 양도일 현재 농지여야 합니다(조세특례제한법 제69조). 감면 한도는 양도소득세 100%를 연 1억원, 5년 합산 2억원까지입니다. 단순 보유나 임대는 자경으로 인정되지 않습니다.

2026년 5월 7일 국회를 통과한 개정으로 직접 경작하지 않는 상속인의 농지 보유 면적 제한(1만㎡)이 폐지되었습니다. 대신 직접 영농이 어려우면 한국농어촌공사 농지은행에 위탁임대를 해야 합니다. 소유 자유는 넓히되 실제 농업 활용은 유지하는 방향입니다.

2026년 5월 17일부터 농림축산식품부가 2년간 전국 농지 약 195만 ha를 대상으로 위성·AI·드론을 활용해 실제 경작 여부를 점검합니다. 농지대장, 공익직불, 농업경영체 등록, 농자재 구매 이력을 교차 분석합니다. 보유만 하고 경작하지 않으면 적발 위험이 큽니다.

정당한 사유 없이 자경하지 않으면 처분명령이 내려지고(농지법 제62조), 이행하지 않으면 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 25%가 매년 이행강제금으로 부과됩니다(농지법 제63조). 처분명령 후 1년 유예 기간 안에 경작을 재개하거나 농지은행에 위탁하면 면할 수 있습니다.

아니요. 단순 임대는 자경으로 인정되지 않습니다. 소유자가 직접 경작하거나 가족이 경작해야 자경으로 인정되며, 임대만 한 농지는 8년 자경 양도세 감면 대상이 되지 않고 처분명령 대상이 될 수 있습니다. 다만 농지은행 위탁임대 등 법이 정한 예외는 인정됩니다.

가장 큰 위험은 환금성 부족과 처분 위험입니다. 농지는 주택보다 매매가 어렵고, 미경작·거짓 신고 등 농지법 위반 시 처분명령과 매년 25%의 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 전수조사가 시작된 만큼 실제 경작이나 농지은행 위탁 없이 보유하는 전략은 위험이 큽니다.