갭투자 위험 5가지 — 깡통전세·역전세·금리 인상

갭투자는 자기 자본을 가장 마지막에 보호받는 위치에 둡니다. 임차인 보증금은 채무로 그대로 남고, 시세 하락분은 자기 자본에서 먼저 차감되기 때문입니다. 매수를 검토한다면 시세가 내려가는 국면을 가정한 뒤 자기 자본이 얼마나 남는지 먼저 계산하고, 매수가의 30% 안팎을 여유 자금으로 확보해 두는 것이 안전합니다. 전세가율은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 매매가와 전세가를 직접 조회해 계산해야 합니다 (국토교통부).

주택도시보증공사는 전세보증금과 선순위 근저당을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 깡통전세 위험권으로 봅니다. 전세가율이 80%를 넘는 매물은 시세가 조금만 내려가도 임차인 보증금을 돌려주기 어려워집니다. 매수를 검토한다면 전세가율 70% 이하 지역을 우선하고, 등기부등본으로 선순위 근저당을 반드시 확인해야 합니다. 자세한 위험 신호는 전세 하락 신호 가이드에서 점검할 수 있습니다 (주택도시보증공사).

보증금을 돌려줄 능력을 갖추지 않은 채 다수 주택을 갭투자로 사들였다가 보증금 반환을 회피하면 사기죄 적용 대상이 됩니다. 임대인이 되려는 경우라면 갱신·만기 시점의 반환 자금 계획을 먼저 세워야 하고, 임차인이라면 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보한 뒤 전세사기 예방 체크리스트로 등기부등본과 전세가율을 점검하는 것이 안전합니다 (국가법령정보센터).

다주택자가 주택을 추가로 살 때는 취득세가 8% 또는 12%까지 중과됩니다. 갭이 작아 보여도 취득세 중과를 더하면 실제 진입 비용이 크게 늘어납니다. 매수 전에 취득세·보유세·예상 양도세를 함께 계산해 실제 수익이 남는지 따져야 합니다. 지방 저가주택은 취득세 중과 제외 기준이 공시가격 2억 이하로 완화됐으므로 대상 여부를 확인하는 것이 좋습니다 (국세청).